“劃撥用地”的十大法律陷阱

劃撥用地是我國特有的項(xiàng)目建設(shè)用地的取得方式之一，是有審批權(quán)限的各級(jí)政府根據(jù)我國《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定和2001年10月22日國土資源部令第9號(hào)令《劃撥用地目錄》，向符合劃撥用地條件的建設(shè)項(xiàng)目（項(xiàng)目使用的單位）無償供應(yīng)的土地。齊精智律師提示劃撥用地的使用年限是永久的（即終止日期為批準(zhǔn)供地的本級(jí)政府認(rèn)為應(yīng)該依法收回時(shí)止）。

一、破產(chǎn)企業(yè)的劃撥土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。

裁判要旨：破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，企業(yè)破產(chǎn)后劃撥土地使用權(quán)可由政府無償收回，破產(chǎn)企業(yè)無權(quán)處分該劃撥土地使用權(quán)。

齊精智律師提示《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問題的批復(fù)》 一、根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第五十八條第一款第（四）項(xiàng)及《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條的規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，在企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，有關(guān)人民政府可以予以收回，并依法處置。納入國家兼并破產(chǎn)計(jì)劃的國有企業(yè)，其依法取得的國有土地使用權(quán)，應(yīng)依據(jù)國務(wù)院有關(guān)文件規(guī)定辦理。

案件來源：彭新貴與河南省商水縣人民政府、王立民等再審行政裁定書，[最高人民法院（2016）最高法行申2510號(hào)]。

二、執(zhí)行法院可依法拍賣劃撥土地使用權(quán)。

裁判要旨：執(zhí)行法院可依法拍賣被執(zhí)行人名下通過劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，但應(yīng)在拍賣過程中依法妥善處理函商當(dāng)?shù)卣⒊浞峙缎畔⒌葓?zhí)行工作具體事宜。

齊精智律師提示在拍賣成交后，需要辦理土地使用權(quán)類型變更手續(xù)，以及補(bǔ)繳土地出讓金和重新簽訂《國有建設(shè)用土使用權(quán)出讓合同》后才能辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。換言之，對(duì)于國有劃撥土地的拍賣轉(zhuǎn)讓可以在拍賣成交后再補(bǔ)辦相關(guān)土地出讓手續(xù)，即補(bǔ)辦相關(guān)審批手續(xù)，因此執(zhí)行法院對(duì)上述國有劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行拍賣處置并不違反《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》關(guān)于劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓需人民政府審批的相關(guān)規(guī)定。

案件來源：成都北陽投資咨詢有限公司訴海口市糧食局欠款糾紛執(zhí)行裁定書，[四川省高級(jí)人民法院（2016）川執(zhí)復(fù)168號(hào)]。

三、未經(jīng)批準(zhǔn)擅自出租劃撥土地的，租賃合同無效。

裁判要旨：出租通過劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)請(qǐng)相關(guān)政府土地管理部門批準(zhǔn)。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自出租通過劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)的，該租賃合同無效。

齊精智律師提示根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，出租劃撥土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)取得土地管理部門的批準(zhǔn)，簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權(quán)出讓金。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自出租劃撥土地使用權(quán)將面臨行政處罰。

案件來源：聯(lián)成國際有限公司、華益（廈門）保齡球娛樂有限公司、廈門市體育中心土地租賃合同糾紛民事判決書，[最高人民法院（2011）民提字第61號(hào)]。

四、雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)、以自用為目的就劃撥土地簽訂的合作建房合同有效。

裁判要旨：合作雙方以自用為目的、均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，可以在劃撥土地上合作建房。這種行為并沒有擅自變更劃撥土地用途，沒有將劃撥土地用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、以售房等開發(fā)行為獲益，因此不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合作建房合同合法有效。

案件來源：最高人民法院，中國銀行股份有限公司武漢寶豐支行與武漢中南汽車修造有限公司、武漢中合信達(dá)投資有限公司合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛申請(qǐng)?jiān)賹徝袷屡袥Q書，[（2014）民提字第187號(hào)]。

五、單獨(dú)抵押劃撥土地上的自有房產(chǎn)的，未經(jīng)審批不影響抵押合同效力。

裁判要旨：根據(jù)最高人民法院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問題的批復(fù)》第三條的規(guī)定，如果建筑物附著于以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)之上，將該建筑物與土地一并設(shè)定抵押的，對(duì)土地使用權(quán)的抵押須履行法定的審批手續(xù)，否則，應(yīng)認(rèn)定抵押無效。當(dāng)事人在簽訂抵押合同時(shí)，如果僅僅約定以自有房產(chǎn)設(shè)定抵押并辦理房屋抵押登記，并未將該房產(chǎn)所附著的、以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)一并抵押的，不適用上述規(guī)定。

齊精智律師提示《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問題的批復(fù)》規(guī)定，以劃撥土地使用權(quán)或者以劃撥土地使用權(quán)及地上建筑物一并設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)履行審批手續(xù)，否則抵押無效。

案件來源：中國長城資產(chǎn)管理公司濟(jì)南辦事處與山東省濟(jì)南市醫(yī)藥采購供應(yīng)站、山東省醫(yī)藥集團(tuán)有限公司、山東省醫(yī)藥公司借款抵押合同糾紛二審案，[最高人民法院（2006）民二終字第153號(hào)]，載于《中華人民共和國最高人民法院公報(bào)》2008年第1期（總第135期）。

六、政府收回劃撥土地的行為未造成地上建筑物損失的，無需給予補(bǔ)償。

裁判要旨：人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求無償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，沒有證據(jù)證明收回劃撥土地使用權(quán)的行為造成地上建筑物、其他附著物損失的，人民政府無需給予補(bǔ)償。

齊精智律師提示《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條規(guī)定：“對(duì)劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。無償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。”據(jù)此，政府無償收回劃撥土地使用權(quán)的補(bǔ)償對(duì)象是地上建筑物及其他附著物。

案件來源：廣東廣建集團(tuán)股份有限公司與韶關(guān)市人民政府、韶關(guān)市國土資源局行政補(bǔ)償申訴行政裁定書，[最高人民法院（2016）最高法行申263號(hào)]。

七、劃撥土地上的房屋轉(zhuǎn)讓未經(jīng)政府批準(zhǔn)時(shí)，轉(zhuǎn)讓合同有效。

裁判要旨：《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條第一款雖然規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。”但該審批行為僅是物權(quán)變動(dòng)的必要條件，也即未經(jīng)審批，將無法辦理房產(chǎn)所有權(quán)登記，房屋所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，但這并不影響房屋買賣合同的效力。“

案件來源：《李佰雄、劉光華房屋買賣合同糾紛案》【（2017）最高法民再87號(hào)】

八、政府通過招拍掛方式將劃撥地出讓給受讓方，即視為同意劃撥地轉(zhuǎn)讓，不必再單獨(dú)批準(zhǔn)。

裁判要旨：《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：”以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。“因此案涉《土地有償轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》是否有效，取決于是否經(jīng)過有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。訂立《土地有償轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》后，受讓方辦理完成土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，表明政府以行為的方式同意劃撥地轉(zhuǎn)讓，《土地有償轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》合法有效，協(xié)議性質(zhì)上轉(zhuǎn)化為補(bǔ)償合同。即使政府出具函件說明轉(zhuǎn)讓劃撥土地未經(jīng)其批準(zhǔn)，法院亦不予采信。

最高人民法院判決認(rèn)為，”濟(jì)南市人民政府按照國土資源部和監(jiān)察部要求，對(duì)于案涉劉長山路17號(hào)地塊，采取先由濟(jì)南市土地儲(chǔ)備交易中心從二建公司收回，再由濟(jì)南市國土資源局通過招拍掛方式與陽光壹佰公司簽訂出讓合同，向陽光壹佰公司出讓案涉劉長山路17號(hào)地塊使用權(quán)。該事實(shí)也表明濟(jì)南市人民政府實(shí)際同意二建公司將案涉劉長山路17號(hào)地塊使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給陽光壹佰公司。

案件來源：最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彴浮?br/>

九、就劃撥土地上的房屋訂立抵押合同，只辦理了房屋抵押登記手續(xù)而未辦理劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)登記的，抵押無效。

裁判要旨：在土地使用權(quán)與房屋抵押權(quán)實(shí)行分別登記的情況下，債權(quán)人與抵押人就國有劃撥土地上的房屋訂立抵押合同，只辦理了房屋抵押登記手續(xù)，而未辦理劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)或登記手續(xù)的，應(yīng)認(rèn)定該房屋抵押無效；此時(shí)，債權(quán)人與抵押人若對(duì)房屋抵押無效均存在過錯(cuò)，抵押人應(yīng)在債務(wù)人不能清償部分的二分之一范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。

案件來源：《中國建設(shè)銀行股份有限公司濟(jì)南經(jīng)七路支行與濟(jì)南長城大廈有限公司、山東聯(lián)合大學(xué)抵押借款合同糾紛抗訴案》

十、未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，出租劃撥用地上房產(chǎn)的租賃合同有效。

裁判要旨：從《暫行條例》第一條“為了改革城鎮(zhèn)國有土地使用制度，合理開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，加強(qiáng)土地管理，促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，制定本條例”的規(guī)定看，該第四十四條、第四十五條的規(guī)定屬于有關(guān)土地管理的規(guī)定，并不能作為確定本案房屋租賃合同效力的依據(jù)。

因此，一、二審法院認(rèn)定華憶公司要求確認(rèn)涉案《租賃合同書》無效依據(jù)不足，不予支持，并無不當(dāng)。

案件來源：廣東高院于2014年3月作出的（2014）粵高法民二申字第108號(hào)再審民事判決，案由為房屋租賃合同糾紛。

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