克而瑞地產研究 
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作者：克而瑞研究中心
核心城市的土拍依然是國企央企的戰場，民企存在感較弱。
5月31日至6月1日，北京率先完成第二輪集中供地的出讓，共成功出讓14宗含宅用地，4宗地塊觸及最高限價，其中1宗仍待通過競高標準方案確定競得人，成交總建面144.71萬平方米，成交總價近500億元，平均溢價率5.45%，較首輪微漲，但本輪產生3宗流拍地塊，區域市場冷熱不均，房企投資信心仍有不足。
01 新增加預掛牌環節 對房企投資提出了更加嚴格要求
北京本輪土拍也實行了預申請制度，在正式掛牌前增加預申請環節實際上增加了政府與房企溝通的環節，通過預申請環節一方面更好地了解房企對不同地塊的拿地意向，另一方面也降低了地塊掛牌后又流拍的風險，有利于土拍的平穩進行。
值得一提的是，北京的預申請中，房企在繳納預申請保證金后，如果參與競拍未能拿地，則將退還預申請保證金和利息；如果未參與競拍而地塊成交，則僅退回保證金；如果未參與競拍而地塊最終流拍，則保證金不予退回。
對于房企而言，便存在以下兩種情況：
二，拿地意向不夠強烈的房企，則需要更加謹慎決定是否參加地塊預申請。以往土拍也常有房企抱著撿漏的心態參與土拍，如未能成功拿地也能夠退回保證金，但在目前北京的預申請條件下，若地塊流拍，房企也需要承擔一定損失。
02 去年延期地塊本輪主動“降價” 提振企業拿地信心
去年北京第二輪集中供地中，出現大量延期出讓地塊，其中有部分地塊在本輪重新掛牌，且價格有大幅度下調：
朝陽區十八里店朝陽港685、694號地塊去年分別掛牌，起拍總價分分別為21.3億和26.1億，合計達到47.4億，而本輪合并為一宗地塊出讓，起拍價為38.8億元，“降價”高達8.6億，整體的平均樓板價從54953元/平方米下降至44982元/平方米；
地價的大幅下調，體現了政府調整土地市場的決心，且對于有拿地意向的房企而言，也是較好的拿地機遇。
03 地塊熱度分化顯著 純宅地以及配套完善地塊更受青睞
本輪北京土拍整體成交溢價率為5.45%，較今年首輪提升了近1個百分點，有4宗地塊觸及最高限價，最終3宗地塊成交，還有1宗進入競高標準方案環節；但同時也產生了3宗流拍地塊，流拍率達到18%，比首輪有所增加，可見不同地塊之間的熱度分化加劇。
觸頂成交地塊中，最受矚目的是本次出讓的朝陽區太陽宮地塊，地塊位于東北三環，地理位置優越，且銷售指導價定在13萬元/平方米，與周邊在售項目形成價格倒掛，預計入市將會吸引大批購房者。太陽宮地塊競拍觸頂后，中建玖合、中建智地、金茂、中海以及多家聯合體均參與了搖號環節，最終中建玖合以66.815億和10%的政府產權競得該地塊，拿地樓板價為88250元/平方米，溢價率15%。
此外豐臺區小瓦窯地塊、昌平區平西府02號地塊也均已最高限價成交，小瓦窯地塊需現房銷售30000平方米，平西府02號地塊現房銷售1000平方米，競得人分別為電建+首鋼聯合體、華潤+葛洲壩聯合體。
反之，本次還有3宗流拍地塊，分別為朝陽區孫河鄉前葦溝地塊、豐臺青龍湖地塊和豐臺區北宮鎮003-005號地塊，前2宗地塊已經是不是首次掛牌，且前葦溝地塊地價已經下降了8億，仍然遭遇流拍；北宮鎮003-005號地塊主要是由于體量較大，且含一宗教育用地，拿地成本相對較高。
04 盈利空間預留相對充裕 控制銷售限價促進項目去化
從盈利空間角度看，本輪北京土拍地價房價比平均值為0.49，房地價差也均在2萬元/平方米以上。
其中華潤競得的豐臺區亞林西項目地塊，拿地樓板價為36394元/平方米，銷售指導價為11.2萬/平方米，即使有近一半的商辦比例，指導價與地價之間的差值也足夠大。
此外，通過銷售指導價的限制，部分地塊項目與周邊項目形成了價格倒掛的情況，更加有助于促進項目入市銷售，縮短現金流回正周期，對房企而言也有一定利好。
05 聯合體拿地占比達50% 國央企依然是主流
北京由于土地總價較高，房企以聯合體形式拿地較為常見，本輪土拍成交的14宗含宅用地中，有7宗被聯合體競得，占總幅數的一半，此外國企央企仍然是主要拿地力量。
中海、城建和華潤都在各自獨立競得1宗地的同時，通過聯合體的形式再競得1宗地，中海新城+石泰競得石景山區衙門口地塊，京能+城建競得平谷區府前街地塊，華潤+葛洲壩聯合體競得昌平區平西府地塊，較大幅度地補充了在北京的土儲。
從拿地房企的類型來看，仍然以國企央企為主流，本次拿地房企除龍湖以外，其他房企均為國、央企背景，且龍湖也是通過與建工聯合體的形式，拿下豐臺北宮鎮0011號地塊，民企在北京拿地難度依然不低。
總體來看，北京土拍在部分熱點地塊的帶動下，整體溢價率有所回升，產生了4宗觸及最高限價的地塊，但即使是核心如北京，在地塊大幅降價的情況下仍然產生流拍，也體現了房企目前的投資信心并不充足。
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