昔日王者變青銅！新的游戲規則下，民營房企的轉型陣痛

歷史總是驚人的相似，即便過程不同，結果始終相同。

在這一輪的樓市大洗牌中，彎道超車的國資成為最大贏家。昔日民營企業手中的優質資產不斷拋售，而國資則開始進場撿漏。

在“三條紅線”之下，民營房企喪失的不僅僅現在，還有其可預見的未來。在2021年22城三輪集中供地中，昔日以融創中國、世茂集團為代表的民營房企，不再一擲千金，開始明顯收縮自身版圖。

當然，這樣的局面，亦是民企一味追求規模效應下的自食其果，新的游戲規則之下，民營房企唯有浴火才能重生。

01 售與收，民企的割肉與國資的撿漏

爆雷，似乎已經成為了民營房企在2021年的常態，為了自保，資產出清成為了這些民營企業的不得已為之。

有人出清，就自然有人接盤，而這一次，接盤的依舊是國資。

近日，有媒體消息指出，保利、華僑城、招商蛇口、華潤、中糧、五礦地產、中建、金茂和中國綠發等9家央國企，被要求通過收并購項目資產的方式，為有中高風險的11家民營房企提供流動性支持。

11家民企分別是綠地控股、融創中國、世茂集團、中梁控股、榮盛發展、奧園、陽光城、融信中國、佳兆業、廣州富力、中南建設。

且根據消息內容，央行還制定了針對這11家房企美元債敞口風險的應對方案。

雖然消息暫未被證實，但國資的進場委實是頗有組織與規模。

剛進入2022年，廣州亞運村，這個雄霸全國“地王”榜若干年的綜合房地產項目，就由世茂和雅居樂正式割愛給了中海地產。

緊隨其后，世茂36項核心資產，近乎800億的資產包就被世茂擺上了貨架待銷，而第一個被買走的上海黃浦地塊，買主還是國資。

1月28日，世茂亦將上海外灘茂悅大酒店以45億元出售給上海地產。

其余如上海世茂國際廣場、與世茂深坑洲際酒店等資產，亦有消息指出，其潛在買家身份涉及上海國資企業及萬科。

同時，融創的三個項目股權也分別轉入國資之手，近1個月以來，融創先是將昆明融創文旅城二期40%股權轉讓予華發，轉讓價為14億元；緊接著，武漢一住宅項目、武漢甘露山文創城部分股權，亦分別轉讓給了首創和武漢城建。

此外，有市場消息指出，包括廣東在內的多個省級、市級政府，都在為央國企收并購出險房企項目“牽線搭橋”。北京這邊，也已經有北京國資房企在接洽類似企業。

另一邊，在收并購熱度頗高的物業板塊，1月20日，華潤旗下的物管平臺華潤萬象生活宣布收購南通長樂物業的全部股權以及江蘇中南物業服務的1%股權，總代價為不超過22.6億元。

此前的2022年1月5日，華潤萬象生活公告擬以總代價不高于10.6億元收購禹洲物業股權。

據悉，禹洲物業主要提供住宅服務管理，在2020年為禹洲集團旗下禹佳生活服務貢獻了近80%的營收，換言之，此次禹洲物業被出售，意味著禹佳生活服務的主營業務將被割舍。這于資金承壓的禹洲集團而言，決然是斷臂求生。

雖然，據銀行方面透露，為了鼓勵“優質房企”收購出險和陷入困境房地產企業的項目，監管層已要求金融機構對房地產行業并購提供金融支持，且出險企業項目承債式收購不納入“三道紅線”監管。

但事實上，在執行層面，此金融政策目前僅針對性地面向各地城投，以及央國企。

1月12日，招商蛇口發行了今年首筆并購類票據，首期發行額為25.8億元。

1月25日，華潤置地發布消息稱，其及華潤萬象生活分別與招商銀行在深圳簽署了《并購融資戰略合作協議》，各方將就并購融資建立深度合作伙伴關系，招商銀行將全力支持華潤置地、華潤萬象生活并購業務發展。

于國資而言，資金已然到位，優質資產亦不斷被推到眼前，未來國有企業無疑將成為并購市場的主力軍，而地產市場亦正在進入新的時刻。

02 靜與動，民企的拿地收縮與國資的擴張

除了債務危機的爆雷，大多民營房企在2021年業績方面，也完成的不盡理想，近40%的百強房企業績同比下降，大部分房企沒有完成銷售目標。

從年度目標完成情況來看，公布年度目標的代表房企目標完成率明顯低于往年，大部分房企沒有完成年度銷售目標。

克而瑞報告顯示，2021年，規模房企整體的目標完成情況遠不及歷史同期，規模房企平均目標完成率不到90%，明顯低于近年105%以上的平均水平。在披露年度業績目標的部分規模房企中，截至2021年12月末有超80%房企未完成全年業績目標。

中指研究院報告顯示，從公布年度銷售目標的 32 家代表房企來看，2021 年房企銷售目標完成率總體明顯低于2020年，完成率均值為90.1%，大部分房企未完成年度目標任務。

具體而言，報告顯示，恒大的目標完成率只有61.5%，為目前公布年度銷售目標房企中目標完成率最低的；金科、當代置業、花樣年四家房企的目標完成率低于80%；碧桂園、世貿、陽光城、奧園、中駿、弘陽地產、時代中國、銀城國際的目標完成率低于90%。

融資難，銷售面臨去化壓力，資金流動性降低，于民營房企而言，最直接的影響就是拿地的謹慎與版圖的大幅收縮。

2021年12月27日，隨著北京市房山區拱辰街道地塊落槌，全國22個熱點城市全部完成了今年的三輪集中土拍。

總體來看，受新冠肺炎疫情引起的市場洗牌以及“三道紅線”融資監管政策施行等綜合影響，行業的集中度越來越高，“拿地、銷售、融資”等資源正集中式地往頭部房企靠攏。

圖片來源：365財經

其中，在三輪集中供地中，央企、國企的參與度明顯增強，甚至占據了拿地的主導地位，中指研究院報告顯示，2021年22城集中供地中，國企拿地占比達61%。

中原地產報告也顯示，2021年房企資金鏈壓力較大，特別是私企融資成本更高，而且銀行等金融機構針對私企的管控更嚴格。這導致2021年下半年以來，國企基本成為土地市場的主流。

國資積極參與拿地背后，是民營房企拿地熱情減弱有關。于民營企業而言，債務危機之下，經營上已然舉步維艱，自然不可能有余錢拿地。即便是沒有“爆雷”的民營房企，也有不少面臨流動性緊張，同樣是捉襟見肘。

由此可見，民營房企在忙于自救的同時，失去不僅僅是吞下去的蛋糕，他們失去的亦將是未來于他們而言，已經束之高閣的那些華麗麗的大蛋糕。

在優質資產被轉移，土地市場趨向國資主導的背景下，未來的房地產市場恐將呈現更明顯的兩極分化，即強者越強，弱者茍活。

03 轉與變，從規模轉向質量與“信用”

在以往，“大就是強”對于許多房企而言屬于一種經營哲學。

一味的追求規模，一擲千金的拿地，財務杠桿的高翹起等等的這些，是昔日不少民營房企的常態。

但在2021年，這樣的因終究造成了今日的果，國資是在趁機撿漏，但“機”也喟然是民營房企自己“造”出來的。

在這場變革中，并非沒有民營房企獨善其身，商住并舉的龍湖與注重信用體系的碧桂園都是其間的佼佼者。

在碧桂園成長與壯大過程中，有過無數個重要節點，比如2016年一步跨入3000億門檻，比如2017年，超過萬科、恒大坐上銷冠座椅；又比如2018年，控速、剎車、放緩等等。

從危機時刻撥開迷霧一路走來，碧桂園早已深刻明白，要想在市場中保持有質量的發展，“最大”已不是法則，“最好”才是真理。

回顧碧桂園的過去幾年，你會發現，自2018年起，碧桂園就不再不公布年銷售目標，同時僅披露權益銷售金額。

從此后的公開數據來看，盡管相比巔峰時期的高增速明顯慢了下來，但碧桂園仍然連續四年穩坐銷冠位置。在這背后，是冷淡的行業周期、龐大的銷售基數等因素所影響，但顯然也有自動控速的考慮。

不僅如此，自從2019年開始，碧桂園就以回款現金流為行政考核的標準，也因此當年銷售回款率提升了5個點至96%，處于行業高位。

而后隨著市場變化，碧桂園回款率呈現波動下降。2021年，按揭貸款收緊使房企回款率受到影響，不少房企回款率跌至80%以下。

碧桂園也相應受到一些影響，截至中期回款率相比上年下降了1%，但90%的回款率仍保持較好的回款速度。

從規模向質量轉變后，碧桂園已經開始嘗到“甜頭”。即便是整體收緊的市場環境，碧桂園經營的逐步穩健、財務的逐漸優化，還是讓金融及資本市場樂于向其敞開大門。

截至2021年中期，碧桂園整體融資成本下降至5.39%，較2020年末降低0.17個百分點。

除了財務表現的優化，低融資成本背后的一部分因素是源于信用評級的提升。

早在2019年，碧桂園就意識到好的信用評級對公司尋求長遠發展的重要性。于是，很早以前碧桂園董事局主席楊國強就帶領高管們會見境內外投行，爭取更多國際評級機構的投資級評級。

得到國內外投行的認可，有助于碧桂園信用評級提高，從而提高投資人信心、擴大融資渠道、降低融資成本。因此，保證健康的財務水平以及穩定的凈借貸比率，成為碧桂園這兩年的要務之一。

隨著這兩年的財務優化，2017年初獲得惠譽投資級評級的碧桂園，又在2020年9月獲得穆迪上調評級至投資級。剩余的國際知名評級機構標普，將其納入投資級名單或許也只是時間問題。

以此為基礎，碧桂園積極利用如今的融資優勢，進行了債務成本置換。

以美元債為例，碧桂園于2021年相繼提前贖回一些優先票據，包括2月份贖回一筆5.5億美元、利率7.125%的2022年優先票據；6月份，完成贖回6.5億美元、利率4.75%的全部尚未償還2023年9月票據。

同時，碧桂園在贖回前發行了低利率債券，如1月份發行兩筆票據共12億美元，利率分別為2.7%、3.3%，期限從4.4年到10年，明確指明擬將票據發行所得款項凈額用于一年內到期的現有中長期境外債務再融資。

標普在2021年9月份的報告中就指出，碧桂園的資本結構和融資成本與更高評級的中資開發商相當。

標普進一步提到，碧桂園的財務穩定性繼續增強，除了來源于對財務審慎性和經營效率的逐步重視，還包括擴張欲望的合理把控。

觀點指數發布的房地產企業新增土地儲備報告顯示，2021年，碧桂園新增權益土儲約為4022.4萬平方米，拿地權益金額為1835.5億元，位居招商、萬科、保利之后。

按此計算，截至12月碧桂園權益拿地銷售比為32.89%，保持在合理區間。

拿地思路變化的背后，可以窺見這家全國型房企的投資調倉心理。

事實上，自2014年前后開始，碧桂園在拿地層級上不斷下沉至三四五線拿地，并成為了許多三四五線城市第一家進駐的品牌房企。

但在隨后幾年，棚改貨幣化安置政策調整等原因，讓碧桂園在拿地方面趨于謹慎。

截至目前，從具體拿地城市和投拓力度、區域調整和細分來看，碧桂園還是相應精細地擴大了對三四五線的管控力度。

碧桂園將投拓重點傾斜在了更有發展前景的長三角、珠三角等優勢三線城市。譬如在長三角區域，自2020年開始，碧桂園攻城略地，拿下了不少地塊，包括鹽城、湖州、常州、宿遷等城市。

2021上半年，碧桂園獲取土地城市群分布中，長三角土地獲取權益金額占比43%，為所有城市群中占比最大；同時權益面積僅占比20%，在所有城市群中位列第三，體現了長三角拿地盤子小、單位地價高的特點。

總體來看，碧桂園的及時剎車讓其有時間去沉下心來，撥開迷霧，而有意識的調整財務指標以增強信用體系，才是其維持可持續發展的根本。

從長線視角來看，在這場行業的寒冬中，碧桂園獲得的這件過冬棉襖也可以說是壓準了新的游戲規則所獲得的紅利。

從2021年底發布的房地產并購融資新政來看，未來的房地產市場將以信用水平逐步代替資產規模，那就意味著日后房地產行業競爭，將會從規模轉移到信用水平的競爭。

在這樣的游戲規則下，今天很多民企的拋售正是其轉型陣痛的必經之路，浴火重生之后，將是一個良性循環的新的房地產行業的誕生.