投拓江湖 作者：投拓江湖
來源：投拓江湖（ID：TT707276146）
土地使用權作價入股（也稱作資產剝離），將土地裝入一個新的公司，是投拓人員經常在拿地實操中聽到的一種交易思路，這是一種能夠有效降低收購方稅負，且能切割風險的交易架構。本文對土地使用權作價入股交易架構的細節，以及涉稅問題跟大家做一些分享。
我們在這里講的資產剝離，是一種交易思路架構設計的高階玩法，適用于一些比較復雜的收并購項目。寫這篇文章是因為我的知識星球和微信群里有很多人問過這個問題，進而有必要專門開一篇文章講述一下。
首先，為什么會有資產剝離這個問題，直接進行項目土地轉讓必須要滿足在建工程轉讓的投資進度條件，而且賣家要承擔巨額的稅負，包括增值稅及附加，土地增值稅，企業所得稅，印花稅等。
其次，如果是遇到一個項目公司名下，有多宗土地，已經開發了部分地塊，出讓方準備轉讓未開發的凈地；或者出讓方公司名下，除了土地還有其他非房地產業務，準備轉讓土地的。是不能直接收購整個公司的，因為這不僅會大大增加收購的成本，還會卷入很多原公司的已有或者未來的各種風險。
舉個我在工作中實際操作過的項目為例：
某項目A總用地面積220畝，已開發三期，剩余72畝凈地未開發，其中前面三期開發的物業住宅部分已基本售罄，大約剩余5萬㎡商業，7萬㎡車位的存貨。土地方因其他項目現金流緊張，急需出售A項目。那么問題來了，這個項目怎么交易呢？
思路一：直接股權收購，思路是沒問題的，但是剩下那么一大堆難以去化的物業，比土地本身的價值還要大，都想做開發商，沒幾個公司愿意做資產接盤俠。還有一個巨大風險點，已開發部分物業政策風險、法律糾紛風險、稅務風險、債務風險難以把握。
思路二：在建工程轉讓，這個辦法其實也OK的，也絕對滿足25%的投資開發標準要求，相比股權收購也更加干凈，但是還是沒有解決巨大存量物業的問題。
所以，交易架構創新勢在必行，先進行資產剝離，然后再進行股權轉讓交易才是比較合理的思路。
資產剝離的交易架構和路徑：
1、A企業（出讓方）與B企業（收購方）共同成立新的公司C。新設立公司或者公司分立，前提是股東大會批準同意，如果是國有企業，須由國有資產監督管理部門批準；
2、A企業編制資產負債表和財產清單，進行財產分割；
3、剝離出來的土地，進行價值評估，按市場價格差價，由A企業補繳土地增值稅和增值稅；
4、A企業以土地，作價入股作為C公司的入股出資；
5、A企業將持有的C企業的股權轉讓給B企業，或者是從C企業減資退股的方式實現貨幣退出。
需要提一個重點，在很多地方的國土局原則上是不允許土地分割辦證的。即使要新辦證，也遵循一個原則，核查該宗地上未開發土地剩余多少，然后決定分割辦證的必要性，當剩余開發土地面積占比很少時，一般不予辦理。
即使前面的條件都滿足，可以辦，過程也會走得相當地艱辛，不知道你是否等得起。剝離之前有必要先去國土部門核實這個問題。
如果存在一個土地證上面已經有部分開發的，將資產剝離打包出售給特定公司后，原項目公司所屬的開發風險仍然存在。如果土地不能分割辦證，則需要將土地整體裝入。原項目公司所涉的債權債務關系，如遇債權人追償的，雖然原公司可以用財產抵押作為保全措施，或者通過登網發布公告等方式聲明，對原有債務單獨承擔責任等處置方式，但是新設的公司仍然可以被列為追索對象。這在民法典上，屬于善意第三人制度。
關于涉及到的稅務，及其處理的問題：
對于出讓方而言，涉及到的主要為四個稅種：
一是土增稅，根據《財政部、稅務總局關于繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》中的有關規定：“企業分設為兩個或兩個以上與原企業投資主體相同的企業，對原房地產轉移、變更到分立后企業的，暫不征土地增值稅。”但是這條不適用于房地產企業。我們知道土地增值稅的應稅行為是，房地產的銷售行為或者視同銷售的行為。公司新設及分立，土地權屬發生了轉移，而且產生了實際的對價交易，應當認定為銷售房地產，需繳納土地增值稅。
二是企業所得稅問題，分立的公司接受原公司的土地資產，應以公允價值確認資產轉讓所得，作為應稅對象繳納所得稅。對于新設立的公司，土地作價入股，可以視作是股東的實物出資，是不需要繳納所得稅的。
但是新公司轉讓股權給買方的行為，需要就股權溢價部分繳納企業所得稅或者個人所得稅。
三是增值稅。土地作價入股是涉及增值稅的，增值額的確定，由投資入股的進項稅額減去銷項稅額，并可開具增值稅專用發票進行抵扣。如果要想較少稅負，可以將全部或者部分實物資產所關聯的債務，負債和勞動力一并轉讓。
四是印花稅，稅率萬分之五。
對于買方而言，只涉及股權轉讓總價款萬分之五的印花稅，以及3%-5%的契稅的繳納問題，其他稅種不涉及。
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原標題： 資產剝離（作價入股）交易架構與涉稅分析
