復(fù)雜地產(chǎn)項(xiàng)目收并購(gòu)利器—公司分立

在收并購(gòu)實(shí)操過(guò)程中，如果某公司旗下業(yè)務(wù)相對(duì)復(fù)雜，不僅開發(fā)房地產(chǎn)，而且還有實(shí)業(yè)業(yè)務(wù)

那么對(duì)于該公司名下房地產(chǎn)項(xiàng)目的收購(gòu)就會(huì)變得尤為復(fù)雜

常規(guī)的收購(gòu)模式包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓和在建工程（土地使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓，在這種情況下就會(huì)失靈

首先股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式下難以將目標(biāo)公司的其他業(yè)務(wù)甚至是債權(quán)債務(wù)關(guān)系完全剝離

其次在建工程或土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式，不僅會(huì)受到25%開發(fā)投資額的限制，而且在前期將會(huì)繳納巨額的稅費(fèi)

拋開以上兩種方式，本文將著重闡釋公司分立+收購(gòu)新設(shè)項(xiàng)目公司股權(quán)的方式

這也是知識(shí)星球的星友們經(jīng)常提及的問(wèn)題

首先需要了解公司分立的概念

公司分立是指一個(gè)公司依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定分成兩個(gè)或兩個(gè)以上公司的法律行為

按照被分立企業(yè)在分立后是否存續(xù)，分為存續(xù)分立（被分立企業(yè)繼續(xù)存續(xù)）與新設(shè)/解散分立

當(dāng)公司在決定分立時(shí)，無(wú)論是存續(xù)分離還是新設(shè)分立都需要基于一定的先決條件

“應(yīng)當(dāng)由公司董事會(huì)擬定分立方案并交由公司股東會(huì)以特別決議的方式即必須經(jīng)出席會(huì)議的股東所持表決權(quán)的三分之二以上審議通過(guò)”

而且在涉及國(guó)有資產(chǎn)時(shí)，則需要獲得履行出資人職責(zé)的國(guó)資監(jiān)管機(jī)構(gòu)決定

綜合來(lái)看，兩者分立的方式區(qū)別如下：

新設(shè)分立

存續(xù)分立

公司分立無(wú)論是從工商變更還是稅務(wù)清算、業(yè)務(wù)剝離等角度來(lái)看都是相對(duì)復(fù)雜的

總結(jié)以下，完成公司分立主要分為以下九個(gè)步驟

（1）公司分立的合法性批準(zhǔn)

即，公司分立應(yīng)當(dāng)由公司董事會(huì)擬定分立方案并交由公司股東會(huì)以特別決議的方式即必須經(jīng)出席會(huì)議的股東所持表決權(quán)的三分之二以上審議通過(guò)

（2）確立分立基準(zhǔn)日，編制資產(chǎn)負(fù)債表并通知債權(quán)人

（3）聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)對(duì)擬分立的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估

（4）存續(xù)公司、新設(shè)公司的股東簽署分立協(xié)議

（5）稅務(wù)有關(guān)部門進(jìn)行匯算清繳

（6）辦理新公司設(shè)立工商登記以及存續(xù)公司變更登記

收并購(gòu)項(xiàng)目中，無(wú)論對(duì)于那種收購(gòu)方式都是有利有弊，且都需要關(guān)注在股轉(zhuǎn)或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的稅務(wù)問(wèn)題

核心討論的焦點(diǎn)還是在于所得稅、土地增值稅、增值稅等三大稅種

對(duì)于分立模式而言，三大稅費(fèi)的征收及處理方式和原則如下：

一、所得稅

法律依據(jù)：

《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕59號(hào)）規(guī)定：公司分立可以按一般性稅務(wù)處理或特殊性稅務(wù)處理

特殊性稅務(wù)處理要求在重組后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)。

實(shí)操處理：公司分立時(shí)，被分立企業(yè)繼續(xù)存在，其資產(chǎn)損失的對(duì)價(jià)為股東取得的新企業(yè)的股權(quán)，該部分價(jià)值應(yīng)當(dāng)視同被分立企業(yè)分配來(lái)進(jìn)行處理

二、增值稅

將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓的，不征收增值稅

三、土地增值稅

法律依據(jù)：根據(jù)《關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕5號(hào)）的規(guī)定：

“企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”

故，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分立時(shí)原則上仍需繳納土地增值稅

案例分析：某A房地產(chǎn)有限公司，現(xiàn)有多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目在建，其欲將其中的住宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給另一公司B

收購(gòu)方案探討：

（1）股權(quán)轉(zhuǎn)讓：

因B公司僅收購(gòu)其中的寫字樓部分，但是項(xiàng)目公司名下有多個(gè)地產(chǎn)在建項(xiàng)目，所以單純股權(quán)收購(gòu)模式不成立

（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：

首先項(xiàng)目尚未達(dá)到25%投資額的在建工程轉(zhuǎn)讓標(biāo)準(zhǔn)，其次該種模式下會(huì)面臨巨額的土地增值稅和增值稅，因項(xiàng)目獲取時(shí)間較早，原始土地有票成本極低，所以該模式也不適合

（3）存續(xù)分立+收購(gòu)股權(quán)模式

該種模式最大的優(yōu)勢(shì)在于稅務(wù)方面的優(yōu)勢(shì)

首先：公司分立不屬于銷售行為，不應(yīng)涉及增值稅

其次，若分立過(guò)程中并未發(fā)生非股權(quán)支付額，被分立企業(yè)可不確認(rèn)分離資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，不計(jì)算所得稅

最后，也是最有爭(zhēng)議的點(diǎn)在于土增稅是否需要繳納以及如何合理規(guī)避該部分稅費(fèi)

如前述，《關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕5號(hào)）的規(guī)定以及改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

所以理論上土增稅是需要繳納的

但是實(shí)操層面，陌爺遇到過(guò)很多開發(fā)商會(huì)基于稅費(fèi)的考慮，在企業(yè)分立的過(guò)程中圍繞著目標(biāo)公司本身的主營(yíng)來(lái)操作（大部分都為實(shí)業(yè)公司），由此達(dá)到免征土地增值稅的效果

當(dāng)然，從稅務(wù)征管的角度而言，該類操作可能存在一定的瑕疵