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    首批9只公募REITs上市在即,預(yù)計合計融資近300億元

    面包財經(jīng) 面包財經(jīng)
    2021-05-28 10:20 6645 0 0
    REITs基金

    作者:面包財經(jīng)

    來源:面包財經(jīng)(ID:mianbaocaijing)

    2021年5月17日,滬深交易所發(fā)布公告稱,首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目正式獲得證監(jiān)會批復(fù)。5月24日起,該批產(chǎn)品將正式開啟詢價,距離發(fā)行再進(jìn)一步。

    若按照9只公募REITs詢價區(qū)間下限計算,首批公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)預(yù)計合計融資近300億元。其底層資產(chǎn)包含收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、污水處理、垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電等多種資產(chǎn)。

    根據(jù)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》,基礎(chǔ)設(shè)施項目原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方戰(zhàn)略配售部分在整體份額20%之內(nèi)的,持有期不得少于60個月;超過20%得部分持有期不得少于36個月;其余戰(zhàn)略配售方持有期間不得少于12個月。

    根據(jù)其基金募集說明書,首批公募REITs 2021年現(xiàn)金分派率預(yù)計在4.10%~12.35%之間。其中不動產(chǎn)REITs(倉儲類REITs、園區(qū)類REITs)的現(xiàn)金分派率相對較低,其2021年現(xiàn)金分派率在4.10%~4.74%之間。

    首批公募基金REITS正式獲批 

    5月17日,首批9只公募REITs基金正式獲得證監(jiān)會批復(fù)。這些基金包括:華安張江光大園REIT、浙商證券滬杭甬杭徽高速REIT、首創(chuàng)水務(wù)REIT、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REIT、普洛斯倉儲物流REIT、鹽田港倉儲物流REIT、廣交投廣河高速公路REIT、招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、首鋼生物質(zhì)REIT。

    圖1:首批9只公募REITs基金正式獲批

    根據(jù)其基金募集說明書,首批公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)預(yù)計合計融資逾300億元。首批項目包含收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、污水處理、垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電等多種資產(chǎn),地域上覆蓋京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)、長江三角洲等重點(diǎn)區(qū)域。5月24日起,該批產(chǎn)品將正式開啟詢價,距離發(fā)行上市再進(jìn)一步。

    上交所公布的REITs產(chǎn)品信息顯示,根據(jù)流程,T日也就是5月31日,為網(wǎng)下基金份額認(rèn)購日及繳款日、公眾基金份額認(rèn)購日及繳款日;T-8日(5月19日)披露招募說明書、詢價公告等文件;T-7日網(wǎng)下路演;T-5日(5月24日)為詢價日;T-1日刊登發(fā)售公告。照此時間表來看,5月底投資者便可參與REITs基金的認(rèn)購。

    什么是REITs?

    REITs(全稱:Real Estate Investment Trusts)即不動產(chǎn)投資信托基金,是指在指定交易所公開交易,通過資產(chǎn)證券化的方式將具有可持續(xù)性、穩(wěn)定性收益的不動產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動性較強(qiáng)的上市證券的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。

    我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs采用“公募基金+ABS”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu),整個產(chǎn)品存續(xù)期間封閉運(yùn)作。基金80%以上資產(chǎn)持有單一基礎(chǔ)設(shè)施ABS,其余可投資于利率債、AAA級信用債或貨幣市場工具,以基礎(chǔ)設(shè)施項目租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流作為基金收益來源,每年收益分配比例不得低于基金可供分配利潤的90%。簡單來說,REITs可以看作是以優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)為錨的股票。

    圖2:我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

    REITs起源于美國,誕生之初是為了滿足部分高凈值投資者參與商業(yè)地產(chǎn)的訴求以及支持跨洲高速公路的投資建設(shè)。2000年被引入日本,主要是為提振房地產(chǎn)市場、解決不良債務(wù)問題。在國外成熟市場,REITs具備收入穩(wěn)定、高分紅、高流動性等特征,在資本市場中占有重要地位。

    網(wǎng)下發(fā)售與公眾投資者發(fā)售部分不設(shè)置鎖定期 

    根據(jù)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》,基礎(chǔ)設(shè)施項目原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額戰(zhàn)略配售的比例合計不得低于本次基金份額發(fā)售數(shù)量的20%,其中基金份額發(fā)售總量的20%持有期自上市之日起不少于60個月,超過20%部分持有期自上市之日起不少于36個月,基金份額持有期間不允許質(zhì)押。其余戰(zhàn)略配售方持有期限亦不得低于12個月。

    除此之外,網(wǎng)下發(fā)售與公眾投資者發(fā)售部分不設(shè)置鎖定期,可上市交易,也可以通過回購的方式進(jìn)行融資,因此具備一定的流動性基礎(chǔ)。

    不動產(chǎn)REITs現(xiàn)金分派率相對較低 

    根據(jù)其募集說明書,首批公募REITs 2021年現(xiàn)金分派率預(yù)計在4.10%~12.35%之間。其中不動產(chǎn)REITs(倉儲類REITs、園區(qū)類REITs)的現(xiàn)金分派率相對較低,2021年現(xiàn)金分派率在4.1%~4.74%之間,明顯低于3只特許經(jīng)營權(quán)REITs(6.19%~12.35%)。首鋼生物質(zhì)REITs三個項目中一個項目涉及到特許經(jīng)營權(quán),其2021年預(yù)計現(xiàn)金分派率為9.13%,2022年現(xiàn)金分派率為8.17%。

    首批REITs中有兩只披露了內(nèi)部收益率,均為6%左右。

    圖3:首批9只公募REITs基金預(yù)計現(xiàn)金分派率情況

    從管理費(fèi)率來看,招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs管理費(fèi)用相對固定,為凈資產(chǎn)*0.15%+可供分配金額*3.5%,其他8只REITs管理費(fèi)用均由固定費(fèi)用+浮動費(fèi)用構(gòu)成。

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    原標(biāo)題: 首批9只公募REITs上市在即,預(yù)計合計融資近300億元

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    • 蔣陽兵
      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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