地產ROE、ROA、ROIC，不要死記硬背！

昨天新芽投拓群里有人@我，“芽哥，能不能講一下ROE、ROA、ROIC”。

對于很多公司的投拓人員來說，張口就是IRR，閉口就是ROE，這肯定是個好事！！所以，我們有必要真正搞懂其實質意義和算法！

今天，我還特意為大家制作了一張圖！

所謂ROE（凈資產收益率），就是股東凈資產的投資回報率。也叫：股東權益回報率、所有者權益收益率。

ROE=歸屬股東的利潤 ÷ 股東投入的資金（方便理解的公式）

#舉個栗子，登山哥開了個奶茶店，一年下來投入資金200萬（其中借款100萬），利息5萬、凈利潤15萬，那么小張這家奶茶店今年的凈資產收益率：

ROE=15萬÷（200萬-100萬）=15%

ROE當然是越高越好，意味著給股東的回報越高。如果ROE小于一年的定期存款（比如5%），那這家公司的股東還不如把資金撤回來去存銀行。

但是正如登山哥這個例子，一家公司的資本投入不單單是股東的錢，還有使用杠桿（貸款）借來的錢。這就有了另外一個指標——ROA。

所謂，ROA，即總資產收益率，可以近似理解為“股東和債權人投入資金總和的回報率”，即企業所有者借錢（負債）+自掏腰包（權益）。它是用來衡量每單位資產創造多少凈利潤的指標。也就是說，計算ROA的時候，不區分資本投入來自于股東，還是來自于債權人。

ROA的計算公式：

ROA= 息前稅后利潤/總資產

#還拿登山哥這個例子來說，

息前稅后利潤＝20萬

投入總額=（股東投入+貸款）=200萬

ROA=20÷200萬=10%

ROIC是ROE非常好的補充，因為ROE是用凈利潤除以股東權益，凈利潤又是一個比較容易被“玩弄”的數據：

（1）比如它里面常常有非經常性損益，上市公司賣個房子什么的，常常造成失真；

（2）比如一些需要搖號的一線城市項目，項目凈利潤率可能只有2個點，但是通過提高杠桿，加速資金回籠，ROE可能很好看，但是一但去杠桿、或者銷售受阻，這種項目根本不夠看！這兩年地產去杠桿死了多少房開！

所謂，ROIC，即投入資本回報率。也就是剔除“超額現金和非經營性資產后”的資本回報率。ROIC還原了資本結構的影響，讓我們直接關注項目的基礎盈利能力。

ROIC=息前稅后經營利潤／IC（投入資本）

IC=有息負債+凈資產－超額現金－非經營性資產

講ROE，就不得不講杜邦拆解。

杜邦分析把ROE拆解為三個比率指標，分別是

1）銷售凈利潤率；

2）總資產周轉率；

3）權益乘數。

接下來，咱們將逐一解讀這三項比率指標。

1、凈利潤/銷售收入=銷售凈利率。這一部分反映的是公司的盈利能力的指標。

之于地產開發來說，主要就是控成本，高溢價。我們都希望能低價拿地，相對溢價賣房子，例如以前碧桂園的“勞斯萊斯”。

2、銷售收入/總資產=總資產周轉率。這一部分是考察公司資產運營效率的一項重要指標。

#舉個栗子，小王年初投資10萬開了個燒烤攤，一年總銷售60萬的燒烤，那么其總資產周轉率為600%

新芽查了一下，2017年TOP20房企平均總資產周轉率為0.41，TOP100房企平均總資產周轉率為0.25。這也說明頭部房企平均周轉能力，顯著強于普通房企。

3、總資產/凈資產=權益乘數。這一部分是考察企業融資杠桿能力。

其中，總資產=借的錢+自有資金（所有者權益）

一般來說，權益乘數越大，即是財務杠桿越大，說明融資能力越強。當然，小股操盤也是提高杠桿而經常采用的方式。

總結，ROE的杜邦分析給我們揭示了地產賺錢的三大武器：

1、控成本，高溢價；

2、提高運營效率，快周轉；

3、高杠桿，借雞生蛋。

ROE反應僅由股東投入的資金所產生的利潤率，ROA反映股東和債權人共同的資金所產生的利潤率，ROIC反應的核心投入（主營業務）的利潤率。

以下分別用ROA、ROIC和ROE進行對比：

ROA 代表的是公司用所有的資產賺錢的能力。

相比股東回報率（ROE），ROE和ROA最大、最根本的區別在于兩者在債權計算及財務杠桿利用上的區別。

ROIC的邏輯是衡量企業投入所有資本后賺錢的能力，反映公司的主營業務上的盈利能力，說白了就是反映了生意是不是好生意。

相比股東回報率（ROE），ROIC剔除了非經常損益以避免其影響，并還原了杠桿前經營性資產（剔除了超額現金等）的獲利能力，更加能反映真實的項目盈利。