11月銷售投資環比回升，同比仍處下降通道

國家統計局數據顯示，2021年1-11月，商品房銷售面積158131萬平方米，同比增長4.8%；比2019年1-11月增長6.2%，兩年平均增長3.1%。其中，住宅銷售面積增長4.4%，辦公樓銷售面積增長2.0%，商業營業用房銷售面積下降2.6%。商品房銷售額161667億元，增長8.5%；比2019年1-11月增長16.3%，兩年平均增長7.8%。其中，住宅銷售額增長9.3%，辦公樓銷售額下降3.0%，商業營業用房銷售額下降2.2%。

從單月來看，11月全國商品房共計銷售15090萬平方米和14482億元，較10月分別環比跳增19%和17%。全國銷售表現下行趨勢整體未變，面積和金額同比分別降14%和16.3%；但同比降幅分別較10月收窄7.6pct和6.3pct。

銷售表現單月環比跳增是以多城進一步以價換量為代價。11月全國商品房銷售均價環比再降1.5%。更為主要地，居民涉房信貸繼續有放松跡象，房貸利率下降刺激一部分擠壓購房需求釋放。

全國月度商品房銷售面積、銷售金額及其同比走勢（單位：萬平方米、億元）

數據來源：國家統計局

居民涉房信貸端的收緊使得全國商品房市場銷售表現長線下行。一部分城市購房者則在居民信貸收緊后暴露出購買力透支的隱疾,另一部分三四線城市受市場下行后預期轉變，購房情緒轉向嚴重地持幣觀望。從銷售數據來看，商品房銷售面積和金額同比累計增速自3月起逐月下滑，至7月同比增速由正轉負，至11月增速降至低點并仍處于探底過程中。

在全國整體下行的趨勢下，各地區新房銷售表現分化加劇。國家統計局數據顯示，2021年1-11月，東部地區商品房銷售面積65044萬平方米，同比增長5.8%；銷售額92313億元，增長11.8%。中部地區商品房銷售面積44727萬平方米，增長9.0%；銷售額33218億元，增長11.1%。西部地區商品房銷售面積42515萬平方米，增長1.2%；銷售額31475億元，增長0.7%。東北地區商品房銷售面積5844萬平方米，下降7.5%；銷售額4660億元，下降11.0%。

12月,中央重申房地產行業“支柱產業”地位和強調行業“良性循環和健康發展”，并實施降準0.5個百分點，釋放資金1.2萬億元。政策暖風將對恢復市場信心和促進行業平穩發展起到積極作用。假設12月保持11月商品房銷售同比增速估算, 預計2021年全年商品房銷售規模將再創新高，面積和金額分別增2.1%和5%。以過往5年前11月銷售規模占比平均值估算，2021年全年商品房銷售面積和金額也將同比分別增長4%和7.8%。

全國歷年商品房銷售面積、銷售金額同比走勢（單位：%）

數據來源：國家統計局

根據全國商品房銷售面積、金額估算來看，11月商品房銷售均價下降至9597元/平方米,環比再降1.5%。結合新房銷售表現來看，各地區通過新一輪“以價換量”促進銷售回款。

從全國70個大中城市商品住宅銷售價格來看，2021年11月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比延續下降態勢，同比漲幅持續回落。

11月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比持平。其中，北京和上海環比分別上漲0.3%和0.2%，廣州下降0.6%，深圳持平。一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳環比分別下降0.2%、0.1%、0.5%和0.2%。

二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均下降0.4%，降幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅與上月相同；二手住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

2019年1月以來70城及各能級城市新建商品住宅價格指數同比走勢

數據來源：國家統計局

同比來看，11月一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.8%和5.8%，漲幅比上月分別回落0.2和0.9個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲3.3%和2.0%，漲幅比上月分別回落0.4和0.5個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲1.4%和0.5%，漲幅比上月分別回落0.4和0.5個百分點。

2019年1月以來70城及各能級城市二手商品住宅價格指數環比走勢

數據來源：國家統計局

我們認為，22余城市出臺了“限跌令”已證明單純的“以價換量”是對短期市場情緒的透支，在多數城市已失去明顯效果。11月全國銷售表現回升得益于多城信貸政策放松。

國家統計局數據顯示，1-11月，房地產開發企業房屋施工面積959654萬平方米，同比增長6.3%。房屋新開工面積182820萬平方米，下降9.1%。房屋竣工面積68754萬平方米，增長16.2%。施工面積和竣工面積較1-10月增幅分別收窄了0.8pct和0.2pct，新開工面積則降幅擴大1.4pct。

房地產開發企業新開工面積月度走勢（單位：萬平方米）

11月全國房屋新開工表現回暖，共計16084萬平方米，環比增17%。但較2020年和2019年同期分別下降21%和17.8%。規模上來看仍處于歷史較低水平。1-11月房地產開發企業到位資金同比增速較1-10月收窄1.6pct。民營開發企業在銷售回款難和融資借款難的雙重困境下，繼續新開工項目存在一定壓力。

單月項目竣工速度于年底發力，11月全國完成房屋竣工11464萬平方米，同比增速由負轉正增15.4%。時至臨近計劃竣工節點，房企為“保交付”加緊加強施工工期和強度。

房地產開發企業竣工面積月度走勢（單位：萬平方米）

國家統計局數據顯示，1-11月，房地產開發企業土地購置面積18287萬平方米，同比下降11.2%；土地成交價款14519億元，增長4.5%。11月多個核心城市第三輪集中供地，因此土地成交價款結構性提升。但從土地購置面積和各城市土拍成交多以城投公司托底來看，土地市場已經進入到了冰點。房地產資金面收到嚴控下，民營開發企業多已無力購置土地，受此影響下土拓投資已難再支撐整體行業投資規模。

全國房地產開發企業土地購置面積和土地成交價款增速

國家統計局數據顯示，2021年1-11月，全國房地產開發投資137314億元，同比增長6.0%；比2019年1-11月增長13.2%，兩年平均增長6.4%。其中，住宅投資103587億元，增長8.1%。其中，東部地區房地產開發投資72483億元，同比增長5.8%；中部地區投資28674億元，增長10.2%；西部地區投資30959億元，增長4.1%；東北地區投資5199億元，下降0.9%。

單月來看，11月完成開發投資額12380億元，環比持平，同比降4.3%。同比降幅較10月收窄1.1pct。

全國房地產開發投資額月度走勢（單位：億元）

正如上文所說，新開工和土地購置雙雙同比累計負增長下已無力支撐全行業開發投資規模。11月在竣工短暫“沖量”下開發投資額增速下降速度放緩。

預估2021年全年房地產開發投資規模同比增5.2%。建安投資中竣工投資是開發投資的最主要支撐力，全年同比料增15.9%。受全行業下行和過去兩年開工、拿地規模較高影響，全年新開工面和和土地購置面積將分別降10.3%和11.4%，對開發投資失去支撐。

全國房地產2021年銷售、投資增速預估（單位：%）

需要注意的是，根據CRIC統計的11月百城新房成交數據、300城土地成交表現、百強房企銷售金額、企業新增拿地和新增融資情況來對比，市場表現與統計數據在銷售、開工、土地購置等方面趨勢方向上有不一致的情況。

綜合來看，我們認為受房地產行業資金面流動性緊張影響，銷售和投資面臨較大下行壓力。

其中從商品房銷售來看，隨著包括信貸、融資、土地等各方面調控的推進，短期來看樓市面臨一定下行壓力。隨著“以價換量”的效用將邊際遞減，西部和東北地區新房銷售將面臨更大下行壓力。后續居民涉房信貸放松，包括利率下調、審核放寬等或將在部分二三線城市零星展開，對全國整體新房銷售增速刺激作用有限。

房企拿地方面，土地市場冰點狀態將延續。高流拍、國企央企托底將成為土地市場常態。重點城市已經開始進一步完善優化土拍規則，但房企資金面未改善前市場熱度難有實質轉變。