二輪土拍寒潮持續蔓延，三輪集中供地門檻適度放松

在資金環境偏緊、房地產市場降溫的大背景之下，房企“躺平”的情緒仍在延續。

供應方面，據CRIC統計數據顯示，全國土地市場經營性土地10月供應總建筑面積達27049萬平方米，環比上漲近一成，僅較去年同期減少2%。供應量的上漲一方面是由于此前土地供應量持續縮量的三四線城市推地量上漲，另一方面則是因重點城市三輪集中供地潮來臨。

圖：CRIC監測城市經營性用地月度供求量價走勢（單位：萬平方米，元/平方米）

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統

成交方面，雖然本月集中土拍的重點城市個數較上月減半，但在三四線城市成交量大幅回升的帶動下，10月成交面積仍較上月進一步走高。據CRIC統計數據顯示，全國土地市場經營性用地成交建筑面積環比微漲5%至13310萬平方米。

各能級城市表現各異，其中一二線城市的成交建面均不敵上月，成交面積分別為635萬平方米和2354萬平方米，環比分別下降6%和50%；三四線城市的成交規模則環比大幅回升，達到10321萬平方米，環比上漲42%。

受土地市場降溫、流拍率激增影響，第二輪集中土拍成交量較首輪明顯下降。典型如長沙、北京、沈陽、杭州、廣州5個城市，第二輪集中土拍流拍率均超50%，其中長沙和北京流拍率更是超過60%。

成交主力城市遭遇“寒潮”，也使得一、二線城市整體市場熱度大幅降溫，三四線城市表現也不佳，本月平均溢價率降至4.5%的低位。

在此影響下，2021年10月成交溢價率較上月進一步走低，環比減少0.9個百分點，降至3.3%，再創下2020年以來的最低值。

圖：CRIC監測城市經營性用地溢價率走勢圖

土地流拍方面，在行業處于調整周期的現階段，房企觀望情緒依舊濃厚，拿地主力仍然是現金流相對充裕的央企或地方國企。

因此，無論是北京、上海、杭州等重點城市，還是22城之外的金華、溫州、東莞、佛山等熱點三線城市，均出現了地塊提前撤牌或延期的現象，如佛山10月原計劃出讓7宗宅地，但有6宗延期或撤牌，1宗因無人競價而流拍，當月涉宅地零成交。

圖：重點監測城市的經營性用地流拍率走勢圖

市場熱度的下滑使地方政府在供應端出現了調整，從近期發布的第三輪集中供地公告的5個城市來看，土地出讓門檻已適度放松。如南京降低拍地企業資質要求、蘇州降低保證金繳納門檻、深圳降低競自持（公共住房）上限、無錫出讓地塊中引入產業等要求也較上一輪有所減少等。

其中作為首個完成三輪集中土拍的城市，無錫土地市場表現極具參考意義。對比三輪集中土拍來看，無錫三輪土拍熱度依次遞減，尤其是第三輪土拍熱度降至冰點，整體溢價率降至0.01%，與首輪12%的溢價形成鮮明對比。

無錫第三輪集中土拍成交的溢價地塊僅有3宗，底價成交成為三輪土拍主旋律。而無錫首輪集中土拍16幅地塊有15宗觸及最高限價，溢價比重超100%；二輪22宗地塊中仍有9宗搖號成交，溢價比重達到73%。

與前兩輪土拍房企積極報名、高溢價成交的情形不同，三輪集中土拍僅有一家品牌房企報名參拍，參拍的大都是無錫本地城投公司，比重高達七成之多，并且多以政企合作的形式開發。

在土地供應側調控持續深入、房企資金鏈壓力增加等多重因素的影響下，重點城市的土拍熱度較此前明顯降溫，加上目前信貸仍未放寬、房企現金流承壓，臨時撤牌和延期出讓，國企、央企為競拍主力等現象也成為不少城市的“標配”。

為了應對土地市場的降溫，將會有更多重點城市會進一步完善優化土拍規則。接下來重點城市將迎來第三批土地密集入市，部分供地計劃完成率不高的北京、鄭州、寧波、廈門、濟南等城市要進一步加大宅地供應量，尤其是濟南、合肥這樣大概率面臨高流拍率的這類城市，第三輪集中土拍供地量將有顯著的增加。

從目前整體土拍市場來看，降溫現象仍在進一步延續，甚至京滬杭這些城市也難逃大面積的零溢價和流拍，土地市場已進入冰點，并進一步影響著銷售側的市場預期，使得房地產行業“穩預期”迎來更多挑戰。

不過，為了應對土地市場的降溫，重點城市已經開始進一步完善優化土拍規則，部分城市已適度放松了第三輪拿地門檻，預計第三輪供地中企業拿地積極性將會有所提升，土拍高撤牌流拍率的現象也會有所改善。