公募REITs新規為城投公司打開了一扇窗

作者：債券民工在路上

來源：債券民工（ID：zhaiquanmg）

2021年7月2日，國家發改委印發了《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（發改投資[2021]958號，以下簡稱“958號文”），進一步增加了公募REITs的試點范圍，其中與城投公司直接相關的范圍是“市政基礎設施的停車場項目、保障性租賃住房”。這次新增的試點范圍，對于城投公司的融資工作來說，無疑是打開了一扇窗。

1、從停車場項目來看，國家發改委在2015年就推出了城市停車場建設專項債券，是專門用于停車場建設項目的企業債。僅以2015年至2020年7月的統計數據來看，城市停車場建設專項債券累計發行只數為133只，累計發行金額為1,392.09億元。這些停車場項目現在應該均已經完工并開始運營，早期完工的停車場項目已經完全符合公募REITs的發行條件，完全可以申報基礎設施領域不動產投資信托基金。即使沒有申報停車場建設專項債券的項目，城投公司作為城市基礎設施的主要建設運營主體，掌握了大量的停車場資源，也可以用于申報公募REITs。更值得關注的是，市政基礎設施的停車場項目是沒有區域限制的，只要項目條件符合要求，均可以直接申報公募REITs。

2、從保障性租賃住房項目來看，國家發改委推出了項目收益債券，交易所推出了保障性住房專項公司債券，前期已經有大量的保障性租賃住房項目完工。這些完工項目可以作為潛在的公募REITs的基礎資產。但是需要注意的是，保障性租賃住房申報公募REITs是有明顯的區域要求的，僅限于“各直轄市及人口凈流入大城市”，實際應用范圍有較大限制。但是這條規定也是符合保障性租賃住房的實際情況的，因為人口凈流出的城市實際上可能沒有有效的租賃需求。

在958號文出臺之前，證監會和國家發改委在2020年4月24日聯合印發了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》(證監發〔2020〕40 號，以下簡稱“40號文”)；國家發改委在2020年7月31日印發了《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金試點項目申報工作的通知》(發改辦投資〔2020〕586號，以下簡稱“586號文”)，這些規則對于公募REITs的區域范圍、資產范圍等做了進一步的明確和規范。隨著公募REITs的進一步實踐，預計監管機構將會根據發行的實際情況出臺進一步細化公募REITs的規則，城投公司可以應用的基礎資產范圍有可能進一步擴大。

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