觀點 
更多干貨，請關注資產界研究中心
作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
這家目前在管面積5000萬平方米左右，經營面積過1億平方米，在眾多物業管理企業中并不起眼的一位，已經邁向大力擴張之路。
收購恒大物業告吹后不到一個月，合生創展瞄上了另一家物業管理上市公司——奧園健康。
11月3日，資本市場多個消息來源稱，中國奧園擬將其物業管理子公司奧園健康55%股權出售予合生創展。中國奧園目標是在本月底前交易取得進展，以緩解流動性壓力。當日收盤，奧園健康累計漲9.41%。
觀點地產新媒體第一時間咨詢事件旋渦中的兩位主角：奧園健康、合生創展，雙方均表示以公告消息為準。
REDD援引消息人士說法指，中國奧園本周一直在與私募債券持有人進行磋商，向他們保證將履行債務義務，其未披露的12月到期私募債券規模估計超過5億美元。
而有據信接近市場信息的知情人士告訴觀點地產新媒體，合生創展只是交易中的其中一方潛在對象，中國奧園就出售事件還在與同行交流。
據市場人士了解，除合生創展之外，中國奧園已接觸的潛在買家還包括碧桂園、世茂、美的等公司。最終交易成功與否，主要看價格。
另觀點地產新媒體也獲悉，中國奧園近日已經開始接受競價，其中一種說法是預計11月底前付款。
值得一提的是，此次消息中，亦傳出合生創展有意收購雅居樂的物業管理部門雅生活服務。雖然后續有雅生活知情人士對此否認，稱該消息不屬實。
事件尚在發酵，最終結果如何尚待時間驗證。但若在這個時間點將視角放在交易潛在對象合生創展身上，則會驚覺：這家目前在管面積5000萬平方米左右，經營面積過1億平方米，在眾多物業管理企業中并不起眼的一位，已經邁向大力擴張之路。
在過去兩年物業管理公司上市潮中，合生活其實并不起眼，其作為非上市公司，在母公司合生創展的公告中亦鮮少出現。直至1個月前的一場胎死腹中的“蛇吞象”交易，才將市場的目光聚焦到這家物管公司。
彼時其作為買方，購買中國恒大所持有的恒大物業5,416,216,311股份，占恒大物業已發行股本的50.1%，對價為200.4億港元。交易規定，買方須以現金支付代價，合生活擬通過內部資源及銀行融資為代價提供資金。
若參考合生活2021年上半年錄得總收入15.94億港元，利潤約為5.07億港元，在管面積5000萬平方米左右，經營面積過1億平方米，以及恒大物業截至2020年末營收105億元，凈利潤26.47億元，合約面積約5.65億平方米，在管面積約3億平方米等多方面的數據，這筆交易用“鯨吞”來形容完全不為過。
即便該交易最終由于條款原因，未能最終達成，但在合生創展公告中，其重點指出，至今其仍準備根據該協議完成買賣銷售股份，但是恒大物業于訂立該協議后提出修改其中包括代價的付款條款，這令合生創展不可接受。
合生活總裁夏冠明在接受采訪時亦強調，目前仍希望這樁收購交易可以繼續下去。他同時也透露，事實上，合生活也在繼續洽談其他的物企收購案。
不管此次傳出正在接洽中國奧園旗下的奧園健康，或是雅生活的物業管理部門最終結果如何，合生活作為物業管理行業的后來者，規模擴張的雄心已經表現的淋淋盡致，并且這家企業正在不斷尋找機會，以小博大。
僅此次緋聞對象的兩家企業，最新的管理數據是奧園健康在管理的收費建筑面積約4400萬平米，合約面積約8400萬平方米；雅生活為4.24億平方米，總合約面積5.84億平方米?；旧隙际桥c合生活同等，或數倍規模大小。
若按照市值簡單計算，合生活要收購奧園健康55%股權的話，交易對價以截至11月3日收市市值計算將達到14.86億港元，已經接近合生活半年的營業收入。另外一家雅生活，市值則在332.99億港元。
但這并不意味著合生沒有機會拿下上述目標公司。
僅就奧園健康而言，觀點地產新媒體了解，市場所傳言的碧桂園、世茂、美的等公司中，碧桂園服務今年來已相繼并購藍光嘉寶、富力旗下富良環球與彩生活旗下鄰里樂控股，以及財信發展旗下安徽誠和等中大型物業公司，在可動用資金層面或已面臨一定限制；
世茂服務雖然近期針對并購已增發股票及發債券籌集并購資金，但年內該公司所開展的大規模收購案例較少，總體策略仍偏謹慎；相較之下，曾下定決心以200億港元兼并恒大物業的合生系，在出價上或更進取。
而無論是恒大物業，還是奧園健康或雅生活，它們出現出讓或潛在出讓股權機會大多源于母公司目前所遭遇的行業壓力。
其中，中國奧園過去一個月以來先后由大股東聯手恒基增資10億港元，在償還15億元到期公司債后還進一步回購了部分2022年到期美元債。當時該公司表示，年內所有到期公司債已償還，包括2022年亦無境內公司債到期。
近期中國奧園在投資者會議上表態，明年有5億美元債到期，計劃使用此前發行的5.5億美元債償還；以及在稍后時間接觸投資人，為明年4月到期7億港幣銀團貸款進行再融資。不曾想，如今該公司已經有了要出售物業公司回流資金的想法。
另一方面，早前亦有傳聞，合生活是有上市期待的，在今年7月，彼時合生創展收購一家物業管理公司100%股權，即合生活以114萬元關聯收購珠江房地產旗下瑞特物業的100%股權之時，市場便有消息傳出，合生創展的物業板塊即將拆分單獨上市。
在外界所關注的物業并購基金上，合生創展截止上半年現金及銀行存款約為428.55億港元，手中還擁有654.04億港元短期及長期銀行貸款額度未使用。
即便如此，面對動輒200億港元的大型并購，全額使用自有資金顯然會對現金流造成極大負擔。有說法指，此前計劃收購恒大物業時，合生可能采用夾層基金式的杠桿并購融資，自己充當劣后的角色。
萬億目標
在合生創展的公告中，這三個字最早出現在2018年年報，也就是自2019年才開始出現。彼時，合生活代表的是手機應用，為旗下住宅項目提供管家及購物服務。
合生活高頻出現在合生創展公告中的轉折點則應該確定為大股東朱孟依以“優選好生活”20%股權置換合生活、合生商業同等股權這一事件。彼時公告指出，“優選好生活”是一家以科技構建生態，以金融服務及經紀人為交易核心，連接第三方與平臺的交易及服務平臺。
與此同時，在2019年，合生創展物業管理板塊主要指的是康景物業管理，而到了2020年，物業管理板塊下的表述已經變更為合生活智慧社區平臺。
如果將其業務模式與已經上市的物業管理公司對比，或許彩生活是一個非常好的參考標的。因為這是另一家以GMV作為核心數據的物業管理企業。
據了解，合生活在2021年半年業績介紹中，其便重點指出社區科技收入實現月活率65%，復購率68%、GMV復合增長率139%、GMV121億元同比增長率650%，客戶轉換率74%。
并且，在合生活總結大會中，經營數據也是以相關數據為主要業績情況。具體如，技術研發板塊，上半年智慧小鎮及合生活系統共上線升級10大平臺，開發537個子系統；大宗非標事業群GMV總計66.7億元，完成率114%；供應鏈大B業務GMV38.4億元，SKU上線13.3萬個；上半年B&C端運營GMV總計4.93億，完成率101%。
而物業管理企業傳統的物業管理費相關內容，被合生活擺在了最后：基礎物業半年度收費完成率89.4%，用戶滿意度85.4分。
夏冠明也表示，傳統物業公司主營業務和副營業務結構的比例通常是8:2，80%的收入來自管理費的收入，剩下的20%是多種經營業務收入。而合生活則恰好相反，物業管理的收入只占到兩三成，剩余的收入則是從社區經濟這個版塊產生的，今年兩者的比例大約是2:8，明年預計可能達到1:9。
事實上，合生活也是以GMV數據來制定目標，據合生活官方微信透露的信息，其實有萬億戰略目標。與之參考對比的是，其目前半年度的GMV是過百億。換而言之，實現萬億還有四倍的于目前成績的空間待提升。
也就是說，彩生活過去的經營模式在很大程度上能成為合生活經營業績增長路徑的參考。簡而言之，無非就是兩方面，一是提高用戶基數，二是提高轉化率。
這同時也意味著，對于合生活而言，在固定用戶基數的情況下，提高轉化率的路徑是相對而言比較困難的，但在固定轉化率的同時，不斷的快速擴大用戶基數，也將幫助其快速實現經營目標。
所以，對于合生活而言，規模也是一項非常重要的指標。夏冠明便曾指出，增量并不僅僅依靠管理規模的增量，在管理面積規模之外，還有經營面積的規模。合生活在管面積5000萬平方米左右，但其經營面積超過1億多平方米，因為還有幾十家中小物企管理的社區也是在合生活的經營面積之內。
經營管理規模也類似于彩生活當初小股合作等輕資產模式，即物業管理方使用彩生活系統，該部分物業管理面積，則會相應的計入經營面積，這部分都將是用戶基礎。
不過，在眾多物業管理企業都將增值服務作為重點發展方向時，大部分企業都傾向于采用自己的系統，若非實實在在捏在手中的管理面積，在物業管理行業并購的時代，合作面積將無法成為穩定且具備規模的來源。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“觀點”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
