投拓江湖 作者：投拓江湖
來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
經濟學家任澤平教授，曾提出了一個非常有名的觀點“房地產短期看金融，中期看土地，長期看人口”，這句話揭示了房地產發展與人口增長之間的深刻聯系。
前不久，根據公安部發布2020年人口統計數據，媒體據此繪制了歷年中國新增人口趨勢，發現近兩年人口增長有了根本性的轉變，如下圖：
根據上圖可以看出，在2016年以后算起，我們國家新增人口，已經出現了四連降。而2016年是一個轉折點，因為在這一年以前，全面放開二孩政策在各地執行落地，出現了一小波人口出生高潮，享受了持續的政策紅利。如果不是二孩放開政策，可能新增人口減少的趨勢會加速進行。問題到了2020年，開始變得嚴重起來，新出生人口剛剛過1000萬，2021年能不能超過1000萬，估計很難說。所以，近期有專家紛紛建議盡快放開人口生育限制，鼓勵大家多生小孩，甚至一度傳出東北將開放生育試點。
根據中國社科院的預測，在2029年，中國的總人口數將達到峰值14.42億人，從2030年開始，人口將持續負增長，其中60歲以上老年人的比例，將超過三分之一。不管這個預測數據準不準，但是這個趨勢確實是來了，我們有足夠的理由相信。
人口對房地產發展的推動作用，毋庸置疑。在過去的二十年，中國有超過4億人，在城市安家落戶，而在城市擁有住房成為一種集資源、身份于一體的象征。正式由于大量人口在城市置業安家，帶來大量的住房需求，推動產生了中國房地產的“黃金十年”“白銀十年”。這背后的主要貢獻力量，當屬改革開放以后出生的70后，80后，以及較早的一批90出生人口潮，這部分龐大人群，是購房群體中的核心需求力量。
隨著這兩年新增人口趨勢的下滑，必然會對中國的經濟發展產生巨大的影響，以前的人口紅利驅動模式將逐漸出歷史舞臺。而作為嚴重依賴人口增長房地產，發展格局和發展模式也將面臨重大調整：
1、房地產發展的天花板已臨近，未來將會呈現長時間緩慢增長，零增長，然后呈現逐漸下滑的趨勢。這里指的是全國的房地產開發銷售面積，而總的銷售金額，會隨著銷售價格的上漲而繼續上漲。2020年，全國總的商品房銷售面積176086萬平米，比2019年上漲了2.6%，而在2019年的時候，這個增長率還是6%左右。未來總的銷售面積將會進入微增長，甚至零增長的時代。
這個大趨勢很重要，我覺得大家要基于此對未來的房地產有一個基本的判斷。因為總量的增長停滯，導致整個房地產市場的蛋糕，不會再繼續變大，影響了房地產行業的宏觀上的從業人數，影響了房地產企業的發展戰略和競爭格局。未來會更加比拼地產公司的效率，人效比，盈利能力，管理和決策效率，以及企業的外部經濟性。如此種種，就會體現為行業的動蕩越來越頻繁，比如裁員、福利待遇降低，公司兼并，通俗點講，也就是之前大家所熟知的“內卷化”。
2、越來越多的城市房子會“剩余”。根據中國人民銀行調查統計司在2020年的一份調查數據顯示，城鎮居民住房平均擁有率為96%，有一套住房的家庭數量占比為58.4%，有兩套住房的家庭占比為31%，有三套及以上的家庭占比為10.5%，戶均擁有1.5套住房。當然，這個數據是涵蓋了各類城市的，不管是一二線城市，還是縣城，鎮上的都算。
戶均擁有1.5套住房，很多人雖然感覺自己被平均了，但這確實是目前我國住宅存量的現狀。特別是一些三四五線城市，一套房子的總價并不太高，一個家庭有兩套以上房子的很常見。而這些城市里面的大部分城市新增人口，不管是自然人口增產，還是機械人口增長，大多都是不足以支撐城市的房地產發展的。在大多數家庭都有住房的情況下，未來的新增人口再買房的意愿會降低。房子過剩的情況，會越來越嚴重，二手房想出手的難度越來越大，新房銷售市場也好不到哪里去。
3、對房地產而言，普遍性的人口紅利沒有了，但是區域性的人口紅利仍然長時間存在。目前我們國家的城市化率剛剛過60%，未來很長一段時間內，還會以每年接近1%的速度，繼續進行城市化進程。那就是每年有超過1000萬人進入城市，這部分人群都是購房主力。按照國際經驗80%的城市化率，未來20年內達到這個標準，我們國家還有20年的結構化人口紅利，這是未來房地產發展仍然大有可為的基礎。
但是這個人口紅利是區域性的，主要是集中在一二線城市，省會城市以及部分省內的經濟強市，這部分城市對人口的吸附力較強。前兩年開始的各大城市人才落戶政策，已經有越來越多的城市加入，加劇了這一趨勢，基礎設施，就業機會，產業配套具有優勢的城市，將會有持續的人口輸入。而剩下的一些競爭力較弱的城市，將會面臨人口持續凈流出，經濟發展停滯不前的窘境。
體現在房地產領域，就是熱點城市銷售量價繼續走強。這對房企的拿地也帶來了不少的挑戰，不少房企在熱點城市的拿地競爭能力是不足的，即使是排名靠前的品牌房企，也存在個別區域公司拿地破局困難的情況。特別這兩年各大城市強勢崛起的城投公司，地方平臺國企，在土拍市場拿地不可謂不兇猛。
對于新人口增長危機下的房地產新變局，房企需要及時改變拿地策略，建立新的運營思維，才能有效應對。
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原標題： 人口增長危機，房地產將面臨新難題
