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作者：魏大勇
來源：執行百科（ID：lawteacherwei）
閱讀提示：
提醒讀者注意以下幾點：
第一，最高法院審查了代持的必要性，也就是代持理由的是否正當，這是排除執行的第一條件，沒有正當理由，不要提排除執行的問題；
裁判文書中表述為【“當事人無正當理由故意將房屋交由他人代持，屬于對房屋未過戶登記存在明顯過錯情形。”】小編覺得此觀點既合理又實用，可資參考。
第二，最高法院審查了執行異議和復議規定第二十八條中的合同要素、占有要素；
第三，最高法院審查了代持協議的真實性和真實權利是否存在的問題。
以上四點共同構成了本案的基本審查脈絡，本案例作為2020年底的提審改判案例，值得大家在辦理，審理借名買房排除執行的執行異議案件時參考。
01
裁判實例
裁判法院：最高人民法院
裁判案號：（2020）最高法民再378號
案件索引：再審申請人楊文靜因與被申請人王雪松、王海容、甘肅穆薩正通國際物流有限公司及一審第三人張世明、甘肅盛世實業集團有限公司申請執行人執行異議之訴一案
02
最高人民法院認為
本院再審認為，根據各方當事人的訴辯主張，本案再審爭議焦點為，王雪松對案涉房屋是否享有《執行異議和復議規定》第二十八條規定的排除強制執行的民事權益。
《執行異議和復議規定》第二十八條規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
本案中，王雪松提交的證據不足以證明其在人民法院查封案涉房產時符合上述排除強制執行情形。
首先，王雪松對人民法院查封案涉房屋前房屋未過戶至其名下存在明顯過錯。王雪松雖提交了其起訴要求辦理過戶登記的相關證據，但該證據表明其起訴系在人民法院查封案涉房產之后。且本案一、二審期間，王雪松對為何由他人代持房屋問題未作出合理解釋。本院再審庭審中，王雪松稱，系因買房不想讓配偶知曉，才故意將房屋交由穆薩公司代持。對此，本院認為，當事人無正當理由故意將房屋交由他人代持，屬于對房屋未過戶登記存在明顯過錯情形。
其次，王雪松在人民法院查封案涉房屋前未與出賣人簽訂合法有效的書面買賣合同。王雪松提交的《房屋買賣合同》和不動產銷售發票記載的案涉房屋買受人為穆薩公司，王雪松并未在法院查封案涉房屋前就案涉房屋與出賣人簽訂房屋買賣合同。王雪松所簽《房產代持協議》是王雪松與穆薩公司之間關于代持案涉房產的約定，無論在形式上還是內容上均與商品房買賣合同不同。
再次，在案證據無法證明王雪松在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。王雪松提交的其繳納物業費、停車費、電費等憑據均形成于2017年12月4日人民法院查封案涉房屋之后，相關購買家具家電票據顯示購買人并非王雪松。現有證據不能證明王雪松在人民法院查封之前已實際占有案涉房屋。
最后，在案相關票據中并無任何王雪松支付案涉房屋價款的轉賬記錄或票據，無法印證王雪松交納案涉房屋購房款的主張。因此，王雪松的異議不符合上述規定情形。雖王雪松在本案二審判決作出后，申請解除了對案涉房產的查封，并取得案涉房屋不動產登記證書，但不能改變案涉房屋被人民法院查封時，王雪松對案涉房屋不享有排除強制執行的民事權益這一基本事實。二審判決錯誤，本院依法予以糾正。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，但因案涉房屋的權屬登記已發生變化，本院對其判項進行相應變更。
03
相關司法政策
《關于進一步加強金融審判工作的若干意見》的通知 （法發[2017]22號）
第八條，要求統一借名買房等規避國家房產限購政策的合同效力的裁判標準，引導房產交易回歸居住屬性。
04
相關領導講話
《第八次全國法院民事商事審判工作會議上的專題講話》
——最高人民法院杜萬華專委講話，2015年
1.“尊重契約自由是貫徹民事商事領域法律的基礎性原則，借名買房糾紛中房屋權屬認定是實現經濟社會創新協調發展的重要法律制度保障。”
2.“我們要鼓勵、包容交易模式和交易結構創新，維護依法成立合同的法律效力。”
05
相關領導、學者觀點
【民法典的適用】二級大法官劉貴祥在《人民司法》刊文《民法典適用的幾個重大問題》一文中開篇處即重申了關于權利外觀主義的適用問題。
提醒特別注意：文中明確說明了“不應適用于強制執行及其他非交易行為。”
借名人與被借名人之間關于房屋所有權歸屬的約定只能約束合同雙方當事人，沒有直接設立房屋所有權的法律效力，借名人不能根據借名買房協議的約定直接取得房屋所有權。
——司偉法官：借名買房糾紛中房屋權屬認定的物權法思考
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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