扒開地產(chǎn)ROE的外套！

對(duì)于很多公司的投拓人員來說，張口就是IRR，閉口就是ROE，這肯定是個(gè)好事！！所以，我們有必要真正搞懂其實(shí)質(zhì)意義和算法！

所謂ROE（凈資產(chǎn)收益率），就是股東凈資產(chǎn)的投資回報(bào)率。也叫：股東權(quán)益回報(bào)率、所有者權(quán)益收益率。

ROE=歸屬股東的利潤 ÷ 股東投入的資金（方便理解的公式）

舉個(gè)栗子，登山哥開了個(gè)奶茶店，一年下來投入資金200萬（其中借款100萬），利息5萬、凈利潤15萬，那么小張這家奶茶店今年的凈資產(chǎn)收益率：

ROE=15萬÷（200萬-100萬）=15%

ROE當(dāng)然是越高越好，意味著給股東的回報(bào)越高。如果ROE小于一年的定期存款（比如5%），那這家公司的股東還不如把資金撤回來去存銀行。

所謂，ROA，即總資產(chǎn)收益率，可以近似理解為“股東和債權(quán)人投入資金總和的回報(bào)率”，即企業(yè)所有者借錢（負(fù)債）+自掏腰包（權(quán)益）。它是用來衡量每單位資產(chǎn)創(chuàng)造多少凈利潤的指標(biāo)。也就是說，計(jì)算ROA的時(shí)候，不區(qū)分資本投入來自于股東，還是來自于債權(quán)人。

ROA的計(jì)算公式：

ROA= 息前稅后利潤/總資產(chǎn)

#還拿登山哥這個(gè)例子來說，

息前稅后利潤＝20萬

投入總額=（股東投入+貸款）=200萬

ROA=20÷200萬=10%

ROIC是ROE非常好的補(bǔ)充，因?yàn)镽OE是用凈利潤除以股東權(quán)益，凈利潤又是一個(gè)比較容易被“玩弄”的數(shù)據(jù)：

（1）比如它里面常常有非經(jīng)常性損益，上市公司賣個(gè)房子什么的，常常造成失真；

（2）比如一些需要搖號(hào)的一線城市項(xiàng)目，項(xiàng)目凈利潤率可能只有2個(gè)點(diǎn)，但是通過提高杠桿，加速資金回籠，ROE可能很好看，但是一但去杠桿、或者銷售受阻，這種項(xiàng)目根本不夠看！這兩年地產(chǎn)去杠桿死了多少房開！

所謂，ROIC，即投入資本回報(bào)率。也就是剔除“超額現(xiàn)金和非經(jīng)營性資產(chǎn)后”的資本回報(bào)率。ROIC還原了資本結(jié)構(gòu)的影響，讓我們直接關(guān)注項(xiàng)目的基礎(chǔ)盈利能力。

ROIC=息前稅后經(jīng)營利潤／IC（投入資本）

IC=有息負(fù)債+凈資產(chǎn)－超額現(xiàn)金－非經(jīng)營性資產(chǎn)

講ROE，就不得不講杜邦拆解。

杜邦分析把ROE拆解為三個(gè)比率指標(biāo)，分別是

1）銷售凈利潤率；

2）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；

3）權(quán)益乘數(shù)。

1、凈利潤/銷售收入=銷售凈利率。這一部分反映的是公司的盈利能力的指標(biāo)。

之于地產(chǎn)開發(fā)來說，主要就是控成本，高溢價(jià)。我們都希望能低價(jià)拿地，相對(duì)溢價(jià)賣房子，例如以前碧桂園的“勞斯萊斯”。

2、銷售收入/總資產(chǎn)=總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。這一部分是考察公司資產(chǎn)運(yùn)營效率的一項(xiàng)重要指標(biāo)。

新芽查了一下，2017年TOP20房企平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.41，TOP100房企平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.25。這也說明頭部房企平均周轉(zhuǎn)能力，顯著強(qiáng)于普通房企。

3、總資產(chǎn)/凈資產(chǎn)=權(quán)益乘數(shù)。這一部分是考察企業(yè)融資杠桿能力。

一般來說，權(quán)益乘數(shù)越大，即是財(cái)務(wù)杠桿越大，說明融資能力越強(qiáng)。當(dāng)然，小股操盤也是提高杠桿而經(jīng)常采用的方式。

ROE的杜邦分析給我們揭示了地產(chǎn)賺錢的三大武器：

1、控成本，高溢價(jià)；

2、提高運(yùn)營效率，快周轉(zhuǎn)；

3、高杠桿，借雞生蛋。

ROE反應(yīng)僅由股東投入的資金所產(chǎn)生的利潤率；ROA反映股東和債權(quán)人共同的資金所產(chǎn)生的利潤率；ROIC反應(yīng)的核心投入（主營業(yè)務(wù)）的利潤率。

以下分別用ROA、ROIC和ROE進(jìn)行對(duì)比：

ROA 代表的是公司用所有的資產(chǎn)賺錢的能力。

相比股東回報(bào)率（ROE），ROE和ROA最大、最根本的區(qū)別在于兩者在債權(quán)計(jì)算及財(cái)務(wù)杠桿利用上的區(qū)別。

ROIC的邏輯是衡量企業(yè)投入所有資本后賺錢的能力，反映公司的主營業(yè)務(wù)上的盈利能力，說白了就是反映了生意是不是好生意。

相比股東回報(bào)率（ROE），ROIC剔除了非經(jīng)常損益以避免其影響，并還原了杠桿前經(jīng)營性資產(chǎn)（剔除了超額現(xiàn)金等）的獲利能力，更加能反映真實(shí)的項(xiàng)目盈利。