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作者：小債看市
來源：小債看市（ID：little-bond）
近日，卓越集團耗資百億北上連奪4宗地，成為這場土拍最大的黑馬，但隨后卻陷入退地風波。
01
退地風波
5月10日，北京首批兩集中土地開拍，卓越置業集團有限公司（下稱“卓越集團”）力壓中海、世茂等競爭對手，以39億元拿下“北上”的第一宗地，可謂一戰成名。
隔日，卓越集團再度出手，以聯合體形式從眾多房企面前搶下三宗土地，成為這場土拍最大的黑馬。
然而，就在卓越集團問鼎本輪房企拿地榜桂冠后，市場上卻流出其由于算錯賬、區域布局不平衡以及現金流緊張等原因，可能要“退地”的傳聞。
市場傳言稱，卓越集團退地主要涉及合作拿下的三宗地，原因之一在于合作伙伴代表聯合體拿下的土地代價超出卓越總部授權范圍。
對此，卓越集團相關負責人回應稱，市場傳聞均不真實，卓越目前沒有退地計劃，未來將以合作操盤模式開發北京四宗宅地。
值得注意的是，此次卓越集團北上“剿地”引發的退地風波，與其近一年來在拿地策略上的轉向息息相關。
近年來，卓越集團開始沖擊規模，2017、2018兩年其新增項目貨值均在千億以上；2019年腰斬至566.9億元；2020年新增貨值又重新上升至749.8億元。
02
據官網介紹，卓越集團1996年成立于深圳，憑借在地產開發、城市更新、資產運營、金融投資等方面的行業積淀，躍升為中國TOP30的大型房地產企業。
據悉，卓越集團在福田、南山、前海大量位置核心的區域開發了40余棟寫字樓，號稱“深圳CBD之王”。
卓越集團官網
從股權結構看，卓越集團的控股股東為卓越投資，持股比例100%，公司實際控制人為李華。
股權結構圖
2020年，卓越集團全口徑銷售額為994億元，權益金額700億元，未達成董事長李華在內部提出的三年千億目標。
據克而瑞數據顯示，2020年卓越集團以833.8億操盤金額在房企中排第41位；以416.5萬平方米操盤面積位居第51位。
克而瑞房企銷售排行榜
由于未登陸資本市場，卓越集團的財務數據并不為人所知，只能從旗下上市物業板塊卓越商企服務的財報中管中窺豹。
截至2019年末，卓越集團總資產為2245億元，總負債1548.9億元，凈資產696.1億元，資產負債率69%。
截至2020年末，卓越商企服務總資產為1738.47億元，總負債1177.82億元，凈資產560.65億元，資產負債率67.5%。
《小債看市》注意到，作為卓越集團公開發行債券融資的平臺，卓越商企服務主要以流動負債為主，占總債務的59%。
截至2020年末，卓越商企服務流動負債有694.74億元，主要為一年內到期的非流動負債，其短期債務合計123.76億元。
相較于短債壓力，卓越商企服務流動性尚可，其賬上貨幣資金有171.59億元，可以覆蓋短債，短期償債壓力不大。
除此之外，卓越商企服務還有非流動負債483.08億元，主要為長期借款，其長期有息負債合計311.56億元。
整體來看，卓越商企服務剛性債務有436.04億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為37%。
從融資渠道上看，卓越集團渠道較為多元，其通過租賃、應收賬款、股權、銀行借款、債券、股權質押以及信托等方式融資。
其中，卓越集團通過子公司卓越商管境內發債，目前存續19只債券，存續規模85.26億元；通過優美商管和卓越商管發行美元債，分別存續4只和1只。
在目前房地產調控不放松、融資新規“三道紅線”壓力下，卓越集團依然大手筆拿地，高負債、再融資將成為其發展的掣肘。
03
李華，原名李曉華，早年曾任職于深圳市團委，后下海經商。
1996年，李華在深圳成立了卓越實業，也就是卓越集團的前身。
1998年，卓越集團第一個住宅項目——卓越蔚藍海岸問世，引發“藍色風暴”。此后卓越以深圳蔚藍海岸為藍本，在長沙、武漢、青島等多個城市傾力打造“蔚藍”系列里程碑項目。
2003年，卓越集團投資建設并持有運營首個商辦項目深圳卓越大廈，開啟了集團“商住并舉”的開發模式。
隨后，憑借中心區寫字樓七樓連發，奠定了卓越集團深圳“寫字樓之王“的行業地位。
2007年，卓越集團首次在香港申請上市，但由于2008年的金融風暴和樓市調整，卓越的首次上市之路中斷。
兩年后，卓越集團再次赴港遞表，但因估價偏低，國際認購情況不好，最終選擇主動暫停IPO。
失利于商辦市場，兩度遞表無功而返后，卓越集團再次將目光集中到住宅市場，開始加速奔跑。
2012年，卓越集團銷售額首次突破百億，2013年在舊改項目上兇猛發力，2016年實現325.1億元的銷售額，2017年再次突破400億。
2018年，李華在新年致辭中表示：“高土儲，高周轉，強融資，三年千億目標已觸手可及。”
為快速擴張，次年卓越集團進行了一系列人事調整，并開始對組織架構“動刀”。
然而，就在卓越集團奮力沖刺之時，2019年初李華疑因舊改項目卷入深圳高官貪腐案被帶走協助調查。
2020年5月，卓越集團迎來物業上市的風口期，其拆分物業板塊赴港IPO，同年10月卓越商企服務登陸港交所。
2019年，卓越集團銷售額949.5億元，2020年再次以6億的微小差距與千億目標失之交臂，為了邁入“千億俱樂部”，近年來其在拿地策略上較為激進。
據悉，今年前四個月卓越集團新增貨值548.1億元，位列行業第十位，力壓一眾上市房企。
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