仁恒置地：銷售規(guī)模收縮，毛利率持續(xù)下滑

實(shí)現(xiàn)銷售777.12億元同比下降13.6%

仁恒置地2021年銷售規(guī)模同比下降。2021年全年仁恒置地實(shí)現(xiàn)銷售金額777.12億元，較2020年同期下降13.6%。為保持?jǐn)?shù)據(jù)一致性，扣除代建后仁恒置地的銷售金額為595.87億元，同比下降24%；銷售面積187萬(wàn)方，同比下降12.7%。銷售均價(jià)為31890元/平方米，一方面由于仁恒置地項(xiàng)目一二線城市占比較高，另一方面作為一家口碑開(kāi)發(fā)商，顯示了市場(chǎng)的認(rèn)可度。但從銷售業(yè)績(jī)?cè)鏊賮?lái)看，銷售規(guī)模不增反降，雖然仁恒地產(chǎn)在規(guī)模擴(kuò)張上相對(duì)謹(jǐn)慎，但規(guī)模收縮仍需要注意。

拿地銷售比0.38新增土儲(chǔ)主要布局江蘇省

新增拿地?cái)U(kuò)張溫和，拿地金額銷售比0.38。2021年仁恒置地新增土地儲(chǔ)備建筑面積124萬(wàn)方，同比下降46.4%。拿地金額226.2億元，較去年同期下降12.8%。新增權(quán)益土儲(chǔ)金額76.4億元，同比下降36%。新增拿地樓板價(jià)18195元/平方米，較去年上漲62.8%，主要是由于上海、蘇州、無(wú)錫等城市樓板價(jià)拉高均價(jià)。全年拿地銷售比0.38，較去年增長(zhǎng)0.05。2021年百?gòu)?qiáng)房企新增土儲(chǔ)拿地銷售比為0.25，仁恒置地拿地處于較高水平。通過(guò)拿地金額來(lái)看，75%的新增土儲(chǔ)是在下半年拿地，可以看出有賴于仁恒置地良好的財(cái)務(wù)狀況，逆勢(shì)拿地。 

深耕長(zhǎng)三角，布局江蘇三四線城市。2021年仁恒置地新增土儲(chǔ)區(qū)域方面主要集中在長(zhǎng)三角區(qū)域，占比達(dá)到88%，主要位于上海市與江蘇省。其他區(qū)域新增土儲(chǔ)分別位于天津、武漢和海口3個(gè)二線城市。能級(jí)方面，一線城市拿地金額占比23%，全部位于上海；二線城市占比21%；三四線城市占比56%，全部位于江蘇省。綜合新增土儲(chǔ)分布來(lái)看，仁恒置地繼續(xù)執(zhí)行深耕大江蘇的戰(zhàn)略，在蘇州、南通等城市深耕多年后，2021年持續(xù)布局，首入無(wú)錫、揚(yáng)州2個(gè)強(qiáng)三線城市。

江蘇強(qiáng)三線城市或能幫助仁恒提振毛利率。以無(wú)錫2021年已經(jīng)上市項(xiàng)目星湖雅園為例，2022年1-3月成交均價(jià)37242元/平方米，項(xiàng)目周邊2公里2022年前三個(gè)月均價(jià)34346元/平方米；星湖雅園房?jī)r(jià)地價(jià)比為1.91，周邊2公里平均房地比在1.89。可以看出仁恒項(xiàng)目在新進(jìn)入強(qiáng)三線城市具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和溢價(jià)水平，未來(lái)可能幫助其擴(kuò)大盈利空間。

中國(guó)境內(nèi)土儲(chǔ)較上年末下降9.4%但依舊充足

截至2021年中國(guó)境內(nèi)總土儲(chǔ)964.6萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備充足。截至2021年年末，仁恒置地總土儲(chǔ)建面為992.4萬(wàn)平方，其中新加坡土儲(chǔ)占比2.8%，扣除后其在中國(guó)境內(nèi)土儲(chǔ)964.6萬(wàn)平方米，較2020年年末下降9.4%。按照其近年來(lái)每年銷售面積200萬(wàn)平方米推算，消化周期能達(dá)到4年左右，雖然總土儲(chǔ)有所下降，仍能夠滿足企業(yè)未來(lái)的正常開(kāi)發(fā)需求。

南京、深圳和上海總土儲(chǔ)規(guī)模居前三。從總土儲(chǔ)建面分布來(lái)看，區(qū)域方面長(zhǎng)三角占比最高，占比達(dá)到57%，珠三角占比25%，環(huán)渤海和中西部分別為13%和5%。能級(jí)來(lái)看，二線城市占比達(dá)到52%，其次是三四線城市占比28%，一線城市占比20%。從城市層面來(lái)看，南京土儲(chǔ)超150萬(wàn)平方米，深圳、上海土儲(chǔ)皆在百萬(wàn)平方米左右，這些城市市場(chǎng)對(duì)仁恒未來(lái)銷售起更大的影響作用。

毛利率下降至25.6%短期依然承壓

毛利率與凈利率都出現(xiàn)下滑。仁恒置地2021年?duì)I業(yè)收入348.33億元，同比增長(zhǎng)45.6%；地產(chǎn)主業(yè)營(yíng)業(yè)額310.35億元，同比增長(zhǎng)48.1%。毛利率為25.6%，較2020年同期下降10.8個(gè)百分點(diǎn)。毛利率下降主要是由于仁恒重倉(cāng)一二線城市，限價(jià)調(diào)控嚴(yán)格所致。另外毛利率下滑與仁恒產(chǎn)品線也有一定關(guān)系，近年來(lái)為了追求規(guī)模，主打高端市場(chǎng)的仁恒置地也開(kāi)始布局剛需市場(chǎng)，也會(huì)對(duì)企業(yè)毛利率產(chǎn)生影響。凈利率11.6%，同比下降3.7個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利率7.6%，同比下降3.2個(gè)百分點(diǎn)。

從2022年仁恒置地即將上市的項(xiàng)目來(lái)看，大部分還是集中在上海、深圳、南京和蘇州等一二線城市，上海項(xiàng)目也是比較多，比如1月熱銷項(xiàng)目上海仁恒海上源銷售40.2億元。在這些城市限價(jià)等因素影響下，短期內(nèi)仁恒置地毛利率依然承壓。

債務(wù)水平健康三道紅線皆處綠檔

短期償債壓力不大，債務(wù)結(jié)構(gòu)健康。截至2021年年末，仁恒置地持有現(xiàn)金218.2億元，較上年上升26%。現(xiàn)金短債比2.37，同比上升0.27，主要是受益于項(xiàng)目回款率高，投資態(tài)度謹(jǐn)慎。長(zhǎng)短債務(wù)比3.64，同比下降0.56。目前來(lái)看仁恒置地現(xiàn)金充足，短期內(nèi)債務(wù)壓力不大，債務(wù)結(jié)構(gòu)良好，財(cái)務(wù)狀況持續(xù)穩(wěn)健，保持一定的負(fù)債水平也有利于企業(yè)維持經(jīng)營(yíng)及規(guī)模擴(kuò)張。從近期發(fā)債情況來(lái)看，成都仁恒置地廣場(chǎng)26億元ABS獲得上交所受理，依然獲得資本市場(chǎng)認(rèn)可。

融資成本下降至4.9%。在融資環(huán)境收緊，企業(yè)發(fā)債成本普遍上升的情況下，仁恒置地2021年平均融資成本為4.9%，較2020年下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，融資具有一定的優(yōu)勢(shì)。

剔預(yù)后資產(chǎn)負(fù)債率66.5%，三道紅線都為綠檔。仁恒置地2021年凈負(fù)債率為47.6%，較2020年下降了15.01個(gè)百分點(diǎn)，3年來(lái)負(fù)債水平持續(xù)下降；剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率在66.5%，較上年下降0.34個(gè)百分點(diǎn)。仁恒置地三道紅線處于綠檔，財(cái)務(wù)水平健康。

自持物業(yè)租金及酒店運(yùn)營(yíng)收入上升實(shí)現(xiàn)營(yíng)收13.06億元

仁恒置地2021年自持物業(yè)租金及酒店業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)收入13.06億元。仁恒置地在自持商業(yè)及酒店運(yùn)營(yíng)方面也取得不錯(cuò)的成績(jī)，2021年，仁恒自持物業(yè)及酒店運(yùn)營(yíng)收入13.06億元，同比增長(zhǎng)14.7%。增長(zhǎng)主要是由三亞和珠海的酒店以及翻新后的天津仁恒海河廣場(chǎng)貢獻(xiàn)。此外，新加坡的UE BizHub CENTRAL和UE BizHub WEST出租率達(dá)到90%左右。2022年到2023年，在中國(guó)境內(nèi)將會(huì)有深圳仁恒夢(mèng)創(chuàng)廣場(chǎng)、蘇州倉(cāng)街商業(yè)廣場(chǎng)和沈陽(yáng)夏宮城市廣場(chǎng)等商業(yè)開(kāi)業(yè)。