如何玩轉(zhuǎn)土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，多元化的拿地方式成為房企如何獲取優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的重要課題

且在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)10年里，多元化拿地方式和能力將成為房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力

所謂多元化，是指不僅僅依賴于傳統(tǒng)招拍掛的形式，招拍掛是充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)里是很難獲取超額收益的

收并購(gòu)、勾地、舊改、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)等方式將成為重要的補(bǔ)充，甚至將來(lái)所占的比重將會(huì)越老越大

收并購(gòu)和勾地在本公眾號(hào)的前寫篇文章中講述的比較多，而本文將著重講述一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的模式

主要內(nèi)容包括：

首先需要了解什么是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)

一二級(jí)聯(lián)動(dòng)是指企業(yè)可同時(shí)參與一級(jí)開(kāi)發(fā)及二級(jí)開(kāi)發(fā)

一級(jí)開(kāi)發(fā)也就是生地變?yōu)槭斓?，毛地變?yōu)閮舻氐倪^(guò)程，通過(guò)參與一級(jí)整理獲得一級(jí)收益

一級(jí)企業(yè)借助參與一級(jí)整理的先天優(yōu)勢(shì)順利摘牌開(kāi)發(fā)用地，賺取二級(jí)開(kāi)發(fā)收益，從而實(shí)現(xiàn)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)

一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的模式中有兩個(gè)重要的參與者和角色：政府、企業(yè)

政府主要負(fù)責(zé)土地報(bào)批、拆遷、安置補(bǔ)償、完善市政配套等，而企業(yè)籌措資金和參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的角色

對(duì)于企業(yè)參與一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的開(kāi)發(fā)模式的難點(diǎn)主要在于

（1）社會(huì)資本參與一級(jí)開(kāi)發(fā)的可行性

（2）社會(huì)資本獲取投資返還款或地價(jià)返還等配套政策完善程度

一二級(jí)聯(lián)動(dòng)參與門檻高，但是收益較厚，優(yōu)勢(shì)明顯

對(duì)于政府而言，一方面可以彌補(bǔ)政府財(cái)政不足，加快土地整理力度，另一方面把控土地出讓的節(jié)奏，將各項(xiàng)開(kāi)發(fā)工作前置完成

對(duì)參與企業(yè)而言，提高土地獲取概率的同時(shí)，可以獲取優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備尤其是糧倉(cāng)型的項(xiàng)目

一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)流程較為復(fù)雜，而且每一階段往往都需要相應(yīng)的配套措施

總體來(lái)看，主要分為合同簽約階段、土儲(chǔ)實(shí)施階段、土地出讓階段、投資款返還階段等四個(gè)環(huán)節(jié)

（1）合同簽約階段：

顧名思義，即參與企業(yè)與地方政府的合作開(kāi)展一級(jí)模式約定

企業(yè)和地方政府對(duì)項(xiàng)目充分完整的評(píng)估后，在一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議條款約定談判后

政府會(huì)以公開(kāi)選擇合作方的形式確定中標(biāo)主體和一級(jí)開(kāi)發(fā)的實(shí)施主體

常規(guī)操作是地方政府成立專門的一級(jí)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)如管委會(huì)等，參與企業(yè)通過(guò)與管委會(huì)展開(kāi)一級(jí)開(kāi)發(fā)合作

（2）土地儲(chǔ)備階段

該階段主要實(shí)施主體是政府，參與企業(yè)主要是前期的資金投入

在參與企業(yè)投資土地儲(chǔ)備資金（做地所需資金）后，地方政府完成征地、拆遷補(bǔ)償、收儲(chǔ)等一級(jí)土地整理工作

（3）土地出讓階段

在一級(jí)開(kāi)發(fā)完成后即進(jìn)入二級(jí)階段，而該階段也是一二級(jí)能否聯(lián)動(dòng)起來(lái)、能否打通的關(guān)鍵

形式上與普通招拍掛無(wú)異，即政府完成地塊收儲(chǔ)，做完地價(jià)評(píng)估、完成控規(guī)修編等出讓前準(zhǔn)備工作后掛牌出讓

此時(shí)，一級(jí)開(kāi)發(fā)參與企業(yè)也會(huì)參與到地塊的競(jìng)拍中，表面上與其他參與競(jìng)拍的企業(yè)無(wú)異

但實(shí)際上一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)投資款返還、溢價(jià)部分分成、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面提高獲取概率及出價(jià)能力

（4）資金返款階段

對(duì)于參與企業(yè)的前期投入資金，在地方政府獲取土地出讓金收入后，將會(huì)以合規(guī)的形式返還予參與企業(yè)

近些年來(lái)，由于土地財(cái)政收支兩條線，直接名義上的土地返還款已經(jīng)很難走通，存在國(guó)有資產(chǎn)流失的重大稽核風(fēng)險(xiǎn)

以華夏幸福、中鐵建等典型一二級(jí)開(kāi)發(fā)參與企業(yè)為例，前期投入資金多數(shù)是以前期投資返還款的名義收回，如前期配套建設(shè)、園區(qū)建設(shè)等

除前期投資返還款外，對(duì)溢價(jià)分成部分也是一級(jí)參與企業(yè)重要的收益部分

而對(duì)于投資返還款的支付也要遵循嚴(yán)苛的原則，一般情況下，政府采取包干形式，包費(fèi)用、包完成期限

同時(shí)要求，專戶共管，專款專用原則，并嚴(yán)格控制，直接支付給投資人

對(duì)于嚴(yán)格的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目，土地在二級(jí)出讓中所產(chǎn)生的溢價(jià)部分一般要求返還至投資公司，用于基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套的建設(shè)費(fèi)用

而該部分溢價(jià)產(chǎn)生的原因主要來(lái)自于兩個(gè)方面：

（1）約定地價(jià)與評(píng)估價(jià)存在的差異

（2）二級(jí)市場(chǎng)土地競(jìng)拍中所產(chǎn)生的溢價(jià)

溢價(jià)返還至投資公司后，一般要求用于基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套的建設(shè)費(fèi)用，不做贅述

對(duì)于溢價(jià)返還的程序，實(shí)操層面主要是對(duì)于需使用溢價(jià)的工程，由投資公司與相關(guān)單位簽署協(xié)議，由投資公司向政府申請(qǐng)?jiān)擁?xiàng)工程費(fèi)用