如何玩轉土地一二級聯動

隨著房地產市場競爭日益激烈，多元化的拿地方式成為房企如何獲取優質土儲的重要課題

且在可預見的未來10年里，多元化拿地方式和能力將成為房企的核心競爭力

所謂多元化，是指不僅僅依賴于傳統招拍掛的形式，招拍掛是充分競爭的市場，在充分競爭的市場里是很難獲取超額收益的

收并購、勾地、舊改、一二級聯動等方式將成為重要的補充，甚至將來所占的比重將會越老越大

收并購和勾地在本公眾號的前寫篇文章中講述的比較多，而本文將著重講述一二級聯動的模式

主要內容包括：

首先需要了解什么是一二級聯動

一二級聯動是指企業可同時參與一級開發及二級開發

一級開發也就是生地變為熟地，毛地變為凈地的過程，通過參與一級整理獲得一級收益

一級企業借助參與一級整理的先天優勢順利摘牌開發用地，賺取二級開發收益，從而實現一二級聯動

一二級聯動的模式中有兩個重要的參與者和角色：政府、企業

政府主要負責土地報批、拆遷、安置補償、完善市政配套等，而企業籌措資金和參與基礎設施建設的角色

對于企業參與一二級聯動的開發模式的難點主要在于

（1）社會資本參與一級開發的可行性

（2）社會資本獲取投資返還款或地價返還等配套政策完善程度

一二級聯動參與門檻高，但是收益較厚，優勢明顯

對于政府而言，一方面可以彌補政府財政不足，加快土地整理力度，另一方面把控土地出讓的節奏，將各項開發工作前置完成

對參與企業而言，提高土地獲取概率的同時，可以獲取優質的土地儲備尤其是糧倉型的項目

一二級聯動開發流程較為復雜，而且每一階段往往都需要相應的配套措施

總體來看，主要分為合同簽約階段、土儲實施階段、土地出讓階段、投資款返還階段等四個環節

（1）合同簽約階段：

顧名思義，即參與企業與地方政府的合作開展一級模式約定

企業和地方政府對項目充分完整的評估后，在一級開發協議條款約定談判后

政府會以公開選擇合作方的形式確定中標主體和一級開發的實施主體

常規操作是地方政府成立專門的一級開發機構如管委會等，參與企業通過與管委會展開一級開發合作

（2）土地儲備階段

該階段主要實施主體是政府，參與企業主要是前期的資金投入

在參與企業投資土地儲備資金（做地所需資金）后，地方政府完成征地、拆遷補償、收儲等一級土地整理工作

（3）土地出讓階段

在一級開發完成后即進入二級階段，而該階段也是一二級能否聯動起來、能否打通的關鍵

形式上與普通招拍掛無異，即政府完成地塊收儲，做完地價評估、完成控規修編等出讓前準備工作后掛牌出讓

此時，一級開發參與企業也會參與到地塊的競拍中，表面上與其他參與競拍的企業無異

但實際上一級開發企業可以通過投資款返還、溢價部分分成、基礎設施建設等方面提高獲取概率及出價能力

（4）資金返款階段

對于參與企業的前期投入資金，在地方政府獲取土地出讓金收入后，將會以合規的形式返還予參與企業

近些年來，由于土地財政收支兩條線，直接名義上的土地返還款已經很難走通，存在國有資產流失的重大稽核風險

以華夏幸福、中鐵建等典型一二級開發參與企業為例，前期投入資金多數是以前期投資返還款的名義收回，如前期配套建設、園區建設等

除前期投資返還款外，對溢價分成部分也是一級參與企業重要的收益部分

而對于投資返還款的支付也要遵循嚴苛的原則，一般情況下，政府采取包干形式，包費用、包完成期限

同時要求，專戶共管，專款專用原則，并嚴格控制，直接支付給投資人

對于嚴格的一二級聯動項目，土地在二級出讓中所產生的溢價部分一般要求返還至投資公司，用于基礎設施、公建配套的建設費用

而該部分溢價產生的原因主要來自于兩個方面：

（1）約定地價與評估價存在的差異

（2）二級市場土地競拍中所產生的溢價

溢價返還至投資公司后，一般要求用于基礎設施、公建配套的建設費用，不做贅述

對于溢價返還的程序，實操層面主要是對于需使用溢價的工程，由投資公司與相關單位簽署協議，由投資公司向政府申請該項工程費用