集中供地背景下，房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合拿地的法律風(fēng)險與防范

房地產(chǎn)行業(yè)一個新的時代開啟了。繼“三道紅線”、“兩道紅線”等金融監(jiān)管措施之后，“集中供地”政策成為土地市場的重要調(diào)控舉措。“集中供地”等新規(guī)推動房地產(chǎn)行業(yè)從過去的資源驅(qū)動和杠桿驅(qū)動時代加速邁入運營驅(qū)動時代。

“集中供地”背景政策

集中供地政策主要為兩集中同步出讓工作舉措，第一要集中掛牌出讓公告，第二要集中組織出讓活動。

在此背景下會引發(fā)一系列問題，它不像“三條紅線”一樣更多是對房企資金鏈?zhǔn)站o問題的考驗，而是會主要考驗房企的融資能力。

目前有22個試點城市，4個一線城市和18個二線城市。到目前為止22個城市已經(jīng)完成第一輪集中供地，還有幾個城市已經(jīng)完成第二輪，不管分幾輪拿地，大量短期一次性市場拋出土地，對任何開發(fā)商來說都是對資金實力的考驗。即使曾經(jīng)融資成本非常低，當(dāng)集中供地政策出臺后，很多開發(fā)商短時間內(nèi)很難籌措大量資金參與主要城市土地競拍，一定會引發(fā)對合作開發(fā)概念的探討，不可避免的會涉及到雙方合作和管理能力提升的問題?，F(xiàn)在房企涉及到聯(lián)合拿地合作開發(fā)，不同理念、不同公司的管理模式相互碰撞，當(dāng)中有哪些風(fēng)險，如何防范？

聯(lián)合拿地的優(yōu)勢

國家出臺房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，響應(yīng)并落實“房住不炒”定位，對于大、小房企既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)。分散性供給模式對中小開發(fā)商的機(jī)會越來越少，但給大型開發(fā)商帶來資源優(yōu)勢。大型開發(fā)商依靠其資金實力和資源優(yōu)勢，拿地概率較高，中小開發(fā)商參與概率較低。但在集中供地背景下，龍頭房企很難僅僅依靠自身資源和資金優(yōu)勢壟斷市場。

根據(jù)不完全統(tǒng)計，第一輪22個集中供地城市中出現(xiàn)了很多聯(lián)合拿地情況，北京第一批集中出讓的30宗地塊中，約有14宗涉及聯(lián)合拿地；上海首批出讓的32宗涉宅地塊中，也有多宗涉及聯(lián)合拿地。聯(lián)合拿地的優(yōu)勢主要有以下幾種：

第一，降低拿地成本，撬動規(guī)模優(yōu)勢。目前很多城市集中供地要求把土地上限價格作為監(jiān)管資金再加上保障金，一次性拿出達(dá)到土地價格1.3倍左右的資金量，很多房企在一個城市或多個地塊中沒有這樣的能力，越來越多的大型房企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、強(qiáng)弱聯(lián)合甚至多家房企和資金方在集團(tuán)層面聯(lián)合，而不僅僅是個案聯(lián)合。這種聯(lián)合拿地能夠增加拿地概率，降低拿地成本。

第二，競爭轉(zhuǎn)為合作，優(yōu)勢資源互補(bǔ)。三方甚至多方聯(lián)合，既不會與傳統(tǒng)房企形成業(yè)務(wù)、管理上的沖突,又能與房企形成資源優(yōu)勢互補(bǔ)。近幾年來，跨界企業(yè)之間合作的例子不勝枚舉，無論是擴(kuò)充規(guī)模還是推進(jìn)全國化擴(kuò)張，合作開發(fā)都是一劑良藥。

第三，分散投資風(fēng)險，提升品牌價值。通過與當(dāng)?shù)赜匈Y源的企業(yè)合作，提升整個項目的抗風(fēng)險能力，降低擴(kuò)張風(fēng)險。同時也可以彌補(bǔ)自身能力短板，提升開發(fā)效率，快速回籠資金，降低現(xiàn)金流的風(fēng)險。

法律風(fēng)險與防范

然而，機(jī)遇與風(fēng)險并存。聯(lián)合拿地為房企帶來優(yōu)勢與發(fā)展機(jī)遇的同時，也潛藏一定的風(fēng)險。那么常見的風(fēng)險有哪些呢？

一是合作方資信、履約能力不足的風(fēng)險。房企應(yīng)慎重選擇合作伙伴，合作前對合作方開展盡職調(diào)查，包括但不限于核查開發(fā)資質(zhì)、考察資金實力、調(diào)研合作口碑及辨別合作誠意。

二是錯誤選擇合作模式的風(fēng)險。聯(lián)合拿地并開發(fā)房地產(chǎn)的重要法律特征在于“共擔(dān)風(fēng)險”，故合作模式應(yīng)注意避免只收取固定收益、不承擔(dān)風(fēng)險的問題。根據(jù)最高院司法解釋，如果合作方不能共擔(dān)風(fēng)險，將視不同情況為其他法律關(guān)系。例如，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。

三是圍標(biāo)串標(biāo)的合規(guī)風(fēng)險。房企與合作方可以組成聯(lián)合體拿地，但競買人之間不得私下串通，采取“圍標(biāo)、串標(biāo)”等方式排擠其他競買人、干擾拍賣活動、破壞公平競爭、謀取不當(dāng)利益等。值得關(guān)注的是，上海首批集中供地出讓規(guī)則明確防止“圍標(biāo)”發(fā)生，即申請人競得地塊后，不以任何直接或間接的形式將本方（及本地塊項目公司）的股權(quán)或投資權(quán)益轉(zhuǎn)移給本地塊其他申請人或關(guān)聯(lián)方；而未競得地塊的申請人，本方或關(guān)聯(lián)方也不得以任何直接或間接的形式獲取受讓人（及本地塊項目公司）的股權(quán)或投資權(quán)益。

四是拿地后引入合作方的風(fēng)險。本次集中供地，部分地塊只允許競買人單獨競買。若在招拍掛公告中明確規(guī)定禁止項目公司的股權(quán)發(fā)生變更，或者禁止項目公司的股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)，拿地后引入合作方風(fēng)險較大。據(jù)此，從先拿地方角度看，房企在拿地前，應(yīng)審慎研究出讓公告，避免對合作方作出引入或者入股相關(guān)承諾，最終卻無法實現(xiàn)；從后加入的合作方角度看，須關(guān)注并購風(fēng)險，包括但不限于或有負(fù)債損失、侵害股東優(yōu)先購買權(quán)糾紛。

綜上，聯(lián)合拿地之整體風(fēng)險防范措施應(yīng)當(dāng)包括：選擇合適的合作項目、合作方；開展法律和財務(wù)盡職調(diào)查，掌握用地/項目的全部資料和情況；嚴(yán)密安排合作協(xié)議條款；把控資金支付方式；掌握項目的實際控制權(quán)；要求合作方提供可靠增信措施。

正是因為聯(lián)合拿地存在較多潛在風(fēng)險，在資金投入、稅收承擔(dān)、管理建設(shè)等方面需要謹(jǐn)而慎之。尤其若合作方?jīng)]有現(xiàn)金流或增信能力，那么合作就潛藏巨大風(fēng)險和危機(jī)。所以無論是從前端還是到后續(xù)開發(fā)風(fēng)險防控，都需要全盤考慮。