房企收并購貸款或不入三道紅線；地方AMC等不得跨省經營；金融產品網絡銷售受嚴控；個獨、合伙企業權益性投資查賬征收

2021 年下半年以來，財稅部門的一系列行動，包括審計署収布報告披露稅款流失和稅收不公平、部分頭部網紅帶貨主播因偷稅漏稅繳納大額罰款、2021年12月30日財政部、稅務總局發布《關于權益性投資經營所得個人所得稅征收管理的公告》（財政部稅務總局公告2021年第41號）推動權益性股權投資從核定征收轉向查賬征收、2021年12月30日財政部、稅務總局發布《關于延續實施全年一次性獎金等個人所得稅優惠政策的公告》（財政部 稅務總局公告2021年第42號）個稅優惠延續等引發全民熱議。 

據此，粵開證券分析表示，“將權益性投資的個人獨資企業、合伙企業，一律適用查賬征收方式計征個人所得稅”，從核定征收到查賬征收，意圖堵住高收入人群逃稅漏洞。第一，核定征收轉向查賬征收早有推進，不是突然的行動。稅務總局按照“先試點、后擴圍、再推開”的工作部署，對個人所得稅核定征收迕行規范。獨資合伙企業的非權益性投資經營所得，即企業正常經營所得，仍能采用核定征收、并沒有被禁止。第二，審計署的審計報告提出了稅款流失和部分高收入人群避稅逃稅問題，引起高度重規。第三，查賬征收適用于經濟粗放式發展和征收技術不強的時代，當前已進入高質量發展和征收技術完善的電子信息化時代。第四，查賬征收倒逼企業強化企業現代化治理、科學管理會計記賬，提高財務核算能力、合理控制經營成本。此外，近期個稅年終獎、上市公司股權激勵單獨計稅等稅收優惠延續有利于提高居民可支配收入，進而提振消費和穩定經濟，這都與 2022 年“穩字當頭”“穩中求進”“穩定宏觀經濟不僅是經濟問題，更是政治問題”的大背景相關。粵開證券分析表示，下階段還可能有推動稅收法定和稅收公平的行動，比如清理地方政府不合理的稅收優惠和“買稅”“引稅”等損害大局的惡性競爭行為。

二、2021年集中供地，在經歷首輪高熱度、次輪大幅度降溫后，第三輪集中土拍市場表現有所企穩

根據中泰證券研究表示，截至2021年底，除寧波外，21個重點城市的三批集中供地均落下帷幕。從供應進度看，三批次集中供地供應面積占比分別為38%、37%和25%，前兩批供應規模較大。從成交率和溢價率上看，第一批市場熱度最高，成交率（92%）和溢價率（15%）均為三批次最高；第二批市場受到土拍規則趨嚴的影響，整體冷清，成交率（60%）最低，溢價率（4%）也同步走低；第三批時，多地對參拍企業條件等有所放寬，成交率（76%）有所改善，但溢價率（2.4%）延續下行。從不同線級城市的住宅用地成交結果看，一二線城市有所分化，其中一線城市量升價降，二線城市量減價升。

西南證券分析表示，供給、需求與政策綜合影響集中土拍結果。供給端，首輪集中供地質量較好，第二輪有所下降，第三輪供地質量邊際提升；需求端，集中供地下的短期資金壓力迫使房企收縮拍地范圍，降低土拍市場整體競爭烈度，2021 年以來房企融資情況惡化、銷售情況走弱，下半年尤甚，但 10 月份后房企現金流邊際改善；政策端，競拍門檻、資金審核、價格限制等主要維度土拍規則，首輪土拍較之前變動不大，第二輪土拍大幅收緊，第三輪土拍規則邊際放松。

三、2021年12 月百強房企銷售繼續低迷：樓市遇近三年“最冷”元旦；新年信貸額度重置，北京、上海多地部分銀行個人住房貸款發放提速，廣州、中山部分銀行降低首套及二套房利率；收并購貸款或不再計入“三條紅線”

根據克而瑞發布的銷售數據顯示，百強房企2021年 12 月單月銷售額環比大幅上漲逾 3 成，但同比仍下挫近 35%，全年累計銷售額同比下降 3%，這是自 2010 年以來，規模房企銷售業績增速首次出現負值。根據招商證券分析，樓市遇近三年“最冷”元旦。元旦期間（1月1日至4日），30大中城市商品房日均銷售面積為24.9平方米，較去年1月同期下降28.2%。分區域看一線、二線、三線城市銷售面積分別同比下降47.2%、下降57%，下降63%。

開年以來多地信貸額度釋放，個人住房貸款發放時間較去年有所加快。根據21世紀經濟報道，北京部分銀行放款速度為2-3個月，個別銀行1個月之內就可以放款。此外，根據一財報道，上海二手房放貸發放提速，部分銀行已縮短至1個月以內。開年以來廣州房貸利率普遍下調，首套利率從5.85%左右普遍降至5.65%左右；二套從6.05%降至5.85%左右。中山多家銀行連續下調首套、二套房貸利率，放款速度也加快。

財聯社報道，目前銀行已告知一些大型優質房企，針對出險企業項目的承債式收購，相關并購貸款不再計入“三條紅線”相關指標。

四、國辦《要素市場化配置綜合改革試點總體方案》：發展多層次股權市場，地方金融監管壓實屬地責任

2022年 1 月 6 日，國務院辦公廳發布《國務院辦公廳關于印發要素市場化配置綜合改革試點總體方案的通知》（國辦發〔2021〕51號，以下簡稱《方案》），按照《方案》部署，2022年上半年，完成試點地區布局、實施方案編制報批工作。到2023年，試點工作取得階段性成效，力爭在土地、勞動力、資本、技術等要素市場化配置關鍵環節上實現重要突破，在數據要素市場化配置基礎制度建設探索上取得積極進展……（十四）發展多層次股權市場。創新新三板市場股債結合型產品，豐富中小企業投融資工具。選擇運行安全規范、風險管理能力較強的區域性股權市場，開展制度和業務創新試點。探索加強區域性股權市場和全國性證券市場板塊間合作銜接的機制。（十五）完善地方金融監管和風險管理體制。支持具備條件的試點地區創新金融監管方式和工具，對各類地方金融組織實施標準化的準入設立審批、事中事后監管。按照屬地原則壓實省級人民政府的監管職責和風險處置責任。

五、強化AMC、保理、融資租賃等地方金融組織屬地展業；保障中小企業權益，央企原則上不再開具6個月以上的商業承兌匯票和供應鏈債務憑證；三方財富機構金融產品銷售將受到更嚴格規范

2021年 12 月 31 日，中國人民銀行發布關于《地方金融監督管理條例（草案征求意見稿）》公開征求意見的通知（下稱《草案》）。《草案》所稱地方金融組織，是指依法設立的小額貸款公司、融資擔保公司、區域性股權市場、典當行、融資租賃公司、商業保理公司、地方資產管理公司以及法律、行政法規和國務院授權省級人民政府監督管理的從事地方金融業務的其他機構……地方金融組織應當堅持服務本地原則，在地方金融監督管理部門批準的區域范圍內經營業務，原則上不得跨省級行政區域開展業務。地方金融組織跨省開展業務的規則由國務院或授權國務院金融監督管理部門制定。

2021年 12 月 17 日國資委發布“關于認真貫徹落實《保障中小企業款項支付條例》進一步做深做實清理拖欠中小企業賬款工作的通知”（下稱《條例》），《條例》對各中央企業明確采取有力有效舉措，進一步加強應付賬款和應付票據管控……三是嚴控“背靠背”付款條款，對于提前明示、合同約定“背靠背”付款條款的，要加強上游款項催收，上游付款后及時對中小企業付款。四是嚴格票據等非現金支付管理，新簽合同要明確約定支付方式和時限，不得利用優勢地位強迫中小企業接受非現金支付；新簽合同未事先書面約定非現金支付的，事后原則上不得通過補充協議等方式約定或使用非現金支付，確需事后使用非現金支付的，應當承擔資金成本；2022年起，除原有合同已有書面約定外，原則上不再開具 6 個月以上的商業承兌匯票和供應鏈債務憑證，防止變相延長付款時限。

2021年 12 月 31 日，人民銀行、工業和信息化部、國家網信辦、銀保監會、證監會、外匯局、知識產權局聯合發布“關于《金融產品網絡營銷管理辦法（征求意見稿）》公開征求意見的通知”（下稱《通知》），《通知》明確金融產品網絡營銷應當遵循依法合規、公序良俗、誠實守信、公平競爭等基本原則。要求金融機構自行開展或委托互聯網平臺企業開展金融產品網絡營銷，必須在金融管理部門許可的業務范圍內進行。禁止任何機構或個人為非法集資等非法金融活動提供網絡營銷。禁止通過互聯網面向不特定對象營銷私募類金融產品。此外，第三方互聯網平臺經營者在網站、移動互聯網應用程序、小程序、自媒體名稱中使用“金融”“交易所”“交易中心”“信托公司”“理財”“財富管理”“財富投資管理”“股權眾籌”“貸款”“資產管理”“支付”“清算”“征信”“信用評級”“外匯（匯兌、結售匯、貨幣兌換）”等金融相關字樣或者內容，應當取得相應金融業務資質或金融信息服務業務資質。

六、《外商投資準入特別管理措施（負面清單）（2021年版）》發布，《負面清單》將只包括限制外資持股比例的特別管理措施和禁止外商投資的特別管理措施；同時，新增境內企業到境外上市的有關限制

2021年 12 月 30 日，國家發改委、商務部制定并出臺了2021年版的《外商投資準入特別管理措施（負面清單）（2021年版）》（以下簡稱“《負面清單（2021)》”）

1. 增加了“外商投資企業在中國境內投資，應符合《外商投資準入負面清單》的有關規定”。

2. 增加了境內企業到境外上市的有關限制。規定“從事《外商投資準入負面清單》禁止投資領域業務的境內企業到境外發行股份并上市交易的，應當經國家有關主管部門審核同意，境外投資者不得參與企業經營管理，其持股比例參照境外投資者境內證券投資管理有關規定執行”。這一條是本次負面清單最大的變動。

3. 在具體的特別管理措施部分，《負面清單（2021）》進一步縮小了禁止、限制外商投資的行業范圍，將存在外商投資特別管理措施的業務進一步減少至 31 項，具體而言：1. 取消了對外商投資汽車工業的限制。2. 取消了對“衛星電視廣播地面接收設施及關鍵件生產的限制”。在上述兩項限制取消后，《負面清單（2021）》將只包括限制外資持股比例的特別管理措施和禁止外商投資的特別管理措施。