高庫存、負債破萬億，風波中的綠地正在瘋狂融資

作者：DealingMatrix

來源：搞債的雷猴（ID:bond_monkey）

今年的綠地控股集團股份有限公司（以下簡稱“綠地”）并不太平，因為一則微博熱搜的桃色新聞成為大眾茶余飯后的談資。

具體新聞不用雷猴君贅述，據最新消息稱，綠地內部的處理意見是撤銷京津冀事業部負責人陳軍的職務，并與其解除合同關系，經濟問題正在核查。

此緋聞在債市也傳得沸沸揚揚。綠地的估值遠低于同在龍頭房企的萬科保利，債市大佬們也從專業角度分析了其拿地節奏和有待提升的管理能力。

圖片來源：DM查債通APP

債券融資情況

在岸債券方面：

綠地是通過綠地控股集團有限公司來發行在岸債券。

在今年還未有發行在岸債券。

目前，綠地共有流通中人民幣債券6筆，當前存續194.98億元，今年待付本金利息125.73億元。

圖片來源：DM終端

離岸債券方面：

同集團債券中，今年綠地控股集團有限公司有發行一只債券，票息是6.75，規模是3億，期限為4年。

目前，與綠地同集團債券共有14筆離岸債券，當前存續54.8億美元，今年有3筆美元債到期。

綠地的離岸債券如下圖所示：

圖片來源：DM終端

因為綠地的持續擴張，對外注資額度加大，對現金流提出考驗。

2019年末庫存已經高達6699億元，去庫存緩慢，靠自身銷售變現，當然是“遠水解不了近渴”，對外融資成了綠地的首選。

今年除了發行境外3億美元債外，還獲得疫情貸款授信19億元、發行ABS工具5.67億元，甚至有地區通過置業計劃向內部員工集資。

成交行情

美元債行情：

在美元債行情中，DM有一項重要的指標來判斷其成交活躍性，此指標為流動性指標。流動性指標得分從1至5，1分代表流動性最好，5分代表流動性最困難。

綠地的Bloomberg美元債行情以及IHSMarkit美元債對照行情，如下表所示：

數據來源：Bloomberg、DM

綠地的美元債的流動性均不錯，其中流動性稍弱的一只美元債“XS1451548397”，債券余額是1.2億元，是美元債中債券余額最低的。

在岸債券行情：

近一個月來，綠地控股集團有限公司流通中在岸債券的歷史成交量第一為“16綠地01“，成交量為4.6億元。

近一個月成交量前五的債券如下圖所示：

圖片來源：DM查債通APP

在《DM查債通》APP上，可實時跟進不同經紀商成交行情，并可選擇不同成交維度進行對比分析。

評級情況

2020年5月，中證隱含評級對綠地的評級為AA-，相較于今年2月份，下調2個級別；

2020年2月，中誠信對綠地的在岸評級為AAA，展望為穩定；

2019年6月，聯合資信對綠地的在岸評級為AA+,展望為穩定；

聯合資信認為，公司的經營規模大，綜合競爭力強；房地產主業在開發規模、品牌影響力、項目運作能力等方面均處于行列前列。

但是，也有需要關注的點是，土儲中三四線城市項目占比較高，面臨一定的市場風險；

目前公司在建地產項目投資規模大，回報周期長，面臨一定的政策不確定性；

公司債務負擔仍然較重，資產中存貨和其他應收款項占比較高，實際的流動性一般。

在海外評級中，2019年11月份，惠譽對其評級為BB-，展望為穩定。

2019年10月份，標普對綠地評級為BB，展望為穩定。

標普認為，在未來12-18個月里，通過在土儲儲備和非地產業務收購擴張方面繼續保持審慎的舉債模式，將持續優化杠桿比率，并預期公司整體債務期限也將加長優化。

綠地在全國共有386個項目，項目著重分布在二線城市。

一線城市有35個項目，具體分布數量為上海16個，北京12個，廣州5個，深圳2個；

二線城市共有201個項目，排名前三的是武漢20個、西安15個、成都14個；

三/四線城市共有148個項目，排名前三的是徐州11個；嘉興、南通、銀川各6個。

數據來源：DM終端-地產債版塊

今年第一季度花費153億元新增項目23個，在今年3月份綠地在廣西計劃新增投資1000億元，針對基建、房產以及國企混改，意圖用“地產+基建”在項目上實現融資、拿地便利。

在5月20日召開的2019年度股東大會上，公司實控人張玉良就地產行業發出積極觀點，“今年總體來說困難比較多，但抓住機會的話，可能是會有更好發展的。因為大家都不敢投、沒錢投，成本就會低。”

銷售分布

據房管局統計數據，從今年1月到5月至今，綠地銷售總金額為471.26億元。

按城市能級分類，綠地銷售分布主要集中在二線城市。

其中，一線城市銷售金額185.59億元，占總金額39.38%；

二線城市銷售金額為215.75億元，占總金額的45.78%；

三/四線城市銷售金額為69.9億元，占總金額的14.83%。

數據來源：DM終端-地產債版塊

按物業類型分類，綠地銷售主要集中在住宅。

其中，住宅的銷售金額285.95元，占總金額60.67%；

商業的銷售金額34.06億元，占總金額7.22%；

辦公的銷售金額117.95億元，占總金額25.02%。

數據來源：DM終端-地產債版塊

在2019年上市房企銷售排行榜中，綠地的銷售金額行業排名第6，銷售面積行業排名第5，銷售均價行業排名第86。

其中，綠地2019年銷售金額3880億元，同比增長0.13%；

2019年銷售面積3420萬平方米，同比降低6.66%；

2019年銷售均價為11345元每平米，同比增長6.77%。

DM終端數據及時整理出綠地發布的企業銷售月度數據。包括：銷售金額、銷售面積、銷售均價，并且數據同比變化和行業排名一目了然。

圖片來源：DM終端-地產債版塊

今年第一季度實現營收795.93億元，同比下滑11.94%，歸屬上公司凈利潤36.63億元，同比下滑16.88%。

今年由于疫情的影響，房地產主業的發展增速放緩，大基建的項目的周期比較長，2019年基建板塊的毛利率只有4.31%。

銷售的金額難以充沛快速的向大基建前期輸血。今年地產政策趨緊，也需要考慮三四線的房子銷售變現的問題。

在持續性擴張的同時，庫存積壓，綠地不得不加大融資力度，借舊換新。

土儲情況

近三年綠地在拿地上一直重視土儲，在拿地面積上一直在行業位列前十。

2017年拿地總金額504.12億元，拿地面積59.61米；

2018年拿地總金額504.12億元，拿地面積攀升至4971.61萬平，拿地均價壓至1804元每平；

2019年拿地金額為1033.75元，拿地面積4228萬米，同比減少14.96%；

圖片來源：DM終端-地產債版塊

據國土資源部統計數據，從今年1月到5月份至今，綠地總拿地金額為237.43億元。

按城市能級分類，綠地今年在拿地金額上重心押寶在二線城市。

二線城市拿地總金額為168.73億元，占總金額的71.06%。

數據來源：DM終端-地產債版塊

按物業類型分類，綠地的住宅拿地金額為210.11億元，占總金額的88.49%；

商業/辦公拿地金額為26.3億元，占總金額的11.07%。

數據來源：DM終端-地產債版塊

土儲一直是房企的最堅強的盾牌，但是近年綠地債務規模的急劇膨脹，仍舊加大投資和土儲布局，對于銷售回款、去庫存、現金流提出了巨大的挑戰。

財報情況

盈利數據方面：

銷售額3880億元，同比增速僅有0.14%；

毛利潤為664.2億元，相較于去年增加23.5%；

凈利潤為209.5億元，相較于去年增加30.7%；

歸母凈利率為3.4%，相較于去年上漲0.2pts;

營業活動產生的現金流量凈額為192.61億元，相較于去年減少54.33%；

綠地在2019年的盈利能力得到提升，但是現金流量大幅降低，銷售額增速緩慢在產能升級、運營管控上有待加強。

貨幣資產方面：

貨幣現金總計為889億元，其中受限資金為102.46億元，占比11.52%；

存貨的賬面余額總計6742.58億元；

企業“大舉拿地，庫存積壓”的發展模式被市場詬病，在今年房地產趨緊的大環境中，三四線的大量占比也給土儲去化帶來壓力。

償債能力方面：

有息借款總額2937.43億元，相較于去年增加9.53%；

總負債10120億元，同比增長9.4%；

資產負債率為88.53%，同比只下降1.07%；

凈資產負債率為155.6%，盡管同比降低16.2個百分點，但仍屬高位；

EBITDA全部債務比為0.174，相較于去年增長11.99%；

截至2019年12月31日，銀行授信額度為4135億元，已使用額度為1796億元，未使用額度為2339億元。

綠地的總負債突破萬億，在2019年的降負債、優化資產負債結構上做的并不出色，今年公司也在4月份的業績說明會上宣布，公司會注重現金流動性，并會落實相關的計劃， 按照季度做測試。

在今年，綠地已經認識到形勢的緊張，抓住一切融資機會，通過各種渠道為企業擴充腰包。

第一季度凈增融資126億元，籌資活動產生現金流量凈額為56億元。

融資閘口全開，如何加快庫存去化、平衡好拿地投資節奏和債務杠桿，市場給出的地獄難級的考卷需要綠地去解答。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 高庫存、負債破萬億，風波中的綠地正在瘋狂融資