房企之間的差距，越來越大了

作者：投拓江湖團隊

來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

當下，房企之間的差距越來越分化，其中最重要的就是融資能力和融資成本的差距，這讓不少房企的發(fā)展隱形之間多了一份障礙。有的房企融資成本不僅低，而且融資渠道多樣化，在拿地市場上自然是出盡風頭。

前陣子，很多房企都過了自己的2021年中報季，也大多公布了自己的綜合融資成本，我們找了一份機構(gòu)機構(gòu)統(tǒng)計的，上市房企前50強融資成本對比表，如下圖：

數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)報

從這個統(tǒng)計出的榜單數(shù)據(jù)可以直接看出，排第一位的中海和排名靠后的新力，兩家之間的融資成本差異，已經(jīng)有兩倍有余。按照經(jīng)驗值，這兩家公司在拿地算賬的時候，拿同一個項目僅僅是在財務成本上，就會有上千萬的成本差異，反饋到利潤率上面，就會有1-3個點的差距。如果土地的總價更高，總的融資成本更多的話，這個差距還會更大。

為什么不同的房企融資成本差異這么大？融資成本的高低，這個有很復雜的評估體系，在融資圈有一套自己的方法。最主要的依據(jù)，是根據(jù)業(yè)績能力，穩(wěn)定性，還有風險等級對房企進行一個梯隊化的評級。具體的評級標準，是根據(jù)六個維度進行：

1、財務的穩(wěn)健性。從能夠獲知的資料里面，判斷某個公司的財務健康程度，是否具有穩(wěn)健性。主要體現(xiàn)在總的負債情況，短期償債能力，銷售回款能力和資金流動性是否充裕等。在“三道紅線政策”以后，這一點越發(fā)重要了，不滿足的甚至會成為單否項。

2、行業(yè)協(xié)會中的排名。主要是以中國房地產(chǎn)測評中心和易居克而瑞研究院共同主持的，中國地產(chǎn)500強測評結(jié)果為主要標準，同時參考中指研究院與清華大學地產(chǎn)研究所，國務院反戰(zhàn)研究中心企業(yè)研究所，共同主辦的中國房地產(chǎn)百強企業(yè)榜單。PS：看到這里，大家就能理解為什么不少房企寧可花錢買榜，或者犧牲利潤分配權也要求項目并表了。因為排名直接決定了融資成本，甚至是有沒有融資。

3、外部一些專業(yè)評級機構(gòu)作出的評級。在信用市場，大家經(jīng)常知道有國外的標普、穆迪、惠譽等國際評級機構(gòu)，實時會給各大企業(yè)評級。國內(nèi)現(xiàn)在也有自己評級機構(gòu)了，諸如大工、中誠信等機構(gòu)，在國內(nèi)的評級還是被金融市場認可的。

4、信息的透明程度。信息公開程度越高越好，比如在港股的上市公司，或者在市場上公開發(fā)行企業(yè)債（能發(fā)債的，評級并不低，這個我們公眾另外一篇文章有講到）。如果沒有，與大型的機構(gòu)合作過，曾經(jīng)對其進行過詳細的內(nèi)部評級，這種也行。對于一些家族式管理的小房企，公司儼然是密不透風的墻，這個肯定是無法突破的。

5、業(yè)績能力。這個主要關注近一年的銷售情況，以及拿地的數(shù)量和分布，還有土地儲備情況等。

6、可持續(xù)發(fā)展。這個金融機構(gòu)會從公開市場上去搜集資料，比如房企的土儲規(guī)模，土地的位置，在售面積多少，在建面積多少，銷售情況如何，綜合判斷房企的可持續(xù)發(fā)展能力。

根據(jù)這六個維度的指標，將房企的資信進行ABC三類劃分，其中：A＞B＞C。A類房企的融資成本，是很低的，而且機構(gòu)會優(yōu)先考慮融資額度。

不知大家發(fā)現(xiàn)一個問題沒有，上面這個融資排行榜，融資成本最低的前十強房企，幾乎都是國企背景的或者有國企參股的混合所有制房企。這是因為在融資圈有一個不成文的規(guī)則，國企只要沒有爆過雷，他們的評級一般都是A級。因為國企背后代表的是政府的信用兜底，雖然現(xiàn)在政府也沒啥好給國企兜底的，但是融資機構(gòu)大多也是國有或者國有控股的，都是自家兄弟，肯定會在融資上給與便利性，久而久之就形成了這個規(guī)則，也就是所謂的“肉爛了還在鍋里”。

房企之間的融資成本差距越來越大，在行業(yè)利潤普遍下滑的大背景下，已經(jīng)是決定未來競爭成敗的關鍵點之一了。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標題： 房企之間的差距，越來越大了