投拓江湖 作者：投拓江湖
來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
集中供地政策，從一紙公文，現在逐漸變成了現實，受監控的22個城市紛紛都停止了近期的供地，轉而開始制定集中供地的一些列流程，以及配套的落地措施。
新的政策出來，初期都會有一段混亂期，甚至是一些難以平衡的問題。最近，有幾個喜歡問“十萬個為什么”的投資部小伙伴，對于這個集中供地如何操作，可謂是摳破了頭皮，開始了思考人生的模式。具體有以下這些燒腦問題，困擾了大家：
1、集中供地，必然意味著集中掛網公示，集中拍地。按照目前大部分二線城市動輒每年超過10000畝，甚至20000畝的經營性用地出讓規模，分三次供地，每次供地的規模也在4000畝，甚至5000畝。每次供地規模大致在50-100宗，如果單宗面積小一點，還會數量更多。這么大的土地供應量，對目前的國土資源部門的工作提出了極高的要求。
比如：現在公共資源中心的網站，能不能支持突然大量的用戶訪問，會不會崩潰？如果遇到網站崩潰，沒競價成功的，這個損失算誰的？
每次拍地都拍四五千畝，每宗地還有長時間舉牌競價的過程，按照以前一宗地拍一兩個小時的慣例，這么多地怕是每天不停，甚至要連續搞一個月才能拍完。
為了加快拍地進度，公共資源交易中心必然會增加拍賣場，到底有沒有這么多場地可供用來拍賣？聽說有的城市打算一次搞十個拍賣室，不夠的話是不是還需要租用酒店來保證拍賣。或者說，以后拍地加大競價的幅度，或者直接叫一口價那種？
自然資源部門的人，能不能在短時間內把這些土地的流程都走完，保證上市前“供貨”，拍地后能及時交地。面對這個問題，怕是只有無休止的加班才能解決問題了，不少地方自然資源部門的人表示，新政策出來后已經連續加班很久了，周末都沒有了。
簡單舉的這幾個問題，就能知道他們有多難了。
2、雖然目前大部分城市集中供地的時間，還沒最終確定，但是可以肯定的是，這些集中供地的城市，供地的時間都集中在3-11月。不少城市“不約而同”選擇了3、6、10這三個月的中旬，或者是這個時間附件節點供地，而且一半以上的城市供地時間上是重合的，這對投資來說不是一件好事。
其他的困難先不說，問題的癥結點，就在房企內部的資金安排上，畢竟錢少需求多。同時出這么多地，而且還是在不同的城市，資金怎么安排？不拿地是不可能的，還要多去幾次才能拿到。很多城市的土拍，以前沒集中供地時，不少區域公司一年去參拍個十次八次的，都不指定能拿到一次。現在變成了一年只有三次機會，所以很多區域公司肯定都想每次都去參拍，每次還要去參拍多塊地，不給機會就是斷人活路。
可以想象，各個房企內部，新的一輪資金爭搶明爭暗斗將會更加激烈，那些牛X強勢的區域，將會拿到更多資金去拿地，從而做大做強。那些本來就弱勢，或者不被集團看好的區域，將會加速淘汰出當地的市場。
當然，事情也不是那么絕對的，可以去區域內的三四線城市拿地，或者做收并購項目。但是拿的項目會不會被坑在那里，這個就不好說了。
3、集中供地那段時間，投資部的人夠用嗎？是不是需要招點兼職的，或者讓其他部門兼職客串一下。
這個問題，也是很現實的，突然批量掛地，看地寫什么的，這個可以讓投資部的人往死里加班懟。通宵寫報告做測算，逼一下還是能實現的，這個問題還是不大，相信一直習慣加班的投資人也能扛得住。
但是去現場拍地這件事，就不是加班能解決的了。畢竟至少一個人需要去一個拍賣場，有的房企，區域公司投資部就兩三個人，除了部門負責人好多人還是新手，壓根沒見過這種陣仗，到了現場怕是要緊張。如果一次要參拍多宗地，投資部的人肯定不夠，是時候需要招一波兼職人員了，或者讓項目總，運營總，工程總客串一下？按著這個思路走，房地產行業會有一些改變，大家可以想象一下。
另外，集中供地的時間段內，集團投資中心的人也不夠用了。區域公司投資部可以加班把報告寫完，但是集團一下子收到那么多的項目上會，估計也是崩潰的，怎么辦？這對房企們現行的投資上會流程，也提出了新的變革要求，不然遲早把從集團投資總經理到下面的對接專員的全條線人員都累殘。即使集團的人每天加班審報告和資料，投資中心總經理每天24小時開評審會，也是一個不可能完成的任務。
4、營銷部門在集中供地影響下，壓力也是很大的。
集中供地，集中交地，也就意味著集中上市出貨。特別是某些城市的新區，一次在同一個板塊一次性供好幾宗地的，壓力就很大了。這個就有意思了，一些運營效率比較高的房企，可以早你一個月開盤的，那就是勝利了，哪怕是早一周開盤，效果也是差很大的。如果做不到早開盤，那比拼項目的品質，或者比誰的價格低，就是唯一的選項了。這就對房企的運營效率，產品打造，成本管控，項目營銷策劃能力有了更高的要求。
不過，這些在公司領導面前，都不是理由，賣不出去房子就是營銷的鍋，先殺個營銷負責人祭天，項目上的營銷策劃先祭天。
目前，有一些房企面試營銷總，已經對癥給出了面試題：集中供地后，你覺得你有什么辦法，能讓公司在同行面前加快銷售去化，加快銷售回款？大家可以想一下，自己怎么回答這個面試送命題。
上面這些燒腦問題怎么解決，只有后面慢慢驗證了。
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