明辨律法 作者：王懷志 鄭宏宇
來源：明辨律法（ID：trzlaw）
裁判要旨
已交付全部或者大部分款項的消費者對其購買的商品房所享有的并非是一普通債權，而是由以司法解釋的方式明示的一種“優先債權”，該權利應當優先于建設工程優先權，同時建設工程優先權作為一種優先債權，又優于抵押權和其他債權。
相關法條
《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》
《最高人民法院執行工作辦公室關于<最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復>中有關消費者權利應優先保護的規定應如何理解的答復》
典型案例
山東省青島市中級人民法院 (2017)魯02民終5075號《民事判決書》
云南省昆明市中級人民法院 (2017)云01民終6023號《民事判決書》
最高人民法院 (2016)最高法民監25號《民事裁定書》
【案例一】
1．案件基本事實
王麗（乙方）與吉昌公司（甲方）于2011年11月10日簽訂《房屋認購協議》，主要約定乙方購買甲方房屋，建筑面積168.79平方米，單價4000元/平方米，總價675160元；車庫為*戶，總價15萬元；配套費天然氣2600元，有線電視開通費500元，以上合計828260元；乙方于2011年11月10日向甲方支付定金10萬元，乙方與甲方約定簽訂商品房預售合同之前一次性付清余款728260元；甲方承諾在收到乙方定金后，保證乙方所選定房屋位置及價格不變；乙方保證按本協議約定價格、時間付款，如乙方未按約定付款，每逾期一天按購房首付款的日萬分之十支付違約金，逾期超過5天的，本協議作廢，定金不退，甲方可將本房屋另行出售。
吉昌公司于2012年2月23日給王麗出具收據2份，分別載明收到王麗購房定金（22#-1-101）10萬元（備注2011年11月10日交款）、購房款（22#-1-101）728260元。
農行城陽支行于2009年12月14日取得青房地建市字第*號在建工程抵押證，吉昌公司抵押的在建工程包括涉案房屋，因吉昌公司沒有償還全部借款，農行城陽支行至今未將涉案房屋解押。2012年12月底吉昌公司法定代表人王澤宣不知去向，吉昌公司停業。
一審中原告請求判令：1、吉昌公司與農行城陽支行辦理房屋的在建工程解押手續；2、吉昌公司協助王麗辦理上述房屋過戶手續；3、訴訟費用由吉昌公司承擔。
2．判決結果
案件一審判決：一、中國農業銀行股份有限公司青島城陽支行和青島吉昌房地產開發有限公司于判決生效后30日內協助王麗辦理房屋的抵押登記解除手續；二、在上述判決第一項的抵押登記解除手續辦妥后30日內，青島吉昌房地產開發有限公司協助王麗辦理房屋的過戶手續。
二審法院維持原判。
3．裁判理由
根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》，建筑工程承包人的優先受償權優于抵押權，而消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人，故王麗購得涉案房屋的相應權益優先于農行城陽支行的在建工程抵押權。在王麗已交付全部購房款后，且沒有證據證明王麗存在過錯，其享有的合同權利，應依法受到保護。王麗要求農行城陽支行和吉昌公司辦理涉案房屋解押手續，理由正當，法院予以支持。
【案例二】
1．案件基本事實
2013年8月9日，原告劉宸宇（乙方）與被告昆明大潤房地產開發有限公司（甲方）簽訂《商品房購銷合同》以及《合同補充協議》，約定乙方向甲方購買滇池國家旅游度假區荷香蓮怡苑住宅小區Ⅰ第14幢第2單元第5層501號房，總價款為1838505元。付款方式及期限：一次性付款，付款期限：2013年1月15日。被告表示已收取原告關于涉案房屋的上述購房款，2015年4月24日，被告通知該小區已經符合接房條件，通知接房。2015年4月29日、5月13日均以通知或補充通知的方式通知接房。2015年7月16日起原告入住使用涉案房屋。該房屋至今并未辦理登記備案。
2013年12月20日，被告與第三人信達資產管理公司簽訂《債務重組抵押合同》。（昆明市）房建昆字第2014000075號他項權利證書明確涉案房屋的抵押權人為第三人，抵押人為被告。
一審中原告請求判令：1、被告繼續履行《商品房購銷合同》及《合同補充協議》義務，向房地產管理機關辦理《商品房購銷合同》（合同編號：321號）及《合同補充協議》登記備案，立即辦理荷香蓮怡苑住宅小區Ⅰ第14幢2單元501號房屋不動產權屬證書并將該套房屋的不動產權屬證書轉移登記至原告名下；2、本案訴訟費由被告承擔。
2．判決結果
案件一審判決：駁回原告劉宸宇的全部訴訟請求。
二審法院經過審理，判決：一、撤銷昆明市西山區人民法院（2017）云0112民初1212號民事判決；二、上訴人劉宸宇與被上訴人昆明大潤房地產開發有限公司于2013年8月9日簽訂的《商品房購銷合同》及《合同補充協議》繼續履行；三、駁回上訴人劉宸宇的其他上訴請求；四、駁回上訴人中國信達資產管理股份有限公司云南省分公司的上訴請求。
3．裁判理由
二審法院昆明中院認為，根據《中華人民共和國物權法》第一百七十九條規定，為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。此處的優先受償應理解為優先于普通債權受償。而《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第一條規定，人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。第二條規定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。
可知，已交付全部或者大部分款項的消費者對其購買的商品房所享有的并非是一普通債權，而是由以司法解釋的方式明示的一種“優先債權”，該權利應當優先于建設工程優先權，同時建設工程優先權作為一種優先債權，又優于抵押權和其他債權。
因此，當劉宸宇已支付全部購房款后，其就訴爭房屋享有的債權應當優先于信達公司設定的抵押權。一審法院對此適用法律有誤，本院予以糾正。本案中，劉宸宇與大潤公司簽訂的案涉《商品房購銷合同》及《合同補充協議》系雙方真實意思表示，內容不違反法律和社會公共利益，依法成立有效，且業已實際履行，故劉宸宇要求大潤公司繼續履行《商品房購銷合同》及《合同補充協議》的訴請符合法律規定，依法應予支持。
【案例三】
1．案件基本事實
2003年12月1日，曹縣城關農村信用社與昊龍公司簽訂商品房買賣合同一份，合同約定購買的商品房為第一幢，該商品房建筑面積約1100平方米；商品房總價款195萬元，合同訂立后，城關信用社于2005年9月30日向昊龍公司交付購房款27．3萬元，昊龍公司的代理人陳某向城關信用社出具了收據，收據簽有昊龍公司公章。城關信用社為證明已付購房款另提交2006年2月20日167.7萬元收據一份及抵付房款清單一份，載明“今收到信用社購房款壹佰陸拾柒萬柒仟元整”，“其中以劉樹檢等32人貸款本息1670190元抵付清單附后”，抵付房款清單列明了劉樹檢等32人在城關信用社處借款詳細情況。收款收據由城關信用社工作人員周艷君書寫，收據簽有昊龍公司公章，昊龍公司認可當時借款是由陳某和周艷君經辦，當時口頭說是用此款抵付購房款，該款項借出后全部用于了房地產開發。2006年3月19日，城關信用社以要求法院確認其與昊龍公司于2003年12月1日所簽商品房買賣合同有效、要求昊龍公司立即交付所售房屋并辦理房產登記手續為由訴至原審法院。
2．判決結果
一審判決【（2006）菏民三初字第11號】判決：1、原告信用社、被告昊龍公司于2003年12月1日所簽商品房預售合同有效；2、被告于判決生效后十日內將位于原××勞動大廈（××路與××路交口西北拐角處）昊龍商住樓臨街第一幢拐角1至6層及北臨第2、3、4層住宅各一棟（面積約1070平方米，以實際丈量為準）交付原告，房產登記手續由原告辦理，被告給予協助。
菏澤市中級人民法院再審判決：l、原、被告于2003年12月1日所簽商品房預售合同有效；2、變更本院（2006）菏民三初字第11號民事判決第二項為：被申請人曹縣昊龍房地產開發有限公司于本判決生效后十日內將位于原××勞動大廈（××路與××路交口西北拐角處）昊龍商住樓臨街第一幢拐角l至6層（包括北臨4層部分的第1層3間）和北臨4層部分的2、3、4層住宅各一棟（面積約1070平方米，以實際丈量為準）交付申請再審人曹縣農村信用合作聯社。房產登記手續由申請再審人曹縣農村信用合作聯社辦理，被申請人曹縣昊龍房地產開發有限公司給予協助；3、駁回再審第三人曹縣建筑工程承包總公司要求被申請人曹縣昊龍房地產開發有限公司將其開發的“昊龍商住樓”東頭拐角處框架部分（主體4層、局部6層）給其辦理好房屋所有權證交付給再審第三人，用以抵償被申請人欠其130.3萬元建筑工程款的訴訟請求。
山東省高級人民法院經過審理判決：駁回上訴，維持原判。
最高人民法院再審認為，原審判決認定事實及適用法律錯誤，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百九十八條第二款及第二百零六條之規定，裁定指令山東省高級人民法院再審。
3．裁判理由
最高人民法院再審認為，本案中的爭議主要為信用社購買爭議門市房的行為能否對抗建筑公司的建設工程款優先受償權的問題。首先，在本案審查中，經過現場勘察可知，昊龍商住樓臨街第一幢拐角l至6層與北臨4層并非不可分割的整體，原審認定兩棟樓為不可分割的整體，應整體交給信用社作為營業用房，缺乏事實依據。且信用社獲得爭議房產后即將房產高價出售，并未用為營業用房。其次，《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第二條規定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”對于本條所稱“消費者”，應為消費者權益保護法所規定的消費者，應為自然人，不能為法人或其他組織。其購房系為生活消費需要而并非經營。此外，申訴人在聽證中反映，經曹縣公安局經偵大隊核實，本案涉案32人的貸款在2006年7月28日都已還清。對此，應在再審中予以查清。如果屬實，則信用社據以起訴的債權不實，其請求不應得到支持。
律師分析
就房地產開發中的房屋買賣來說，《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》規定“一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”
對于上述規定中的“消費者”的范圍是個人還是包括法人，購買多套的買受人是否還能構成消費者，在最高院于2002年就上述批復作出后，最高院于2005年12月25日作出答復“《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（法釋[2002]16號）第二條關于已交付購買商品房的全部或者大部分款項的消費者權利應優先保護的規定，是為了保護個人消費者的居住權而設置的，即購房應是直接用于滿足其生活居住需要，而不是用于經營，不應作擴大解釋。”因此，“消費者”應為消費者權益保護法所規定的消費者，應為自然人，不能為法人或其他組織。其購房系為生活消費需要而并非經營。
消費者向開發商購買房屋，交付購買商品房的全部或者大部分款項后，如開發商就該房屋又抵押給他人的，抵押權即便依法設立，該抵押權不得對抗消費者的“優先債權”。并且，消費者仍然有權要求要求抵押權人和開發商辦理房屋解押手續。
根據上述最高院司法解釋及相關判例，可以推導出支付全部和大部分房款的買受人的權利優于承包人，承包人的權利優于抵押權和其他債權，也即購房人的“優先債權”＞建筑工程的優先受償權＞抵押權和其他債權。
通過上述案例分析可以看出，由于存在對消費者的上述優先權利的保護，對擁有建筑工程的優先受償權、抵押權和其他債權的當事人而言，則應充分預見該風險，做出妥善的處理和安排，以求切實保障自身的權益，規避風險。
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