保全與執行 
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裁判要旨
案外人主張對案涉不動產享有在先租賃權，以對抗該不動產抵押權的執行的，本質為阻卻房產的交付，執行法院應通過案外人異議程序予以審查，不得直接認定租賃關系成立并“帶租拍賣”。
案情介紹
一、2014年11月6日，關于李建俊、趙文萍與鄭旭合等借款合同糾紛一案，臨汾中院作出民事判決：鄭旭合歸還李建俊、趙文萍1000萬元，李建俊、趙文萍對鄭旭合位于侯馬市新田路30號房產（以下簡稱案涉房產）有優先受償權。
二、2015年7月29日，在本案強制執行立案后，臨汾中院裁定查封了被執行人案涉房產。
三、2016年8月9日，臨汾中院裁定依法拍賣案涉房產一層，并于同日作出(2015)臨執字第00016號通知，將查封房產擬“帶租拍賣”情況通知申請執行人李建俊、趙文萍。
四、2016年8月11日，李建俊、趙文萍提出執行異議。案外人趙永明主張對案涉房屋享有20年的租賃權。臨汾中院認為，帶租拍賣符合房屋現狀，不影響抵押權人實現債權，裁定駁回異議。李建俊、趙文萍提起執行復議。2017年2月6日，山西高院認為，異議審查中未查明租賃關系是否真實存在以及租賃權與抵押權形成的時間順序等焦點問題，裁定發回重審。
五、臨汾中院查明本案中租賃關系真實存在且租賃權形成于抵押權之前，作出(2017)晉10執異10號執行裁定，再次駁回其執行異議。李建俊、趙文萍提起執行復議，2017年7月5日，山西高院于作出(2017)晉執復42號執行裁定，駁回其復議申請。
六、李建俊、趙文萍向最高法院申訴，最高法院作出（2017）最高法執監335號執行裁定，撤銷上述執行通知、執行異議及執行復議裁定。
裁判要點及思路
一、本案中，最高法院在執行監督中撤銷執行異議及復議的關鍵在于案外人趙永明主張對案涉房屋享有20年的租賃權，本質為阻卻房產的交付，屬案外人針對執行標的提出的異議，法院應通過案外人異議程序予以審查。但執行法院在執行程序中并未針對趙永明提出的20年“以債抵租”合同作為案外人異議立案審查，而直接認定租賃關系成立并可對抗抵押權，屬程序違法，應予糾正。
二、案涉房產屬于商鋪，主要收益即為出租獲利。案外人主張對案涉房屋享有20年的租賃權，根據“買賣不破租賃”的原理，承租在先并不能阻止執行拍賣等強制措施，但簽署租賃協議及合法占有的承租人卻能夠在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動產。執行法院在對該案外人異議未能立案審查即“帶租拍賣”的行為，會對案涉房產的評估拍賣價格產生較大影響，不利于李建俊、趙文萍債權的順利實現。
實務要點總結
前事不忘，后事之師。現結合最高法院裁判觀點，針對在先租賃權對抗執行標的物抵押權執行的相關問題，總結實務要點如下，供實務參考。
一、執行程序中，案外人針對執行標的物即案涉房地產主張享有租賃權以對抗申請執行人的抵押權執行的，本質為阻卻房產的交付，屬案外人針對執行標的提出的異議，法院應通過案外人異議程序予以審查。
二、同一財產上租賃權與抵押權并存時，兩者的關系根據設定的先后，具有不同的對抗效力。在先租賃權可以對抗抵押權的沖突規則較為明確。但承租人需要同時滿足兩個條件，一是在法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同，二是承租人已占有使用該不動產；承租人有權在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動產。司法實務中，雙方經常對抵押權設立前租賃關系的是否真實存在產生爭議。鑒于租賃合同可以倒簽，真實性難以查明。承租人占有使用案涉房地產作為客觀事實，就成了爭議焦點。對此，可從承租人是否實際繳納租金，租金是否嚴重偏離市場價格，物業管理繳費憑證，抵押人是否作出過無抵押的承諾等予以審查判斷。
三、在先承租人在抵押物執行過程中或拍賣成交后，均有權提出異議，法院應當立案受理，符合簽訂書面承租協議并實際占有使用兩個條件的，承租人可以在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動產，即不予騰退。
相關法律
《中華人民共和國民事訴訟法》
第二百二十七條 執行過程中，案外人對執行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。
《物權法》
第一百九十條 訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。
《擔保法》
第四十八條 抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效。
《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》【法釋〔2000〕44號】
第六十五條 抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》【法釋〔2015〕10號】
第三十一條 承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的，人民法院應予支持。
承租人與被執行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執行的不動產或者偽造交付租金證據的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持。
以下為該案在最高法院審理階段關于本案爭議事項的“本院認為”部分的詳細論述與分析：
本院認為，本案的爭議焦點為：案外人趙永明與被執行人鄭旭合之間的租賃關系是否合法有效以及是否能夠對抗抵押權。
本案被執行人系鄭旭合，涉案房產登記在其名下，執行法院臨汾中院可以執行該房產。在該案的執行過程中，案外人趙永明向臨汾中院提出對涉案房屋享有20年租賃權，且20年租金已一次性支付給房產所有權人鄭旭合的異議。案外人于案件執行過程中對涉案房產主張租賃權，本質是阻卻房產的交付，屬案外人針對執行標的提出的異議，執行法院應對此進行立案審查，并作出裁定；當事人如對審查結果不服可提起案外人異議之訴，通過異議之訴程序解決涉案房產租賃權相關爭議。臨汾中院未針對趙永明提出的20年“以債抵租”合同作為案外人異議立案審查，而直接認定租賃關系成立并可對抗抵押權，屬程序違法，應予糾正。同時，執行法院由此擬“帶租拍賣”的行為亦會對涉案房產的評估拍賣價格產生較大影響，不利于李建俊、趙文萍債權的順利實現。故，李建俊、趙文萍主張執行法院應對趙永明提出的20年租賃合同問題，作為案外人異議，適用《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條的規定進行審查的申訴理由成立，應予支持。
綜上，李建俊、趙文萍的申訴理由部分成立。
案件來源
《李建俊、趙文萍借款合同糾紛執行審查類執行裁定書》【最高人民法院（2017）最高法執監335號】
延伸閱讀
本案爭議焦點，關于在先租賃權對抗執行標的物抵押權執行的相關問題，我們檢索到以下案例，以供讀者參考。
一、案外人雖提供了與訟爭房產有關的租賃協議，但未能證明該房產在法院查封之前已被其實際占有使用，因此其無權請求阻止向買受人移交占有訟爭房產。執行法院責令案外人騰空、遷出訟爭房產，符合法律和司法解釋相關規定。
案例一：《謝輝能、王福江再審審查與審判監督民事裁定書》【山東省高級人民法院（2017）最高法民申259號】，本院認為，關于廈門中院責令謝輝能、王福江騰空、遷出訟爭房產是否符合法律規定的問題。《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第三十一條規定，“承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的，人民法院應予支持”。《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十條規定，“人民法院裁定拍賣成交或者以流拍的財產抵債后，除有依法不能移交的情形外，應當于裁定送達后十五日內，將拍賣的財產移交買受人或承受人。被執行人或者第三人占有拍賣財產應當移交而不移交的，強制執行”。本案中，謝輝能、王福江雖提供了與訟爭房產有關的租賃協議，但未能證明該房產在人民法院查封之前已被其占有使用，因此其無權請求阻止向買受人金達昌公司移交占有訟爭房產。廈門中院作出執行《公告》，責令謝輝能、王福江騰空、遷出訟爭房產，符合法律和司法解釋相關規定。謝輝能、王福江關于廈門中院對訟爭房產進行強制交付缺乏依據的再審申請主張亦不能成立。
案例二：《李丹與中信銀行股份有限公司重慶分行案外人執行異議之訴二審民事判決書》【重慶市高級人民法院（2017）渝民終371號】，本院認為，本案的爭議焦點是：李丹對位于重慶市南岸區騰龍大道23號附29號房屋是否享有足以排除執行的民事權益。
李丹上訴主張對案涉房屋享有租賃權足以排除執行的上訴理由不能成立。事實和理由如下：《中華人民共和國物權法》第一百九十條規定：“訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。”依照該條規定，同一財產上租賃權與抵押權并存時，兩者的關系根據設定的先后，具有不同的對抗效力。租賃權成立在先而抵押權設定在后的情形，租賃權可以對抗抵押權而繼續有效存在；抵押權登記設立在先而租賃權成立在后的情形，已登記的抵押權可以對抗該租賃關系。就本案而言，2014年2月17日，申請執行人中信銀行重慶分行與陳凱就案涉房屋辦理了抵押登記手續。雖然李丹與陳凱簽訂的《房屋租賃合同》落款時間為2014年1月9日，但是出租人陳凱于2014年1月12日向中信銀行重慶分行出具關于案涉房屋《無出租申明》，兩者存在矛盾，無法確定《房屋租賃合同》的真實性。其次，李丹舉示了2014年1月至2015年12月案涉房屋的物管收費收據，繳納金額為14743.44元，但是該收據系李丹于2015年12月10日一次性刷卡繳納物業管理費形成的，與日常定期按年月繳納物業管理費的習慣不符，無法得出李丹自2014年1月起實際占有使用案涉房屋的結論。最后，中海物業國際社區江御客服中心出具的《情況說明》源自離職人員的轉述，屬于傳來證據，且中海物業公司出具的物管收費收據標注2014年1月至2015年12月間案涉房屋為空置房，與《情況說明》載明李丹自2014年1月起使用案涉房屋的事實相左，故對該組證據，本院不予采信。綜上，李丹舉示的證據不足以證明在抵押權設立之前與陳凱就案涉房屋形成了租賃關系，不能對抗中信銀行重慶分行與陳凱之間已辦理登記的抵押權。
二、執行法院拍賣成交裁定生效后，承租人要求繼續享有優先承租權，停止對案涉房產的執行，其實質是承租人在拍賣行為結束后對騰退行為所提異議，執行法院應予受理審查。
案例三：《蘇良榮、湖北三峽農村商業銀行股份有限公司企業借貸糾紛執行審查類執行裁定書》【湖北省高級人民法院（2018）鄂執復87號】，本院認為，結合復議申請人的復議理由和請求，本案焦點問題為，執行法院拍賣成交裁定生效后，承租人對騰退行為提出異議應否受理的問題。《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第三十一條規定，“承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的，人民法院應予支持。”本案宜昌中院對案涉房產拍賣后，蘇良榮以承租人身份要求繼續享有優先承租權，請求保護其租賃房屋內的私人財產，停止對案涉房產的執行，其實質是承租人在拍賣行為結束后對騰退行為所提異議。根據上述法律規定，人民法院應當受理并依法予以審查。宜昌中院對蘇良榮的異議不予受理的處理不當，本院依法予以糾正。
三、債務人簽訂最高額抵押并借新還舊的，抵押權設立的節點，為新債權成立后抵押變更登記的時間節點，不得對抗變更登記之前成立的租賃權。
案例四：《溫州市凱朗眼鏡有限公司、中信銀行股份有限公司溫州分行、溫州市意凱迪光學有限公司案外人執行異議之訴二審民事判決書》【浙江省高級人民法院（2017）浙民終706號】，本院認為，二審的爭議焦點是中信銀行溫州分行現對案涉廠房和土地所享有的抵押權能否對抗2015年1月23日抵押變更登記之前依法成立的租賃關系，以及薛敏與意凱迪公司之間、凱朗公司與薛敏及意凱迪公司之間是否在2015年1月23日之前已經成立了廠房租賃關系。
(一)中信銀行溫州分行現對案涉廠房和土地所享有的抵押權能否對抗2015年1月23日抵押變更登記之前依法成立的租賃權。
抵押權作為擔保物權，是為擔保主債權實現而存在的從權利。根據《中華人民共和國物權法》第一百八十七條、第一百七十七條之規定，不動產抵押采取登記成立主義，抵押權自登記時設立；主債權消滅，抵押權消滅。2010年1月25日，中信銀行溫州分行與意凱迪公司簽訂《最高額抵押合同》，約定意凱迪公司將其坐落于溫州市創榮路209號的廠房作為抵押物，擔保債權期間為2010年1月25日至2015年1月25日，擔保債權最高額為5038萬元，并于2010年1月27日、2月3日分別辦理了房產和土地使用權抵押登記手續；2015年1月21日，雙方簽訂補充協議，約定將擔保債權期間變更為2010年1月25日至2017年1月25日，擔保債權最高額變更為6000萬元，并于同年1月23日辦理了房產抵押變更登記手續。因此，在2015年1月23日抵押變更登記之前，中信銀行溫州分行已經登記公示的抵押權的主債權期間為2010年1月25日至2015年1月25日，擔保債權最高額為5038萬元；2015年1月23日抵押變更登記之后，中信銀行溫州分行所享有的抵押權的主債權期間才延至2017年1月25日，擔保債權最高額才變更為6000萬元。二審庭審中，中信銀行溫州分行確認案涉主債權發生于2015年9月30日，金額為5565萬元，之前2010年1月25日發生的5038萬元主債權與2015年1月23日發生的5195萬元主債權因以新貸還舊貸均已清償。因此，中信銀行溫州分行現對案涉廠房和土地所享有的抵押權系于2015年1月23日變更登記后才生效，原審認為可以對抗2015年1月23日變更登記之前成立的租賃權，適用法律不當。
(二)薛敏與意凱迪公司之間、凱朗公司與薛敏及意凱迪公司之間是否在2015年1月23日之前已經成立了廠房租賃關系。
《中華人民共和國物權法》第一百九十條規定，訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。租賃權是基于租賃合同產生的對租賃物占有、使用和收益的權利。前述規定貫徹了“買賣不破租賃”規則，但是根據《中華人民共和國物權法》第一百九十條的立法目的并參照《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第三十一條第一款規定，在執行法院為實現抵押權而對抵押物采取執行措施并滌除租賃物上租賃關系時，承租人請求在租賃期限內阻止向受讓人移交其占有的被執行不動產的，應當符合以下情形：一，承租人在抵押權登記之前已經簽訂合法有效的書面租賃合同；二，承租人在抵押權登記之前已經依據該書面租賃合同占有使用該租賃物。
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