對購買抵押類資產包的處置問題研究

作者：王利平，華城深圳

來源：專注不良和法律顧問律師團（ID：gh_c1d0498f9733）

近些年來，我國的經濟正處在高速發展的轉型期階段，國家通過各種政策引導鼓勵和資金支持促進了環保行業、高科技行業、民生行業等取得了很大的成就。同時，由于高速度的轉型，使得很多企業沒有及時改變經營策略被淘汰，導致無法償還銀行、小貸公司等機構的相應債務而被作為不良資產進行處置，民間機構和個人通過購買涉及不動產的資產包，賺取了豐厚的利潤。通過購買涉及不動產資產包后，受讓人根據各自的目的和實力采取不同的處置方式方法，有資金實力的受讓人通過整體升級改造再推向市場進行買賣或租賃，部分受讓人守株待兔等待政府拆遷，還有些受讓人直接再轉賣他人賺取差價，有些受讓人用于自己使用。本文主要針對中小型受讓人從AMC、銀行、小貸公司等機構購買相應不動產的債權后，沒有取得生效的法律文書，在處置變現相應抵押物時的，受讓人面臨的相應困難和法律問題。

一、受讓人主體資格

根據目前的法律法規規定，對于從AMC、銀行、小貸公司等受讓相應債權并沒有嚴格的法律限制，無論是個人還是公司等主體均可受讓相應債權。《財政部、中國銀監會關于印發<金融企業不良資產批量轉讓管理辦法>的通知》（財金[2012]6號）和《金融資產管理公司條例》（國務院令第297號，2000年11月10日實施）以及《最高人民法院關于審理涉及金融不良債權轉讓案件工作座談會紀要》都是比較早的規定，已經無法在當前現實中廣泛使用。相應規定中對受讓主體簡單作了限制性規定，即受讓人為國家公務員、金融監管機構工作人員、政法干警、金融資產管理公司工作人員、國有企業債務人管理人員、參與資產處置工作的律師、會計師、評估師等中介機構等關聯人或者上述關聯人參與的非金融機構法人的，以及受讓人與參與不良債權轉讓的金融資產管理公司工作人員、國有企業債務人或者受托資產評估機構負責人員等有直系親屬關系的，不得作為受讓相應不良資產。 

最高法院在2020年11月4日的《最高法院對十三屆全國人大三次會議第5510號建議的答復》一文曾經引爆不良資產法律從業者朋友圈，說明全國相應人大代表及權利機關已經注意到應當盡快規范不良資產受讓人主體、程序等方面的問題。同時，最高人民法院在答復中明確告知正在研究有關不良資產轉讓的司法解釋。目前大量的自然人和企業等積極參與不良債權中來，市場確實需要規范。在2021年1月初的中國銀保監的《關于開展不良貸款轉讓試點工作的通知》（銀保監辦便【2021】26號）文件，正式批準單戶對公不良貸款轉讓和個人不良貸款批量轉讓，吸引了大量的境內外人士關注。筆者相信最高人民法院、銀保監會、中國人民銀行等部門將來一定會分別出臺詳細的關于個人和企業關于參與不良資產事務的法律法規規定。同時，筆者建議，從事不良資產收購、處置、轉讓的相應公司應當積極咨詢工商管理部門，在相應公司的經營范圍內增加類似內容的經營范圍，防止將來出臺限制個人和相應公司從事不良資產的受讓、轉讓、處置等的規定，導致影響公司從事不良資產收購、處置、轉讓等的資格。

二、起訴后申請強制執行是常用方法

受讓方從AMC、銀行、小貸公司等機構通過債權轉讓的方式取得相應債權后，有權直接根據借款合同約定的爭議解決方式，向人民法院起訴或向仲裁機構申請仲裁。通過起訴或仲裁等方式取得生效的法律文書后向法院申請強制執行，從而實現抵押權人的權利，這是中小型受讓人的通常做法。主要的依據是《民法典》410條規定：“債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以請求人民法院撤銷該協議。抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。”以及《擔保法》（已經于2021年1月1日廢止）第53條規定：“債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。然而，部分法院在訴訟中會加大受讓人的舉證責任，比如：債權轉讓通知需要公告和郵寄等多種送達方式并行進行告知，否則認為債權轉讓對債務人或抵押人不生效；再比如：受讓人在起訴時，債務人或者抵押人不認可相應書面的抵押合同、借款合同等資料簽名的，根據法律規定應當由債務人或抵押人申請筆跡鑒定并交納鑒定費，但是，有些法院以原告（即債權人）應當承擔繼續舉證的責任，并要求原告申請鑒定并承擔鑒定費用，這樣的做法無形中增加了債權人的訴訟成本，加重了原告（即債權人）的責任。筆者認為是不公平的，間接放縱了“老賴”通過惡意拖延訴訟，嚴重侵害了債權人的合法權益，損害了法律的權威。

由于抵押權的從屬性，在主債權轉讓時，相應抵押權一并轉讓。《民法典》第407條規定：“抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”。從銀行等金融機構受讓的債權，受讓人無需向不動產登記機構變更受讓人為抵押權人，由受讓人行使抵押權人的權利。

實踐中，有些地方的不動產登記部門不允許自然人或非金融機構作為抵押權人，比如：存在自然人或企業委托銀行貸款的方式進行，相應的抵押權人便登記在銀行等金融機構名下。根據《民法典》第220條規定：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正”。同時，《物權法司法解釋一》（已經于2021年1月1日廢止）第2條的規定：“當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。”因此，受讓方在起訴或者仲裁要求確認自己對相應不動產抵押物享有優先權的，完全是符合法律規定的。但是，在早些年時，部分法院比較死板的按照不動產登記的信息確認為抵押權人，導致受讓人后期與銀行等機構協商辦理抵押權實現的問題，增加了受讓人的風險和成本。筆者認為這是十分不妥當的，人民法院應當積極的查清相應案件的事實，如果在銀行等金融機構不出庭時，受讓方除了轉讓協議、債權通知、不動產登記證明等證據外，法院應當通過向金融機構等所謂的“抵押權人”調查核實，受讓方是否是真實的抵押權人，而不應該直接判決銀行等金融機構為抵押權人或者不支持原告的相應訴訟請求。同時，筆者注意到實踐中很多不動產登記部門只看他項權證書記載的抵押權人，即便法院判決抵押權人為受讓人，在沒有向不動產登記部門申請變更時，受讓人拿著法院的判決書、調解書、仲裁裁決書等資料向不動產登記部門申請涂銷抵押或辦理其他手續時，不動產登記部門通常會要求登記在他項權證書的抵押權人出具相應手續或情況說明。這樣的實操，一方面降低了不動產登記部門的風險，另一方面增加了交易成本。同時，部分人群為了快捷，通過非法手段辦理相應事宜，也增加了人員違法違紀的概率。

三、非訴程序處置抵押物一般比較少用

根據《民事訴訟法》第196條規定：“申請實現擔保物權，由擔保物權人以及其他有權請求實現擔保物權的人依照物權法等法律，向擔保財產所在地或擔保物登記地基層人民法院提出。”同時，第197條規定：“人民法院受理申請后，經審查，符合法律規定的，裁定拍賣、變賣擔保財產，當事人依據該裁定向人民法院申請執行；不符合法律規定的，裁定駁回申請，當事人可以向人民法院提起訴訟。”。因此，債權人有權直接向法院通過非訴訟的方式，對于沒有抵押權本身實體爭議的，申請實現擔保物權，可以盡快對抵押物進行處置。但是，實踐中，很多法院要求與債務人、抵押人要達成書面意見并經過人民法院核實債權金額才裁定拍賣、變賣擔保財產，沒有達成書面意見的，法院根本不受理相應申請。也有部分法院可以先受理相應申請，但是受理后發現抵押人或債務人下落不明或者間接簽收法律文書的，則會要求申請人撤回申請或直接駁回申請。債務人或抵押人下落不明或拒絕協商的情況比比皆是，根本無法向法院申請，只能通過訴訟方式解決。基于現實和法律規定的問題，實踐中由受讓人直接向法院起訴申請實現擔保物權的比較少，大部分都是直接起訴行使抵押權人的相應權利。

另外，實踐中對于實現擔保物權如何收取訴訟費的問題每個地方的法院不同。其實，已經有明確法律規定不收取案件受理費，現實中部分法院還會按照涉案標的進行收費。同時，筆者也認為，由于受讓人通過特別程序請求實現擔保物權無需繳納案件受理費，也多少影響了法院的積極性。根據《民事訴訟法》第177條規定：“人民法院審理選民資格案件、宣告失蹤或者宣告死亡案件、認定公民無民事行為能力或限制民事行為能力案件、認定財產無主案件、確認調解協議案件和實現擔保物權案件適用特別程序”。《訴訟費繳納辦法》第8條規定：“下列案件不交納案件受理費：（1）依照民事訴訟法規定的特別程序審理的案件。”。

四、必須高度注意訴訟時效

受讓人一定要注意訴訟時效的問題，超過訴訟時效，主債權將喪失法律保護，抵押權應當在訴訟時效內行使，否則喪失抵押權，超過訴訟時效的，抵押人有權起訴要求涂銷抵押。根據《民法典》第419條規定：“抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權，未行使的，人民法院不予保護。”同時，《物權法》（2021年1月1日廢止）第202條也進行了同樣的規定。另外，最高法院在2019年11月8日發布的《全國法院民商事審判工作會議紀要》第59條規定：“抵押權人應當在主債權的訴訟時效期間內行使抵押權。抵押權人在主債權訴訟時效屆滿前未行使抵押權，抵押人在主債權訴訟時效屆滿后請求涂銷抵押登記的，人民法院依法予以支持。以登記作為公示方法的權利質權，參照使用前款規定”。如果受讓人在起訴時沒有行使抵押權，后期抵押權不受法律保護，因此無論受讓方出于何種目的考慮，一定要在主債權的訴訟時效內起訴并同時主張對抵押物享有優先權。實踐中，少部分受讓方對不是債務人本人的抵押物在起訴時沒有起訴行使抵押權，導致后期無法行使抵押權時后悔莫及。 

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原標題： 對購買抵押類資產包的處置問題研究