沒那么簡單丨深讀REITs稅收新規

作者：胡喆等

來源：大隊長金融（ID:captain_financial)

01 / 沒那么簡單

新年新氣象，《關于基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點稅收政策的公告》（財政部稅務總局公告2022年第 3 號，以下簡稱“稅收新規”）的頒布，當然是個好消息。

稅收新規全文一共就五條，其中講具體操作的就前兩條，就這兩條也規定地極其直接——第一條告訴你重組用劃轉，適用特殊性重組，重組階段不交所得稅；第二條告訴你，自持部分實際轉讓前不交所得稅，非自持部分待REITs募集完畢收到錢再繳。

簡單、直接、高效，財政部和稅總的支持力度，不可謂不大。

只是，往往越簡單的文件，落到實操中，我們就越要關注他的來龍去脈、細枝末節，以便真正將監管機構的支持，落到實處。

02 / 啥是劃轉

第一條講劃轉：

“一、設立基礎設施REITs前，原始權益人向項目公司劃轉基礎設施資產相應取得項目公司股權，適用特殊性稅務處理，即項目公司取得基礎設施資產的計稅基礎，以基礎設施資產的原計稅基礎確定；原始權益人取得項目公司股權的計稅基礎，以基礎設施資產的原計稅基礎確定。原始權益人和項目公司不確認所得，不征收企業所得稅?！?/p>

(1)  啥是劃轉

在特殊性稅務重組適用的鼻祖文件59號文（《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》，財稅[2009]59號）里，其實是沒有“劃轉”這玩意兒的。

59號文說，重組一共有6種：企業法律形式改變、債務重組、股權收購、資產收購、合并、分立。這6種里面，如果你符合59號文第五條的全部條件，那么只有股權支付的部分才能適用特殊性稅務重組。

到了109號文（《關于促進企業重組有關企業所得稅處理問題的通知》，財稅[2014]109號），才通過打補丁的方式，把“劃轉”這種原來只適用于國有企業的重組優惠概念，納入了原來59號文的特殊性稅務重組范圍。

換句話說，結合59號文、109號文和116號文（《財政部國家稅務總局關于非貨幣性資產投資企業所得稅政策問題的通知》，財稅[2014]116號），理論上非貨幣性對價構建的重組行為，只要符合相應的條件，都有適用于特殊性稅務重組的機會——換股、分立、劃轉……

那么第一個問題來了，是不是現在，公募REITs要適用特殊性稅務重組，在重組階段，只能使用劃轉這一個工具了？答案當然不是，只是總局的特別提示里沒有提到其他的任何形式，會不會是因為已經意識到了，之前的各種稅籌方案都存在這樣那樣的擦邊球，所以希望定于一規？我們且拭目以待。

(2)  誰能劃轉

但是，109號文對于劃轉的適用，是有條件的：

“對100%直接控制的居民企業之間，以及受同一或相同多家居民企業100%直接控制的居民企業之間按賬面凈值劃轉股權或資產，凡具有合理商業目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權或資產劃轉后連續12個月內不改變被劃轉股權或資產原來實質性經營活動，且劃出方企業和劃入方企業均未在會計上確認損益的，可以選擇按以下規定進行特殊性稅務處理：

1、劃出方企業和劃入方企業均不確認所得。

2、劃入方企業取得被劃轉股權或資產的計稅基礎，以被劃轉股權或資產的原賬面凈值確定。

3、劃入方企業取得的被劃轉資產，應按其原賬面凈值計算折舊扣除?！?/p>

那么問題來了，第一條中所說劃轉，是否仍然需要滿足109號文所上面所列示的所有條件，特別是100%直接控制的居民企業之間以及受同一或相同多家居民企業100%直接控制的居民企業之間這一條的約束？從邏輯上看似乎如此，畢竟劃轉是一個特殊的交易模式，在一般商業條件下，沒有劃轉這種交易形式，如此特殊的定義條件怎能隨意更改？但是文字中只字未提，實踐中就可能百花齊放。

(3)  怎么劃轉

109號文說了很多劃轉需要符合的條件，但唯獨沒具體說，怎么劃轉。

直到2015年40號公告（《國家稅務總局關于資產(股權)劃轉企業所得稅征管問題的公告》，國家稅務總局公告2015年第40號）的頒布。

40號公告，終于把怎么劃轉說清楚了，劃轉就分四類：

需要討論的問題是，40號公告的要求是：

“一、《通知》第三條所稱“100%直接控制的居民企業之間，以及受同一或相同多家居民企業100%直接控制的居民企業之間按賬面凈值劃轉股權或資產”，限于以下情形：”

所以，是不是在公募REITs中，劃轉也只有這四種處理方式，相關操作和會計處理，是否也必須遵循這四類選擇？特別要注意的是，在實踐中，上述第二類母公司向子公司無償劃轉的會計處理，是存在一定的稅收不確定性風險的。

當然，耐心的看下去，劃轉還有別的問題，比如，土地增值稅怎么辦？下文分解

03 / 怎么遞延

第二條講遞延：

“二、基礎設施REITs設立階段，原始權益人向基礎設施REITs轉讓項目公司股權實現的資產轉讓評估增值，當期可暫不繳納企業所得稅，允許遞延至基礎設施REITs完成募資并支付股權轉讓價款后繳納。其中，對原始權益人按照戰略配售要求自持的基礎設施REITs份額對應的資產轉讓評估增值，允許遞延至實際轉讓時繳納企業所得稅。

原始權益人通過二級市場認購（增持）該基礎設施REITs份額，按照先進先出原則認定優先處置戰略配售份額?！?/p>

(1)  遞延多久

首先值得肯定的是，原先劃轉安排下的所得稅遞延條件中的時間要求，即“企業重組中取得股權支付的原主要股東，在重組后連續12個月內，不得轉讓所取得的股權”已經比較確定被豁免了——邏輯也清楚，其實本來12個月的要求就是一種合理商業目的的佐證，既然我現在知道你后面想干嘛了，那么也就不用12個月，隨時轉給REITs就行了。問題來了，這個豁免是跟著第一條做的，在劃轉前提下的豁免，還是如果我第一步做的是59號文重組也可以？從表達來看似乎沒有例外，然而，深思下來未必如此，畢竟109號是個特殊政策，對所得的權益延續的要求也比較模糊，而59不是。

暫且假定總局和財政部的遞延是給所有形式的重組的，換句話說，從開始干重組到公募REITs發行收入落袋為安，這中間的現金流很確定是被省下來了（且自持那部分肯定也是遞延到實際轉讓時再繳了）。這也是稅收新規最大的亮點之一。

但值得注意的是，原來如果我們做特殊性稅務重組，116號文還有這么一個工具：

“一、居民企業（以下簡稱企業）以非貨幣性資產對外投資確認的非貨幣性資產轉讓所得，可在不超過5年期限內，分期均勻計入相應年度的應納稅所得額，按規定計算繳納企業所得稅?！?/p>

這一條明顯是可以適用于劃轉（上面說了，四種類型的劃轉，會計處理肯定都是非貨幣性的）的。而且據了解在部分地區的實踐中，遞延超過3年以后，有些地方實際上就按照整體遞延到下一次轉讓理解了（但不多，實際上邏輯也不那么通）。

那么問題來了，對于某些在稅收新規之前，可能有機會適用整體遞延或5年分期遞延的特殊性稅務重組的公募REITs，是不是意味著在新規項下，非自持部分的所得稅也是一律在完成募資并支付股權轉讓價款后一次性繳納呢？

從邏輯上來看，似乎這么理解是通的，問題是就是不明確。

(2)  遞延誰的

第二條中，對于遞延享受的主體，寫的是“原始權益人”，即根據54號公告（《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，中國證券監督管理委員會公告〔2020〕54號）的要求，“原始權益人是指基礎設施基金持有的基礎設施項目的原所有人?！贝送猓紮嘁嫒诉€將作為公募REITs項下資產支持專項計劃的資產賣出方角色。

這對于比較簡單的單層結構是適用的，但在實踐操作中，如果涉及多層公司、多個持有人等較為復雜的情形，那么遞延的享受是否適用于整個重組過程中的所有相關方，以及如何證明前序重組過程有多少是為了公募REITs設立之目的呢？

此外，發起人如果和原始權益人并不是同一人（例如，原始權益人股東或其他方式的實際控制人），那么發起人自持戰配份額，原始權益人是不是可以適用該政策呢？

以上種種，都是后續需要在實踐中不斷探索的問題。

04 / 所得以外

(1)  土增稅

所得稅固然常常是最大的一塊，但土增稅也不小。

所以，在考慮所得稅的稅務籌劃的時候，也需要考慮重組方式對于土增的影響。

在2018年頒布的57號公告（《關于繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》，財稅[2018]57號）中，企業分立直接適用免征土增稅的規定，是被直接進行正向列舉的，除了以房屋土地出資的豁免外：

“三、按照法律規定或者合同約定，企業分設為兩個或兩個以上與原企業投資主體相同的企業，對原企業將房地產轉移、變更到分立后的企業，暫不征土地增值稅?！?/p>

當然，土增稅不同地區的政策差異還是挺大的，有些地區只要是同一股權（股東構成相同）下，資產轉移就免征徒增稅（把劃轉也納入了），但有些地區就不一樣。這就是為什么，在很多土增稅政策地方口徑不那么確定的項目上，會用分立比劃轉用得多一些——因為確定性高。

那么，同一項交易，能不能在所得稅上叫劃轉，在土增稅上叫分立或者投資？中國稅法考驗智慧的地方就是實踐中的多種多樣如何通過文件和步驟加上溝通來實現。

(2)  增值稅

咱也不能忘了增值稅。

營改增以后，在36號文（《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》，財稅[2016]36號）的附件二即“營業稅改征增值稅試點有關事項的規定”中明確規定了整體轉讓邏輯項下的增值稅免征優惠：

“（二）不征收增值稅項目。

…5.在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為?！?/p>

注意，上面的一并轉讓，列舉的方式是合并、分立、出售和置換，并沒有直接進行“劃轉”這一列舉。

但從原理出發，應該可以認為，劃轉的過程中，只要仍然符合債權、負債和勞動力“一并轉讓”的基本原則，從目的解釋來看，該等優惠應該是一并適用的。這里面又有一個關鍵詞，那就是“與其相關聯”，這個又該如何理解呢？問題太多，除夕夜里，就不一一討論了。

05 / 結語

看了上面那么多，還有一個極大的問題需要討論，那就是總局的這個文件究竟是基于什么條件，如果我資產轉移都完成了，但是我發行REITs沒有成功，可以享受優惠？說到這個問題就不能不說，我們在看的又是一個文件式的優惠，每一個特殊的東西出臺，都會有一個打破原有規則體系的特殊規定，但我們又都得回到體系里去看文件最終的適用和解釋，包括那些享受遞延納稅的主體，究竟是要按59 的規定去備案，還是直接認定所得不征稅（或者免稅，須知二者并不相同）

凡此種種，我們一方面會發現，其實要理解稅收新規，最重要的是要理解公募REITs的稅收新規和原有的洋洋灑灑一大堆特殊性稅務重組的規定之間到底怎么建構邏輯關系。另一方面，還是得回到實踐中去，看看具體的操作和申報流程如何管理。

稅收新規最重要的作用之一，在我看來，實際上是把特殊性稅務重組中的“合理商業目的”給講清楚了——換句話說，只要你是做公募REITs，那么你就肯定是具有合理商業目的了，不用再證明自己了。

至于其他的條件，其實59號文和109號文等涵蓋的那些比例問題之類的東西，相對比較明確，是否符合往往也都是能看得比較清楚的。

于是實踐中的問題就變成了，那些老規定里面針對劃撥的各種條件、規定、操作等等，我到底是要完全符合呢，還是我可以超然于世外呢？我超然于世外，那我又如何界定我做的是一個標準動作的劃轉呢？

未來的交易一定會給出答案，但因為做交易的也是你我，所以我們更要對于這里面的應然邏輯深思熟慮。

因為，真正有生命力的規則，不僅僅是說出來的，更是走出來的。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議

本文由“大隊長金融”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 沒那么簡單丨深讀REITs稅收新規