小債看市 
更多干貨，請關注資產界研究中心
作者：小債看市
來源：小債看市（ID：little-bond）
近年來，在房地產調控不斷施壓下，金輪天地控股等綜合實力弱房企開始爆發危機，經營業績逐年遞減，財務杠桿卻日益攀升，資金鏈進一步緊張。
降級
4月20日，聯合國際將金輪天地控股（1232.HK）‘B+’的國際長期發行人評級列入負面觀察名單；同時將其發行的高級無抵押美元票據‘B+’的國際長期發行債務評級列入負面觀察。
聯合國際預計，金輪天地控股在未來12-18個月內經營業績的惡化和信貸指標的減弱。
無獨有偶，前一天惠譽也將金輪天地控股的長期外幣和本幣發行人違約評級從“B-”下調至“CCC+”；同時將其高級無抵押評級從“B-”下調至“CCC+”，回收率評級“RR4”。
惠譽表示，評級下調的原因是金輪天地控股業務狀況惡化、流動性疲弱和再融資風險高企。
連遭兩家評級機構降級，金輪天地控股2023年1月到期的美元債跌幅創紀錄，該券當前余額2.55億美元，票息14.25%，將于2022年1月面臨回售。
《小債看市》統計，目前金輪天地控股存續兩只美元債，存續規模為4.55億美元，另外一只兩億美元優先票據將于2022年3月14日到期。
存續美元債情況
因此，金輪天地控股短期面臨較大集中兌付壓力，惠譽下調評級還反映了其難以履行義務的可能性。
據悉，金輪天地控股再融資計劃將包括發行交換債券和新的離岸債券等，但該計劃具有較高執行風險，且其已縮小進入債券市場的渠道。
業績斷崖式下跌
據官網介紹，金輪天地控股1994年成立，經過20多年的發展，已布局兩省六市，先后在江蘇省的南京、揚州、無錫、蘇州，湖南省的長沙和株洲開發了多個精品專案。
2013年1月，金輪天地控股敲開資本市場之門，在香港主板上市。
從股權結構看，金輪天地控股的控股股東為金輪置業，持股比例為39.12%，公司實際控制人為王氏家族。
股權結構圖
2020年，金輪天地控股與合營企業及聯營公司，實現合約銷售總額及合約銷售面積分別達約40.8億元及32.72萬平方米。
值得注意的是，金輪天地控股超過60%的可銷售資源是非住宅產品，另外其住宅土地儲備無法支持可持續發展，開發用地只能滿足一年。
據業績公告顯示，2020年金輪天地控股實現收益13.89億元，同比減少13.5%；年內溢利減少80.1%至5020萬元。
財務摘要
金輪天地控股業績大幅下滑，主要是由項目交付延遲和房地產開發毛利率下降所致。
在毛利方面，2020年金輪天地控股的整體毛利率為16.8%，較2019年的33.1%大幅下滑，其中房地產開發業務毛利率為3.7%，主要由于湖南株洲交付了一個零利潤項目。
因此，2020年金輪天地的信貸指標，特別是EBITDA利息覆蓋比率出現明顯惡化變為-0.4353倍。
截至2020年末，金輪天地控股總資產為171.59億元，總負債122.39億元，凈資產49.2億元，資產負債率71.33%。
從房企融資新規“三道紅線”看，金輪天地控股扣除預售款外的資產負債率為60.4%，凈負債率為95.6%，現金短債比是0.46，踩中一道紅線歸為“黃檔”，有息負債規模年增速不得超過10%。
《小債看市》分析債務結構發現，金輪天地控股主要以流動負債為主，占總債務的63%。
截至同報告期，金輪天地控股流動負債有77.45億元，主要為貿易及其他應付款，其一年內到期的短期債務有30.53億元。
流動負債情況
相較于短債壓力，金輪天地控股流動性異常緊張，其賬上貨幣資金有14.13億元，其中現金及現金等價物8.49億元，無法覆蓋短期債務，存在較大短期償債風險。
在財務彈性方面，金輪天地控股只有1.86億元的未使用銀行授信額度，其備用資金也較為有限。
在負債方面，金輪天地控股還有44.94億元非流動負債，主要為長期借貸，其長期有息負債合計30.63億元。
整體來看，金輪天地控股剛性債務有61.16億元，短期和長期有息負債規模相當，帶息債務比為50%。
近年來，金輪天地控股有息負債均在高位徘徊，2020年由于優先票據利息高企，其融資成本同比上升26%至2.34億元；平均借款成本從7.8%增長至11%。
融資成本
近年來，業績大幅下滑、資金鏈異常緊張的金輪天地控股，靠陸續出售商業物業和自有非核心投資物業自救。
2019年10月，金輪天地控股全資附屬公司金輪翠玉以5.15億港元的價格出讓給香港西九龍絲麗酒店，交易將使其獲得7000萬港元的收益。
據悉，金輪天地控股還計劃處置南京、無錫和株洲的若干零售商店或商場，同時通過與其他開發商的項目合作，重新轉向住宅地產開發。
總得來看，2020年金輪天地控股經營業績惡化，毛利持續下滑；信貸指標減弱，再融資風險高企；資金鏈緊張，短期償債風險較大。
行業洗牌陷入困境
1960年，18歲的印尼華僑王欽賢回國，在國立華僑大學完成學業后，只身前往香港創業。
開始，王欽賢從五金、小機械行業做起，不斷積累資產和商戰經驗，后來創立香港金輪集團。
1994年，王欽賢在南京創辦金輪天地控股，主要涉及主題商業廣場、地鐵商業街區、精品住宅、高檔酒店公寓、甲級辦公等的綜合開發。
在地域上看，金輪天地控股專注開發江蘇省及湖南省內連接或鄰近地鐵站或其他交通樞紐的項目。
金輪天地控股業務模式分為兩種，一種是銷售商用住宅物業，另一種是出租及經營管理由公司或第三方擁有的商用物業。
2017年，可以說是金輪天地控股上市以來最為輝煌的一年，年內經營業績及股價均創出新高，甚至榮獲“港股100強”營業額增長10強第9名，風光一時無兩。
然而，近年來房地產調控不斷施壓下，綜合實力弱的房企開始爆發危機，這其中也包括金輪天地控股在內的中小型綜合型商業及住宅房地產開發企業。
2018年以來，受江蘇省及湖南省房地產調控政策的影響，金輪天地控股經營業績逐年遞減，財務杠桿卻日益攀升，資金鏈進一步緊張。
從房地市場環境變化來看，金輪天地控股只是眾多中小房企面對行業洗牌困境中的一個縮影。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“小債看市”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
