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    商管公司值多少錢?以寶龍商業(yè)首單并購(gòu)為例

    商業(yè)地產(chǎn)與電商 商業(yè)地產(chǎn)與電商
    2020-09-11 11:37 7168 0 0
    按10倍凈利潤(rùn)估值。

    作者:明哥

    來(lái)源:商業(yè)地產(chǎn)與電商

    商管公司為業(yè)主提供定位、招商和運(yùn)營(yíng)管理服務(wù),從業(yè)務(wù)模式上說(shuō)屬于輕資產(chǎn)。商管公司值多少錢?對(duì)于廣大在管項(xiàng)目數(shù)量有限規(guī)模有限的中小型商管公司,寶龍商業(yè)上市后的首單并購(gòu)或許提供了一個(gè)參考。

    寶龍地產(chǎn)于2019年將商管公司分拆并在港股市場(chǎng)上市,寶龍商業(yè)上市后于2020年7月首次出手,以4055萬(wàn)元收購(gòu)浙江星匯商管公司60%股權(quán)。
    交易摘要

    交易標(biāo)的浙江星匯商管的估值按2020年承諾凈利潤(rùn)10倍計(jì)算,并且寶龍商業(yè)對(duì)標(biāo)的公司未來(lái)業(yè)績(jī)約定了對(duì)賭條款:

    2020年凈利潤(rùn)不低于600萬(wàn);

    2021年凈利潤(rùn)不低于768萬(wàn);

    2022年凈利潤(rùn)不低于983萬(wàn);

    2023年凈利潤(rùn)不低于1,258萬(wàn);

    2024年凈利潤(rùn)不低于1,611萬(wàn)。

    未來(lái)5年的預(yù)期凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率約28%,如果業(yè)績(jī)未達(dá)標(biāo),則寶龍商業(yè)作為收購(gòu)方將從轉(zhuǎn)讓方獲得差額補(bǔ)償。

    寶龍商業(yè)為什么收購(gòu)浙江星匯?體現(xiàn)了什么樣的商業(yè)邏輯?
    1、擴(kuò)大在管面積,降低對(duì)母公司寶龍地產(chǎn)的依賴
    浙江星匯商管公司在管項(xiàng)目14個(gè),在管商業(yè)面積約56萬(wàn)平米。

    寶龍商業(yè)截至2020年6月30日,管理零售物業(yè)51個(gè),其中購(gòu)物中心45個(gè),獨(dú)立商業(yè)街6條。寶龍商業(yè)在管項(xiàng)目多來(lái)自母公司寶龍地產(chǎn),通過(guò)此次收購(gòu)可增加外部第三方項(xiàng)目占比,減少對(duì)寶龍地產(chǎn)的依賴。
    2、進(jìn)一步做強(qiáng)長(zhǎng)三角
    寶龍商業(yè)長(zhǎng)三角在管面積占比45%,長(zhǎng)三角運(yùn)營(yíng)收入占比65%。

    寶龍商業(yè)在管面積分布

    浙江星匯商管扎根于浙江省,位列浙江省輕資產(chǎn)商業(yè)管理公司TOP 1,符合寶龍聚焦長(zhǎng)三角的商業(yè)戰(zhàn)略。

    3、產(chǎn)品線互補(bǔ)

    寶龍旗下商業(yè)品牌主包括:

    寶龍一城:寶龍的高端品牌,當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)式商場(chǎng); 

    寶龍城:寶龍廣場(chǎng)的高端版; 

    寶龍廣場(chǎng):寶龍的主打品牌,集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)于一體。

    上海青浦寶龍廣場(chǎng)

    浙江星匯商管主打商業(yè)街產(chǎn)品,與寶龍商業(yè)主打購(gòu)物中心的產(chǎn)品線形成互補(bǔ);
    啟示:
    1、從財(cái)務(wù)的角度
    本例中商管公司估值標(biāo)準(zhǔn)是10倍凈利潤(rùn)。
    2、從管理面積的角度
    浙江星匯商管公司在管項(xiàng)目14個(gè),在管面積56萬(wàn)平米(不含停車場(chǎng)),估值6000萬(wàn),相當(dāng)于每平米管理面積估值:

    6000萬(wàn)/56萬(wàn)平米=110元/平米;

    這也間接說(shuō)明如果資產(chǎn)增值,最大的受益方還是業(yè)主。

    3、從專業(yè)能力的角度
    星匯商管的商業(yè)街產(chǎn)品線與寶龍購(gòu)物中心產(chǎn)品線形成互補(bǔ),是一個(gè)很大的加分項(xiàng)。目前華潤(rùn)、新城、龍湖等龍頭企業(yè)的產(chǎn)品線都以購(gòu)物中心為主,中小商管公司如果能形成自己的特色,有助于提升自身價(jià)值。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

    題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“商業(yè)地產(chǎn)與電商”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 商管公司值多少錢?以寶龍商業(yè)首單并購(gòu)為例

    商業(yè)地產(chǎn)與電商

    為資本找到優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,為業(yè)主解決操盤和融資難題,為圈內(nèi)朋友提供一個(gè)資源共享合作共贏的平臺(tái)。微信公眾號(hào): smartplaza

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      蔣陽(yáng)兵

      蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事?tīng)?zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

    • 劉韜
      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書(shū)、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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