最高法院：連環(huán)買賣合同買受人排除執(zhí)行的審查標(biāo)準(zhǔn)（2021提審改判）

本院認(rèn)為，文明周就案涉車位享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

首先，文明周原審中提交的《銀海新城車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》雖在手寫部分作出刪改，但在申請?jiān)賹彆r(shí)提交的《銀海新城車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》已在刪改處加蓋了銀鷹地產(chǎn)公司公章，可以證明銀鷹地產(chǎn)公司對案涉車位買受人變更為文明周的事實(shí)予以了確認(rèn)。農(nóng)行渝北支行主張文明周再審提交的《銀海新城車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》系偽造，但未提供證據(jù)予以證明，在無相反證據(jù)推翻的情況下，本院對該協(xié)議的真實(shí)性予以采信。文明周作為銀海新城小區(qū)業(yè)主承繼了同為該小區(qū)業(yè)主竇朝芬購買案涉車位的相關(guān)合同權(quán)利。銀鷹地產(chǎn)公司的確認(rèn)行為，并非在形式上重新設(shè)立新的買賣合同關(guān)系。

其次，文明周就案涉車位主張排除執(zhí)行符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的法定構(gòu)成要件。

一是關(guān)于竇朝芬、文明周是否在人民法院查封前簽訂合法有效的書面買賣合同的問題。該法條規(guī)定強(qiáng)調(diào)的是案外人在人民法院查封前已就執(zhí)行標(biāo)的簽訂了合法有效的書面買賣合同，而非限定享有排除強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)益的權(quán)利人的主體范圍。據(jù)查明，2014年7月22日，銀鷹地產(chǎn)公司與竇朝芬簽訂《銀海新城車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》將車位出售給竇朝芬。2015年12月15日，竇朝芬又與文明周簽訂《車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議》將該車位轉(zhuǎn)讓給文明周。上述合同未違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，不違反公共利益及公序良俗，合法有效。且均簽訂在一審法院查封案涉車位的時(shí)間2017年5月5日之前。如前所述，盡管文明周沒有直接與銀鷹地產(chǎn)公司簽訂書面買賣合同，但銀鷹地產(chǎn)公司已在《銀海新城車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》中“乙方”修改為“文明周”處蓋章，通過這種方式就文明周受讓車位的事實(shí)進(jìn)行了確認(rèn)。綜合以上事實(shí)，可以認(rèn)定文明周就案涉車位在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。

二是關(guān)于竇朝芬、文明周是否已經(jīng)支付案涉車位全部價(jià)款的問題。文明周舉示的銀行卡交易明細(xì)單、銀行卡對賬單、收據(jù)、收條等證據(jù)可以證明，竇朝芬已于2014年7月22日向銀鷹地產(chǎn)公司支付90000元車位款，文明周已于2015年12月15日向竇朝芬支付80000元車位款，故竇朝芬已向銀鷹地產(chǎn)公司、文明周已向竇朝芬支付案涉車位的全部價(jià)款。

三是關(guān)于文明周是否在人民法院查封前合法占有案涉車位的問題。根據(jù)2014年3月1日銀鷹地產(chǎn)公司與鑫龍物業(yè)集團(tuán)公司簽訂的《銀海新城前期物業(yè)服務(wù)合同》及2015年6月26日重慶市綦江區(qū)銀海新城小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與鑫龍物業(yè)集團(tuán)公司簽訂的《銀海新城物業(yè)服務(wù)合同》,鑫龍物業(yè)集團(tuán)公司為案涉車位所在的銀海新城小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù),期限五年。鑫龍物業(yè)集團(tuán)公司系銀海新城小區(qū)的物業(yè)服務(wù)單位，該公司成立的銀海新城管理處出具的車位使用明細(xì)表可以證明案涉車位已于2014年7月23日交付車位業(yè)主使用，結(jié)合文明周、竇朝芬均為銀海新城小區(qū)業(yè)主等事實(shí)，可以確認(rèn)文明周自2015年12月15日起合法占有案涉車位。

四是關(guān)于文明周是否因自身原因未辦理案涉車位權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的問題。銀鷹地產(chǎn)公司以案涉車庫為文杰京華公司向農(nóng)行渝北支行的借款多次提供抵押擔(dān)保,每個(gè)抵押擔(dān)保合同都對應(yīng)有獨(dú)立編號(hào)的《中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司流動(dòng)資金借款合同》,有獨(dú)立的抵押期。

案涉《銀海新城車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》簽訂時(shí)車庫雖被抵押,但該抵押有固定期限,買受人對解除抵押有合理預(yù)期,不應(yīng)認(rèn)定買受人文明周未盡合理的注意義務(wù)。銀鷹地產(chǎn)公司未履行與文明周訂立的關(guān)于18個(gè)月后辦理車位產(chǎn)權(quán)證的約定,再次用車庫提供抵押擔(dān)保,導(dǎo)致文明周未能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記,過錯(cuò)明顯，故案涉車位未能辦理過戶并非文明周自身原因所致。

綜上所述，文明周的再審理由成立，應(yīng)予支持。