陌爺地產圈 
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作者：陌爺地產圈
來源：陌爺地產圈（ID：gh_6e6c6fd48723）
隨著近些年，房地產行業利潤走低，大多數開發商不再唯規模論，投資部也從“多拿地”的導向轉變為“拿好地、拿對地”！
另一方面，房地產也將從粗放式的發展模式向精細化的內部管控轉變，對于各專業條線，更加要求管控精度和管理深度
投資雖然是沖在最前線的職能部門，但是對于職業價值和崗位的理解不盡相同
在房地產發展初期，很多頭部房企是沒有專門的投資部的，拿地的活一般都是被項目總、秘書處等兼著
而近些年來，關于投資總和項目總的公司地位和職業價值的討論也是甚囂塵上
投資總謀求向項目總轉型的趨勢也越來越明顯了！
01
拿地越來越難，職業價值感走低
房地產行業雖然進入門檻高，但是競爭已經相對充分
充分競爭的市場環境導致行業利潤率逐漸走低，5年前，房企普遍要求項目凈利率10%以上，但是現在如果還是以10%的凈利率作為投資標準，那么無疑畫地為牢
房企需要正視市場環境的變化，也需要結合自身發展戰略，重新審視項目篩選標準和投資要求
換言之，對于投資部而言，尤其是公開市場拿地，能不能夠拿得到地不再取決于研究深度、投資判斷、客戶定位等因素
更多的取決于集團對利潤的要求導向
說白了就是，某房企做了200p的可研報告，甚至拿地方案已經到了報批的深度，在公開市場拼到最后也還是哪家房企要求的利潤更低
長此以往，投資總們職業價值感越來越低，拿地跟專業不再掛鉤
02
投資的職業瓶頸
隨著房地產行業對年齡的要求越來越高，很多地產人都面臨著相同的問題：職場中年危機
房地產行業的中年危機普遍被認定為：35歲進入中高管理層或團隊長
然而這并不意味著35歲的投資總就一定安全
投資總的晉升路線除了向區域或集團投資條線縱向發展以外，橫向地向城市總發展是主要通道
然而，據統計，TOP100房企的城市總中80%是來自于項目，其中更是以項目總居多
基于此，近些年在跟身邊的投資總聊天時，越來越多的投資總表示，未來有機會還是要去當個項目總，對于職業發展的幫助會更大
03
投資部是個“清水衙門”
從土地獲取方式來看，除珠三角一帶存在舊改外，全國絕大多數的地區土地獲取仍然還是依賴于招拍掛和收并購，這當中又有80%來自招拍掛
對于招掛拍項目，政府是甲方，房地產公司都是乙方，而投資部不過是乙方的“馬仔”，流程規范透明，形式政府說了算
即便是拿地獎金，也僅僅是投拓狗額外的一點“狗糧”
對于收并購項目，早些年確實存在一定的油水空間，投資部與土地方事前溝通好，溢價收購甚或是拉高溢價，然后再對溢價部分分成
但是隨著房企內部流程的規范化，這種灰色空間也早被堵死了
“溢價”這個名詞也越來越敏感了，尤其是作為投資，都是在老板眼皮子底下干活
現在很多房企尤其是國企等內部審計嚴格，即便項目再優質，只要合作要提出溢價，那基本不會再推下去，溢價已經相當于一根隱形紅線
一旦項目去化出現問題或是效益低于投資指標，那么投資部也將會面對被審核的風險，溢價這一敏感項也會被強化和放大
關于這點，懂的都懂，不便多說！
04
游走在“背鍋”與“甩鍋”之間，心累！
拿地是個系統活，雖然是投資部做主導，但需要成本、設計、營銷等各個專業條線的相互配合
由于各個部門都面臨著不同的考核方式和考核機制，如何使自己部門的利益最大化，這也是各個部門之間的博弈
基于此，各個部門之間相互甩鍋成為常見的事情
而投資部作為主導牽頭的部門，為了推進拿地順利和加快進展，有時候也只能多承擔些不該投資部承擔的責任和事項
就這樣，經常游走在“背鍋”與“甩鍋”中
著實心累!
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 投資總轉型項目總的4大真相！
