“兩集中”供應(yīng)模式下，房企應(yīng)如何調(diào)整拿地戰(zhàn)略？

21年伊始，土地市場(chǎng)就拋來了一顆重磅炸彈—土地集中供應(yīng)，政策要求22個(gè)熱點(diǎn)城市包括

【北上廣深4個(gè)一線城市】

【南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽、寧波、長(zhǎng)春、天津、無錫18個(gè)二線城市】

具體的包括以下兩個(gè)方面（即兩集中）：

而政策的背后是對(duì)房地產(chǎn)集團(tuán)拿地戰(zhàn)略、各部門之間協(xié)作模式、開發(fā)節(jié)奏等均會(huì)產(chǎn)生重要的影響，可謂牽一發(fā)而動(dòng)全身

對(duì)于房企，一是對(duì)大型房企，短期內(nèi)籌融資難度加大，不能同時(shí)參加多塊土地競(jìng)爭(zhēng)，不能再利用資金和信息優(yōu)勢(shì)“通吃”市場(chǎng)、壟斷資源

二是對(duì)中小房企，能有更多選擇的余地，可以避開大房企直接競(jìng)爭(zhēng)而獲得土地開發(fā)機(jī)會(huì)

這一重磅炸彈，對(duì)于政府、市場(chǎng)、房企等都產(chǎn)生了重要的影響

對(duì)于政府而言，土地集中供應(yīng)的模式下

一方面可以做到便于監(jiān)管

另一方面，重點(diǎn)城市一年僅能掛牌三次，土地財(cái)政壓力下，政府會(huì)主動(dòng)保障每批次掛牌土地不流拍、不延期，從而防止土地流拍

兩集中供地模式下，對(duì)于市場(chǎng)的影響是全方位的，主要包括以下幾個(gè)方面：

1、投資機(jī)會(huì)

集中供地模式下，將分散房企的拿地目標(biāo)，單一宗地的競(jìng)拍參與者減少，房企博弈空間增大，一定程度上降低土拍溢價(jià)率

同時(shí)，政府為確保每批次掛牌土地不流拍，存在托底、勾地機(jī)會(huì)

2、拍地節(jié)奏

為保證年內(nèi)實(shí)現(xiàn)供貨創(chuàng)造業(yè)績(jī)，則上半年掛牌批次的土地面臨更大強(qiáng)度的爭(zhēng)搶，熱度較高

同時(shí)，需更快的周轉(zhuǎn)速度與運(yùn)營(yíng)效率，以確保年內(nèi)實(shí)現(xiàn)供貨；下半年掛牌批次，由于無法實(shí)現(xiàn)年內(nèi)供貨，參拍強(qiáng)度降低，熱度低于上半年

3、聯(lián)合拿地

分散供地模式下，房企單筆投資資金可跨區(qū)域調(diào)配、重復(fù)使用，但在集中供地模式下，單筆投資資金使用效率降低

同時(shí)，房企需提前預(yù)留投資資金，存在資金閑置成本；因此，房企會(huì)更多采取聯(lián)合拿地的方式，共擔(dān)資金壓力

4、前融變難

22城集中供地模式下，易形成房企前融需求脈沖，進(jìn)而影響金融機(jī)構(gòu)的融資行為

融資資源不變的情況下，中小房企的前融難度或加大，不排除融資成本的提高

而對(duì)于房企而言，兩集中的供地模式的影響無疑是最直接的

可以預(yù)測(cè)的是在該出讓模式的影響下，龍頭房企和中小房企將會(huì)出現(xiàn)分化，此外對(duì)于銷售節(jié)奏和運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)上也會(huì)相應(yīng)地進(jìn)行傳導(dǎo)

具體分析如下：

1、利好龍頭

集中供地模式下，房企為擴(kuò)大市場(chǎng)份額，需同時(shí)繳納多宗土地保證金

以及后續(xù)出讓金，對(duì)房企的資金實(shí)力、融資能力要求更高，有利于資金實(shí)力雄厚、融資資源豐富的龍頭房企，將加劇蠶食中小房企的市場(chǎng)份額

2、差異拿地

“兩集中” 針對(duì)22個(gè)重點(diǎn)城市的市轄區(qū)域，郊縣不在實(shí)施范圍內(nèi)，房企或采用差異化策略

增加對(duì)22城以外的投資關(guān)注，增加對(duì)尚未撤縣劃區(qū)的郊縣關(guān)注

3、銷售節(jié)奏干擾

土地端“兩集中”之后，將造成銷售端的“兩集中”（集中預(yù)售、集中入市），在每年形成三次預(yù)售供應(yīng)脈沖，影響各項(xiàng)目銷售節(jié)奏

為籌集投資資金，房企將在掛牌節(jié)點(diǎn)前加快存量樓盤銷售，優(yōu)惠增加，客戶將逐漸形成三輪“買房周期” 習(xí)慣

4、運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)干擾

對(duì)勾地類項(xiàng)目的掛牌計(jì)劃造成干擾，繼而影響后續(xù)供貨、現(xiàn)金流排布

兩集中模式將會(huì)徹底改變房企的投資邏輯、開發(fā)行為等

對(duì)于房企集團(tuán)層面就更加需要城市聚焦、提高拿地概率，通過聚焦目標(biāo)城市，深化城市研究，踩準(zhǔn)城市周期，深挖目標(biāo)城市的土地板塊價(jià)值

篩選拿地概率高的項(xiàng)目，提高單筆投資資金的使用效率

另一方面，為了解決集中摘牌資金壓力過大的問題，通過勾地類項(xiàng)目尋求與其他房企的戰(zhàn)略合作，聯(lián)合開發(fā)

換取更多投資資金用于凈地拍賣也將會(huì)是未來一種突破之道