“粵系房企”寬限期內(nèi)支付票息，仍面臨流動性挑戰(zhàn)

作者| 小債看市

來源| 小債看市（ID：little-bond）

時代中國控股寬限期內(nèi)支付兩筆美元債利息后，時代控股集團(tuán)正尋求將11億元“17時代02”和7億元ABS“時赫02”展期。

不久前，惠譽(yù)剛將時代中國控股（01233.HK）的長期外幣發(fā)行人違約評級(IDR)和高級無抵押評級從“CCC+”下調(diào)至“C”，近日又上調(diào)至“CC”。

這主要由于時代中國控股在8月12日和8月14日寬限期內(nèi)兌付了兩筆美元債的利息。

據(jù)公開資料，上述兩筆美元債分別為時代中國控股2027年1月到期3.5億美元債以及2023年7月到期5億美元債，這兩筆美元債利息分別于2022年7月14日和2022年7月16日到期。

惠譽(yù)認(rèn)為，時代中國控股將繼續(xù)面臨流動性挑戰(zhàn)，在2022年下半年和2023年上半年將有大規(guī)模資本市場債務(wù)到期和利息需要兌付，而其獲得資金的渠道可能仍然有限，銷售業(yè)績可能依然疲弱。

《小債看市》統(tǒng)計，目前時代中國控股存續(xù)美元債6只，存續(xù)規(guī)模26.5億美元，一年內(nèi)將有8億美元債到期。

存續(xù)美元債

在岸債券方面，主要由子公司廣州時代控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱“時代控股集團(tuán)”）發(fā)行，目前存續(xù)債券13只，存續(xù)規(guī)模121.63億元，其中16億元債券將在8月份到期或可回售，11億債券將在9月份到期。

據(jù)知情人士透露，時代控股集團(tuán)正尋求將11億元“17時代02”和7億元ABS“時赫02”展期18個月分期償付，這兩筆債務(wù)分別將于今年9月8日和9月9日到期。

總得來看，2023年時代中國控股將有128億元境內(nèi)外債券到期，其中主要為可回售的78億元境內(nèi)債券，公司面臨集中兌付壓力較大。

近年來，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策，特別是2020年疫情以來，時代中國控股位于大灣區(qū)的舊改業(yè)務(wù)長期處于停擺狀態(tài)，加上高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目的去化壓力，公司資金鏈緊繃。

2022年4月，時代控股集團(tuán)發(fā)出一封《關(guān)于懇請支持舊改項(xiàng)目退出的報告》，懇請市政府支持企業(yè)紓困解難。

其實(shí)，早在2021年初，時代中國的流動性壓力就已顯現(xiàn)，其被曝突襲式大規(guī)模裁員，隨后融資條件趨緊，其合同銷售額持續(xù)下滑，公司流動性逐步惡化。

02
流動性承壓

據(jù)官網(wǎng)介紹，時代中國控股成立于1999年，現(xiàn)已成為中國領(lǐng)先的城市發(fā)展服務(wù)商，業(yè)務(wù)主要覆蓋住宅開發(fā)，城市更新、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、商業(yè)運(yùn)營、社區(qū)服務(wù)、家具家裝、未來教育等領(lǐng)域。

2013年，時代中國控股在港交所上市，屬于中國地產(chǎn)50強(qiáng)上市集團(tuán)。

時代中國官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)上看，時代中國控股的控股股東為豐亞企業(yè)有限公司，持股比例為62.74%，公司實(shí)際控制人為岑釗雄、李一萍夫婦。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

2020年，時代中國控股實(shí)現(xiàn)合同銷售1003.81億元，同比增長28.1%，正式跨入“千億俱樂部”。

值得注意的是，雖然實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)，但近年來時代中國控股的銷售額增速卻明顯下滑。

2016-2020年，時代中國控股從293億銷售規(guī)模一路狂奔至千億，銷售增速分別為50.3%、41.9%、45.6%、29.3%以及28.1%。

可以看出，在2016-2018年高光時刻后，近兩年來時代中國控股銷售增速出現(xiàn)斷崖式下滑，規(guī)模擴(kuò)張壓力顯現(xiàn)。

近五年銷售額情況

另外，雖然2016-2018年時代中國控股銷售額一路高歌猛進(jìn)，但這期間其經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，可以看出大手筆拿地消耗巨資，為日后盈利下滑埋下隱患。

2018年9月，時代中國控股曾以5.54萬元/平方米樓面價，刷新了廣州單價紀(jì)錄，當(dāng)年拿地就花掉了129.67億。

經(jīng)營性現(xiàn)金流情況

2021年，時代中國控股錄得合同銷售額955.9億元，同比下降4.8%。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年時代中國控股以827.3億操盤金額排行第41名；以465.9萬平方米操盤面積排行第40位，屬于中型房企。

克而瑞數(shù)據(jù)

2022年前7個月，時代中國控股實(shí)現(xiàn)銷售額302.2億元，同比減少43.3%，與市場大體一致。

穆迪預(yù)計，時代中國控股2022年的合同銷售額將下滑至600億元左右，進(jìn)而削弱其經(jīng)營性現(xiàn)金流及流動性。

2021年，時代中國控股放慢了拿地節(jié)奏，截至年末總體土地儲備接近2000萬平方米，分布在國內(nèi)一二線城市，其中位于大灣區(qū)的土地儲備占比接近90%，面臨一定集中度風(fēng)險。

而城市更新業(yè)務(wù)布局在全國的9個城市，時代中國控股擁有約為135個處于不同發(fā)展階段的城市更新項(xiàng)目，預(yù)計總體的可售面積4000萬平方米，總體貨值超過1萬億元。

從業(yè)績上看，2019年時代中國控股凈利增速大幅下滑后，2020年在疫情影響下首次出現(xiàn)下滑。

2021年，時代中國控股實(shí)現(xiàn)收入436.4億元，同比增長13%；股東應(yīng)占溢利32.6億元，同比下降34%。

歸母凈利潤

截至2021年末，時代中國控股總資產(chǎn)為1983.93億元，總負(fù)債1557.38億元，凈資產(chǎn)426.55億元，資產(chǎn)負(fù)債率78.5%。

近年來，時代中國控股的財務(wù)杠桿不斷攀升，高于行業(yè)平均水平10個百分點(diǎn)，在2020年末達(dá)到峰值81.26%，存在一定杠桿風(fēng)險。

財務(wù)杠桿

從“三道紅線”看，時代中國控股剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為74.6％、76.7％和1.9倍，仍踩中一道紅線歸為“黃檔”。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，時代中國控股主要以流動負(fù)債為主，占總債務(wù)的70%。

截至2021年末，時代中國控股流動負(fù)債有1089.89億元，主要為其他流動負(fù)債，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有118.3億元。

相較于短債壓力，時代中國控股流動性尚可，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有147.18億元，雖較2020年末大幅下滑56%，但還可以覆蓋短債，短期償債壓力可控。

在財務(wù)彈性方面，截至2020年末，時代銀行授信總額有713.52億元，未使用授信額度為418.53億元，可見其備用資金尚可。

銀行授信

另外，時代中國控股還有467.49億非流動負(fù)債，主要為長期借款，其長期有息負(fù)債有423.75億元。

整體來看，時代中國控股剛性債務(wù)有542.05億元，主要以長期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為35%。

在償債資金來源看，時代中國控股主要依賴于外部融資。

從融資渠道上看，除了發(fā)債和借款，時代中國控股還通過應(yīng)收賬款、股權(quán)融資、股權(quán)質(zhì)押、信托等方式融資，可以看出融資渠道呈現(xiàn)多元化。

另外，時代中國控股在建項(xiàng)目尚需投資金額較大，未來面臨一定的資本支出壓力。

總得來看，時代中國控股銷售和業(yè)績下滑，對債務(wù)和利息的保障能力下降；三道紅線仍踩中一條，再融資壓力較大；在建項(xiàng)目較多，存在一定資本支出壓力。

九十年代初，處于改革最前沿的廣東，是中國市場經(jīng)濟(jì)最有活力的區(qū)域。

1990年，畢業(yè)于工商管理專業(yè)的岑釗雄，進(jìn)入一家地產(chǎn)公司從事房地產(chǎn)開發(fā)和銷售工作。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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