法拍房競拍前做到這些，100%拍到滿意的房子

關于撿漏，很多人在考慮法拍房的時候都想著撿漏，這種心態無可厚非，但是一心只想撿大漏，賺大便宜卻往往是難以實現的。

如果你想要市價300萬的房子，法院負責清場，又沒什么人搶房，想花個200萬出頭的價格就拿下，那是可能性極低的小概率事件。

要知道市場不缺明眼人，有價值的房子，總會有很多人盯上，最終的成交價其實也得看競爭對手的實力。

那么在心態擺正之后，就是進入實操的第一步——選房。都說萬事開頭難，選中一套好的房源是法拍的第一步，也是未來“法拍之旅”能否順利進行下去的基礎。

但往往所謂的“好房源”別人也一樣能看出來，所以參拍人數一般會比較多，相應的，房源的價格也極有可能會被拍高。

除了令人矚目的“好房子”注定搶手，也有很多沒那么顯眼的房子不代表不好，在法拍房中，收集房源、選擇房源是一門大學問。

那么我們在選房時應該怎么做呢？

首先要明確自己到底是為什么要買房？

購房需求一般分為自住和投資。那么有人會說，自己買房自住的同時也要滿足投資的屬性。

這個時候，分清主次需求就很重要，是自己長期居住為主，還是偶爾住住，還是完全投資。分不清主次需求，那么很大概率即使拍到了房子也會感到不滿意。

那么從自住的角度細分，又分為剛需型和改善型。每類的需求，影響因素都不相同。

剛需購房者首先要滿足的是居住的基本屬性，并且會更看重價格，對住房的配置、環境等會難以兼顧。

而改善性住房一般是因為有小孩或者老人，想要改善住房面積以及環境，而改善型購房者多是中年人較多，經濟水平已經達到穩定，買房會更看重居住的舒適度、房子的面積和小區的配套等因素。

在參加競拍前一定要有自己的預算方案，確定自己心理價位。

因為法拍房是以競拍的方式來購買，眾買家在各自的電腦前自行加價，這會導致很多購房者在這樣的氛圍下沖動加價，從而超出自己的預算，這樣就算拍成了但自己負擔不起，反而會引發更多的麻煩。

需要注意的是，法拍房需要繳納保證金，如果競拍成功又反悔的情況，法院是不予退回的，并且會進行追責。

如果資金不充足需要貸款，則要提前去銀行了解法拍貸款政策，明確自己是否可以辦理法拍貸款、貸款額度是多少、首付比例是多少等。因為法拍房的付款周期非常短，一定要確保自己的資金充足，量力而行。

李嘉誠曾提出房地產的第一黃金定律：地段、地段，還是地段。

最優的選擇是能買到一個成熟的地段，周邊交通、商業、醫療、教育等配套都很完備；

如果是自住，則要考慮自己的生活在該區域內是否方便，或者自己最看重的部分是否能夠得到滿足。比如最看重通勤，那么距離地鐵站或者公交站的距離就需要率先考慮；

另外如果是對區域進行投資，則需要考慮該地段未來的規劃以及正在建設的部分。尤其是從規劃發布到落實規劃，是一個漫長而又充滿變數的過程，所以對于規劃的可信度以及執行力一定要多渠道獲取消息，有自己的判斷。

內部環境需要關注的有：開發商、物業的口碑，關乎到房產未來的保值與增值，以及居住體驗感。品牌房企的產品往往意味著更保值、具備更好的流通性。

建筑品質，這一塊主要關注小區的容積率、綠化率、樓間距、車位比、人車分流等因素。

居住群體，成熟的小區其居住群體也一般比較穩定。像改善型小區的入住人群年齡一般偏大，尤其家里老人一起生活的；剛需型小區的入住人群一般都是中青年。

投資的話只需考慮價格和流動性。自己喜不喜歡不重要，最重要的是有人喜歡。

1.是否已經取得產權證：

這關系到能不能過戶，會不會有二次稅費，優先選擇已經取證的。無證的需要考慮二次過戶的稅費成本。

2.房屋是否涉及刑事案件：如果是的話，結案之前是不能過戶的。

3.是否處置100%產權：如果是50%產權，可能無法過戶。

4.土地性質：是否住宅用地，不要為劃撥（有巨額稅費）。

5.賣方稅費由誰承擔：一般是買方，小部分法院會寫明可以據實報銷。

6.是否租賃：買賣不破租賃，短期租賃且沒有預付房租的可以考慮。如果是十年以上長租且已經預付租金的，考慮惡意租賃的可能，麻煩多不要碰。

7.水電物業欠費情況：涉及到購房成本的增加。

8. 房屋是否騰空：如現有人居住，可能過戶后無法入住，需要另立案件處理。

9.實地看房并且確定房屋現值：房屋的裝修情況以及是否有家具等內部條件，對房子的現狀做到心中有數。

綜上所述，對于法拍房來說，購房無憂是我們購房的首要目標。理性看待法拍房，讓自己多一種方式能買到心儀的好房子。