房企表外融資術之“杠上開花”與“草船借箭”

房企江湖，財技各異，在報表層面可以不同手段加以處理，以達到降負債、提利潤、優化現金流的目的

核心思路在于先聯營，后合營，再收購，前期現金流輸血階段不并表，待現金流轉正后，再收購，既能收割正現金流，還能收獲規模，還有利潤

本文將詳細闡釋兩種高階玩法：“杠上開花”與“草船借箭”，以感受表外融資術的博大精深

01 表內與表外的區別

自2014年“帶頭大哥”萬科首次提出小股操盤概念后，關于聯合開發、合并報表等逐漸成為行業網紅詞

開發商也紛紛效仿，通過聯合開發的模式降低權益比例，同時快速擴大規模

而一旦涉及合作項目，就會爭扯到操盤權、并表權、財務管控權、條線分工等合作談判要點

除了操盤權以外，開發商對于并表往往是討論和談判的焦點。因為能否并表是體現在房企財務報表“面”上的事。

對于上市房企或籌備上市的房企，尤其關注財務報表上所體現的營業收入、資產負債情況、利潤指標等

首先，需要搞懂表內、表外的區別

業務邊界的角度

表內業務指能夠反映在資產負債表上的業務，表外業務是指不用在資產負債表中體現，但是能增加自身收益的業務

會計處理上的不同

對于表內而言，必須采用復式記賬，有借必有貸，借貸必相等。而對表外而言，可只記一方，有的房企用收/付來分別表示表外的借/貸

其次，需要弄清楚并表的組成部分與范圍

所謂的并表，是指常規的財務四張表：資產負債表、利潤表、現金流量表、以及所有者權益變動表

對于非并表方而言，僅需要反應在資產負債表的“對聯營/合營企業的投資”一欄，實現的利潤按照股權比例反應在合并利潤表中“于聯營公司及合營企業應占溢利中”

正因如此，對于優質且能夠貢獻利潤和現金流的項目，房企更加傾向并表訴求；而對于負債高企，利潤一般甚至是虧損的項目，房企避之不及，一般會施展“財技”，將其踢出表內

所以，如果不能從某些會計專業視角去研讀，那么房企的財報無異于“霧里看花”

表內繁花似錦，表外腥風血雨！

先看下表外融資術—“杠上開花”的路徑模式

所謂的“杠上開花”模式，是指通過以上的流程和操作，不僅僅實現了兩個項目（項目1和項目2）的融資及資金解決方案，而且在資產負債表上還不體現任何的負債

具體步驟分解如下：

步驟一：

A公司通過入股到項目公司的方式，獲取項目公司51%股權比例，對于B公司的選擇至關重要，可以是關聯公司或是因訴求原因容易控制的公司。從股權結構上看A公司具有并表權

步驟二：

項目公司1通過信托等金融機構通過明股實債的前融方式融資50億元，其中10億留在項目公司1賬面，用于項目開發建設或抽至集團資金池，剩下40億分給項目公司2

步驟三：

步驟三的操作至關重要，首先項目公司1前融來的資金用在項目公司2上，B公司勢必存在抗性，所以，常規操作最好B公司是其關聯或表外公司，或者B公司對A公司具有其他強訴求

上面僅僅是“移花接木”，而真正實現“杠上開花”的關鍵在于如何神出鬼沒地將這50億有息負債從報表上不體現出來

首先，對于項目公司1而言，在半年報或年度報表的窗口期，可以通過金融機構的配合或者A公司與B公司簽訂額外抽屜協議的方式，將這給到項目公司1的10億不體現在A公司的報表上

其次，對于借給項目公司2的40億，因A公司并不控股，本身就不需要并表

所以，這50億就像是化骨綿掌一樣從財務報表上消失了

此之謂，移花接木而后杠上開花

在引入信托機構前，A公司持股項目公司51%股權比例，A公司并表

在引入信托機構后，通過抽屜協議約定的模式，將部分股權比例轉讓給信托公司，其中A公司、信托公司、B公司分別占股比35%、51%、14%，A公司不需要并表

實操層面的路徑如下：

步驟一、A公司持有項目的股權比例降低至40%

步驟二、通過信托機構進行前融，信托公司引入，增持a項目股權至51%

步驟三、信托融資在表外，不并表

步驟四、按約定融資條件，信托公司退出

步驟五、項目股權恢復原狀，A公司并表，收割a項目現金流、利潤和營收

把大量信托負債踢出表外，背到合作公司頭上，再把現金流和利潤拿回表內，所以表內很干凈，財務負債很合理，金融機構授信很充足，融資成本就很低廉，以此往復

表外財技，雖甚好，但資金鏈一旦斷裂，崩塌的可能是片雪山！