地產黑馬沒了，黑天鵝倒是多了

作者：投拓江湖

來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

房地產玩法，最深層次的核心邏輯，就是金融。

因為房地產是屬于典型的投資驅動，拿的項目越多，產出的規模越大，比如你在珠三角拿一塊地花了20億，那產出的規模至少也會過40億。去年還是100億的規模，膽子大一點，步子邁寬一點，今年說不定就能上200億了。如果都去三四線城市拿地，地價低一點點的，說不定還能直接干到500億元。高周轉要求高地價比，快速開盤銷售，一年內資金可以周轉上連詞，做大規模就是這個秘訣。

因此，我們可以看到前幾年每年年底的中指、克爾瑞等機構評出的房企排行榜，都會有房企排名陡增，殺入前面的陣營。這些行業的“黑馬”房企，要么是融資能力超強，搞錢技術一流（畢竟以前沒有紅線，杠桿可以加到爆炸），要么就是拿地本領超強，借別人家的雞下蛋，或者花小錢圈大塊土地。憑借這些本領，長袖善舞的一些房企，每年能實現50%以上的復合增長，甚至在某個時間節點能實現100%的野蠻生長。

放在以前，房地產發展會有3-5年的一輪周期，政策調控也都是有周期性的，緊一年松一年，中間再過度個一兩年的。遇到放松的階段，還能趕上房價大漲，銷售業績也就蹭蹭地往上漲，房企大佬都是這樣熬出來的。如果拿了高價地怎么辦？不要緊的，堅持個一年半載的，等房價地價都輪動上漲了，問題就都不是問題了。唯一的問題是，膽子太小，管理不善導致錯過了以前的最佳發展機遇的。

但是現在不行了，住房不炒已經不是一句空喊的口號，在反復強調，深抓落實，長期堅持后，幾乎都快成為一句成語了。在嚴格的限購限價政策下，房價漲不漲，漲多少都需要看地方的政策，拿錯一塊高價地，割肉都算好的了，破產跑路都有可能。這兩年，無數曾經一擲千金拿地王的房企，在多次重復上演這個悲劇。

近期關于房地產金融方面的政策，在一步一步加緊，先是有“三道紅線”政策的規定，并明確了執行的時間表。然后再是有全國范圍內銀行收到監管層，關于涉房貸款不得超過30%的內部新規定，有部分城市甚至暫停了全部的涉房貸款。

這一些列新規的意圖十分明顯，就是要防止房企過多占用金融資源，在大家都在加大杠桿的背景下，房企給金融系統貢獻了大量的風險，同時還擠占了其他行業的資金，形成了虹吸效應，制造業升級不起來，科技產業更是無從談起。從高層的操作思路來看，意圖很明顯，就是要打掉房企“高負債、高杠桿，高周轉”的三高預期，終結房地產的野蠻發展模式，讓出更多的資源發展實體經濟。因此房企要做的，就是要趁早認清形勢，找準自己的位置，畢竟都進行直接的約談了，這種明示的意思表示已經不能再直接了。

以前的瘋狂成長的模式，就正式成為歷史了，以后只能通過精耕細作，賺取適當的行業利潤。以前那種全國范圍內瘋狂拿地的情況，將不大可能成為一個房企的常態。新的規則下，大型房企的總部會想辦法控制總負債率，甚至減少以集團的名義為地區公司的融資做背書。更多地是讓區域公司自己做股權融資，或者開啟瘋狂的員工和高管入股跟投的模式，這會進一步惡化地產人的生存狀況。同時，還會帶來一些新的行業變化，比如以后表外融資可能會更有市場，不少房企會花更高的成本去做表外融資。再比如，總包墊資的情況會加劇，甚至有的房企會發展到向總包借款融資，作為總包合同的捆綁談判條件。

對于大型房企來講，操作的空間還有一些，畢竟在全國多個項目同步銷售的情況下，是可以在保持融資規模、負債上限，現金拿地三者之間取得平衡的。但是像融創往常那種大規模地買買買的并購模式，基本上是不可能了，沒有融資支撐的大型并購，無從談起。其實，很早就有房企嗅到了政策的風向，提前進行了一些大布局。今年早些時候，有一些品牌房企開啟了“賣賣賣”的模式，將存量的商業等難以去化的資產，打包打折銷售，將負債率降低了不少。

但是這個新的現實，對中小房企來講則要殘酷得多，特別是近兩年才開始高喊學高周轉的，要在三年內沖1000億，2000億的中小房企，基本上可以徹底歇菜了。新規則之下，試錯的成本將會很高，小房企必須擁有足夠的現金和融資額度支撐，才可以去參與土地市場的火拼。一旦拿錯了一塊地，開發銷售不理想，就意味著系統風險的決堤，因為不能再像以前一樣，通過短期的高成本融資度過難關（資金方也怕被管理層收拾）。

當然，面對這個新的現實，雖然已經錯過了最佳的發展機會，很多房企仍然執意要去沖規模的，成功基本上屬于小概率事件，可能還不如去買彩票的概率大。

這兩年，因為債務問題暴雷的房企，越來越多了。甚至連很多中型房企，也爆出了債務危機，類似福晟，中迪禾邦這種。給中小房企留下的空間不多了，其中最靠譜的一條路就是跟地方平臺公司加強合作。中小民營房企部分入股，地方平臺公司出地，大家一起合作開發的模式，將會越來越多。

未來，大家很難看到地產排行榜在出現黑馬了，黑天鵝事件倒是不會少，讓我們拭目以待。

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原標題： 地產黑馬沒了，黑天鵝倒是多了