不能有效“控地”的勾地，都是為他人做嫁衣！

勾地，越來越成為房地產公司拿地的主要渠道，對于投拓人員而言，也是核心競爭力的體現

相對于招拍掛而言，勾地具有周期長、不可控因素多、政府強主導等特點；相對于收并購而言，風險較小但前期人力投入較高

從收益的角度來說，優質的勾地項目不僅可以帶來糧倉型的土儲，而且賺的盆滿缽滿；而隨著競爭日趨激烈，勾地也往往是傷敵一千自損八百，甚至是為他人做嫁衣，前期經理投入付諸東流

勾地的核心與關鍵在于找到企業方與政府方的訴求契合點，即房企需要“抓手”！

從目前主流開發商的勾地模式來看，主要可以分為以下三類：

（1）強IP導向型

基于房企對某方面較為突出的開發或自持運營解決能力，如萬達的萬達廣場、綠地的超高層、龍湖的天街、平安的金融中心等

而這些強IP往往可以與政府對于城市形象提升、產業升級、商務區開發等的訴求相契合

（2）開荒拓土類

對于三四線城市而言，政府更加關注城市骨架拉升發展，而對于開發的新區往往能級并不足以吸引足夠的開發商，政府也更加關注前期人口導入而非商業打造

這種情況下就可以與政府談片區整體開發，且一般為郊外大盤，且以住宅為主，如恒大、碧桂園等基于自身操盤能力、產品適配性、資金實力等往往對該類勾地項目樂此不疲

（3）第三類也是門檻最高的一類

以華夏幸福、中鐵建、金茂等為代表能夠參與到政府一級開發的企業和勾地模式，產業先行綁定政府訴求

優勢在于參與一級后，能夠在二級更好地“控地”，劣勢在于前期投入大、周期長、稅收要求考核、且政府應收賬款很容易拖累企業現金流（如近期華夏幸福危機）等

不同模式下，應當如何有效控地呢？

所謂有效“控地”，就是通過掛牌條件的設置提高參與競拍的門檻，核心在于排他條件的設置

而排他條件又可以分為強排它和弱拍他

對于強排它而言更多是前置條件的設置，讓潛在競爭對手無參拍機會

實操層面是通過不同參拍條件的疊加取交集，而盡可能的排除其他潛在對手，如“世界500強”、“全金融牌照”、“超高層經驗”、“商業運營能力TOP榜”等

對于重點項目尤其是省市書記工程，在具備充分的理由前提下是相對成立的。但是大多數情況下還是較難，甚至是涉及國有資產流失問題，往往需要核心政府領導“挑擔子”

除強排它外，對于大多數普通勾地項目基本都是依托于弱排他條件的設置，從而達到“控地”的目的

總結，主要包括以下幾方面：

該類情形主要在舊城改造或留用地等城市偏多，這種勾地模式的核心不僅僅是在搞定政府，最關鍵的是需要搞定村里的關系

政府為了完成舊村改造，往往與村集體（村股份經濟合作社）簽訂協議，土地出讓后要求受讓方配套返還置部分，且對于土地出讓的溢價部分可有村集體與企業協商分配原則

對于房企而言，一方面是需要處理好村集體的關系，并獲得政府的認可；尤其是前期方案階段就需要與村集體深入對接（村民代表大會通過），優勢在于溢價對應分配部分將轉化為自身出價能力

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帶方案出讓

對于政府重點規劃和打造項目，對于開發商的品牌、資金、方案等方面的要求均較高，所以政府會提前溝通開發商上

這種情況下，關鍵在于方案的設計與匯報，如果是省市重點工程，從上向下推動的前提下，下面部門更多是配合的層面

如果資源并沒有很強，就需要考慮開發商層層匯報的能力，管委會匯報、區級匯報、市級匯報

溝通及匯報成本非常高，且需要每一層部門都認可也是比較難的，一旦方案通過政府的認可，那么地塊出讓時可以按照帶方案出讓的思路去推進

在并不強排他的情況下，開發商迫于對方案設計的緊迫性以及政府溝通不深導致的不確定性，往往也會選擇望而卻步

這實際上就是打一個時間差，其他公司獲取土地信息的時間較短，大多來不及設計詳細的方案

所謂的控地，核心關鍵還是體現在出讓時的掛牌條件上，隨著公開住宅土地市場的規范化和透明化，對于掛牌條件對政府而言無疑是一條隱形的紅線

從力度上來說，前置條件的強度高于后置條件，但后置條件的設置往往更好溝通

如監管協議中可明確寫出競得方需引入××產業、中華老字號、××先進人才、××金融牌照企業、甚至是承諾稅收等，同時設置高額違約金，在很大程度上可以排他

對于能夠參與一級開發或做地的單位本身就具備先天優勢，對于地塊周邊控規、片區打造、規劃指標、地價評估等各方面都能夠參與進去

相應的在二級出讓時也會有些“騷操作”

如地塊內部故意制造瑕疵、周邊道路無法滿足施工組織安排、市政管網接駁等方式

對于重點項目而言，政府往往更依賴于實力合作方，尤其是政績工程、面子工程

常規層面操作分為兩類：

（1）政府態度較為強硬：借助當地管委會審查報名資格，獲取資格后才能夠參拍

（2）政府態度較弱：勸退，開發商總會賣政府寫面子，所以雖然并不強硬，但也是有效果的