地產金融周報：降準不及預期、降息落空、樓市繼續(xù)下行；央行發(fā)布23條救市措施；監(jiān)管層要求金融支持實體經濟；東莞土拍慘淡

作者：西政財富

一、第一季度我國GDP同比增長4.8%；本輪疫情對一季度GDP增速拖累幅度約0.6個百分點

2022年一季度我國GDP同比增長4.8%。今年1-2月經濟取得良好增長，但3月由于本土疫情擴散，供給和需求均受到較明顯沖擊。根據華西證券的分析測算，本輪疫情對一季度GDP增速拖累幅度約0.6個百分點。1-3月全國固定資產投資增長9.3%，較前值下降2.9個百分點，固投增速回落但明顯高于去年全年水平。其中，1-3月民間固定資產投資同比增長8.4%，回落3個百分點。結構上，制造業(yè)投資增速結束上行趨勢，基建投資繼續(xù)回升，房地產投資增速回落明顯。

二、一季度經濟拖累地產：房產銷售延續(xù)下行趨勢；投資額、到位資金表現惡化；到位資金降幅擴大

根據國家統計局公布的2022年1-3月全國房地產開發(fā)投資及銷售數據，2022年1-3月，商品房銷售額累計29655億元，同比-22.7%；銷售面積累計31046萬平方米，同比-13.8%。從單月值來看，2022年3月商品房銷售額14196億元，同比-26.2%；銷售面積15343萬平方米，同比-17.7%。房地產銷售均價繼續(xù)下降，2022年1-3月，商品房銷售均價為9552元/㎡，同比-10.4%；2022年3月商品房銷售均價為9252元/㎡，同比-10.3%。對此，國信證券分析表示，3月份開始蔓延的疫情沖擊了房地產銷售，一方面影響了銷售案場的開放，另一方面加重了購房者的觀望情緒。平安證券分析表示，“3.16”多部委發(fā)聲以來，多地放松限購限售，且從三四線延伸至高能級城市。隨著政策端持續(xù)發(fā)力、疫情逐步得到控制，預計樓市有望逐步修復，二季度為重要觀察窗口。太平洋證券分析表示，部分城市近期在“因城施策”的框架下陸續(xù)放松了當地的一些房地產調控政策，邊際上對提振市場需求會有一定幫助，但是效果有多大我們認為仍有待觀察。如果說去年四季度是地產拖累了經濟的話，那么今年一季度我們認為其實是經濟在拖累地產。根據克爾瑞的問卷調查，收入降低成為客戶不買房的主要原因。而一季度和3月單月的居民中長期貸款均創(chuàng)近五年新低，我們認為跟居民收入預期不穩(wěn)，擔心潛在失業(yè)可能或者收入下降風險，因而不敢加杠桿有一定關系。居民收入是目前房地產市場最大的制約因素。

2022年1-3月房地產開發(fā)投資完成額累計為27765億元，同比+0.7%，較前值收窄3.0個百分點。從單月值來看，2022年3月房地產開發(fā)投資完成額為13266億元，同比-2.4%，較前值下降6.1個百分點。平安證券分析表示，往后看，短期竣工或仍將低迷，但若后續(xù)房企資金壓力明顯緩和，交房高峰期背景下，竣工修復速度將快于開工，預計下半年竣工端有望逐步修復。中金證券分析表示，當前房企面臨的現金流層面的多重壓力，可能持續(xù)壓制其投資意愿和能力：一方面，銷售長期不振疊加預售資金超額監(jiān)管（“補前”且“補后”）導致房企銷售回款困難，另一方面，收并購市場上買家意愿不足、價格預期不一致也使得房企資產處置進展不暢；與此同時，房企年內公開市場債務到期壓力仍大，4、6、7、8月的單月到期額均超1200億元，短期內“節(jié)流”仍為多數民營房企的首選。

2022年1-3月房企到位資金累計為38159億元，同比-19.6%，較前值下降1.9個百分點。從單月值來看，2022年3月房企到位資金為13016億元，同比-23.0%，較前值下降5.3個百分點。國信證券分析表示，2022年1-3月，銷售回款（定金及預收款+個人按揭貸款）在資金來源中的占比為48.8%，對到位資金的拉動降為-14.7%；而國內貸款在資金來源中的占比為14.5%，對到位資金的拉動降為-3.6%。貸款融資恢復緩慢，房企對銷售回款的依賴性依舊較強，受銷售下行打擊較大。

三、央行發(fā)布23條“救市”措施：地產金融支持措施將在供需兩端發(fā)力；保障融資平臺公司的合理需求

2022年4月18日，中國人民銀行、國家外匯管理局印發(fā)《關于做好疫情防控和經濟社會發(fā)展金融服務的通知》（下稱《通知》），從支持受困主體紓困、暢通國民經濟循環(huán)、促進外貿出口發(fā)展三個方面，提出加強金融服務、加大支持實體經濟力度的23條政策舉措。

中金證券分析表示，新舉措以結構性措施為主，“準財政”特征明顯……除準財政政策之外，監(jiān)管政策的態(tài)度也有所變化。地產政策方面，金融支持將在供需兩端發(fā)力，既要穩(wěn)需求，也要穩(wěn)項目。基建投資方面，除了開發(fā)性銀行要繼續(xù)發(fā)力，央行專門指出要保障融資平臺公司的合理需求。具體來看：地產既要穩(wěn)需求，也要穩(wěn)項目。需求端，央行提出要因城施策，合理確定首付比、住房貸款利率。在供給端，央行要求金融機構區(qū)別項目風險和集團風險，加大對優(yōu)質項目的支持力度，并鼓勵金融機構穩(wěn)妥有序開展并購業(yè)務。基建方面，明確提出“保障融資平臺公司合理融資需求”，同時從區(qū)域與項目兩個角度發(fā)力提振投資。在本輪寬松過程中，央行首次提出“按市場化原則保障融資平臺公司合理融資需求，不得盲目抽貸、壓貸或停貸”。此外，央行提出加大對水利、交通、管網、市政基礎設施等領域以及第五代移動通信（5G）、工業(yè)互聯網、數據中心等新型基礎設施建設的支持力度，并明確要求金融機構對信貸增長緩慢的省（區(qū)）新增貸款占比要穩(wěn)中有升。

四、金融支持實體經濟座談會召開：加大疫情防控和經濟社會發(fā)展金融支持，保障物流暢通和促進產業(yè)鏈供應鏈循環(huán)

2022年4月19日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯合召開金融支持實體經濟座談會，抓好近期各項金融政策的落地工作，加大疫情防控和經濟社會發(fā)展金融支持，保障物流暢通和促進產業(yè)鏈供應鏈循環(huán)。會議強調，金融機構要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策落實好差別化住房信貸政策，更好滿足購房者合理住房需求。要執(zhí)行好房地產金融宏觀審慎管理制度，區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產融資平穩(wěn)有序。要按照市場化、法治化原則，做好重點房地產企業(yè)風險處置項目并購的金融服務。要及時優(yōu)化信貸政策，靈活調整受疫情影響人群個人住房貸款還款計劃。

五、央行全面降準，釋放長期資金約5300億元，助企紓困穩(wěn)增長

支持實體經濟發(fā)展，促進綜合融資成本穩(wěn)中有降，中國人民銀行決定于2022年4月25日下調金融機構存款準備金率0.25個百分點。為加大對小微企業(yè)和“三農”的支持力度，對沒有跨省經營的城商行和存款準備金率高于 5%的農商行，在下調存款準備金率0.25個百分點的基礎上，再額外多降0.25 個百分點。本次下調后，金融機構加權平均存款準備金率為8.1%。此次降準釋放長期資金約5300億元。

對此，川財證券分析表示，是當前我國經濟正遭受諸多國內外不確定事件的沖擊，實現5.5的目標還是有一定壓力的。此次降準能夠進一步加大金融對實體經濟特別是受疫情嚴重影響行業(yè)和中小微企業(yè)、個體工商戶的支持力度，能夠明顯地起到助企紓困的效果。降準創(chuàng)造更加適宜的融資環(huán)境，穩(wěn)定了中小微企業(yè)經營預期，最終幫助企業(yè)渡過難關。對銀行來說，降準能夠為商業(yè)銀行釋放長期、無成本的流動性，進而使得金融機構降低負債成本，提高信貸投放的積極性，降低實體經濟的融資成本。此次降準共計釋放長期資金約5300億元，提供了市場流動性，后續(xù)寬松政策仍有可能繼續(xù)加碼加力，在寬松貨幣政策的預期下，債市將迎來結構性機會。東海證券分析表示，總的來看，降準有利于權益市場風險偏好的提升，提振市場信心，銀行降低負債成本之后有利于實體經濟融資成本的下降，釋放經濟活力。對債市來講，寬松并未結束，但寬信用也正在路上，十年期國債收益率或維持低位震蕩。近期信號來看，“政策底”進一步得到確認，但短期仍需關注國內疫情對實體經濟的影響。

六、全國保障物流暢通促進產業(yè)鏈供應鏈穩(wěn)定電視電話會議部署十項重要舉措，要求努力實現“民生要托底、貨運要暢通、產業(yè)要循環(huán)”

2022年4月18日召開了全國保障物流暢通促進產業(yè)鏈供應鏈穩(wěn)定電視電話會議，國務院副總理劉鶴出席并部署了十項重要舉措。重點是修復由于疫情防控帶來的產業(yè)鏈供應鏈受損。會議要求對疫情期間的物流管理建立明確標準，改善物流從業(yè)人員工作生活條件，予以延期還貸等金融支持，保障物流暢通。通過2000億元科技創(chuàng)新再貸款和1000億元用于交通物流領域的再貸款撬動1萬億元資金，穩(wěn)定產業(yè)鏈供應鏈。建立重點產業(yè)和外貿企業(yè)白名單。

七、東莞2022年首批集中供地僅成交2宗，6宗地終止出讓；蘇州、昆明調整限售政策穩(wěn)定樓市

2022年4月18日晚，東莞原定于4月19-20日進行集中出讓的8宗地塊，有6宗終止出讓，僅剩2宗今日出讓。按照此前公告，東莞首批集中供地，分別位于道滘、長安、塘廈、大嶺山、常平、橫瀝6個鎮(zhèn)街，共計出讓8宗地塊。此次集中供地有三大變動，一是土拍取消建成后的限售價格；二是競買保證金大幅下調；三是部分取消配建要求。保利旗下公司以88529萬元拿下橫瀝地塊；武漢地產集團有限責任公司以起始價501280萬拿下長安地塊。對此，根據我們財富中心的摸底，一些開發(fā)商投拓人員表示，在今年市場不確定的情況下，現金為王，寧可不動，切勿盲動。整體采取“量入為出、精準布局”的投資策略。

蘇州調整限售政策。2022年4月11日起，蘇州市開始調整限售政策，二手房限售由5年改為3年，簽約的二手房自取得不動產之日起滿三年即可轉讓。

昆明市發(fā)布關于促進房地產市場穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期工作意見。分別從加快商業(yè)商務用房去化，合理使用商業(yè)商務用地，紓解疫情期間房地產開發(fā)企業(yè)困難等8個方面制定相關政策。

國銀證券分析表示，到地產政策由紓困逐步進入到推動需求改善階段，政策出臺的城市也逐步從三四線城市擴展至弱二線省會城市，且調整力度不斷加大，從信貸放松、購房補貼、公積金貸款優(yōu)惠等到“五限”的放松。但整體而言，從政策調整深度來看，低能級城市頻繁的“救市”對市場的提振作用較為有限；而高能級城市的跟進略顯不足。除了市場景氣度仍然低迷外，房企仍然面臨較大的資金壓力，前期信貸支持并未到位，2022年上半年迎來海外債償債高峰期，壓力將集中在 4、6、7月，接下來幾個月部分資金壓力較大的公司仍然可能出現信用風險事件。隨著部分城市樓市下行壓力進一步加大，部分房企信用風險再度爆發(fā)，因此我們認為地方層面供需端、房企資金端仍有持續(xù)進一步深化調整的空間。

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原標題： 地產金融周報：降準不及預期、降息落空、樓市繼續(xù)下行；央行發(fā)布23條救市措施；監(jiān)管層要求金融支持實體經濟；東莞土拍慘淡