我眼中的城市更新 
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作者：我眼中的城市更新
來源：我眼中的城市更新
前言
近段時間以來，認識接觸了不少村集體的朋友，既有來自深圳，也有來自東莞。
受疫情和中美貿易沖突的外貿出口降低不少，部分工廠搬遷停業甚至倒閉現象也不鮮見。在一定程度上導致以往依賴土地和物業收租的村集體收入劇減。
同時，進入城市更新行業這么多年，尤其在與地方政府一些朋友在閑聊中，也是不斷思索村集體在城市更新中究竟扮演什么樣的角色？
僅僅是坐享其成的旁觀者還是深度參與者？
下面簡單談談本人的一些想法和建議，希望對村集體的朋友，尤其是具有開拓開明心態的村集體領導和年輕人拓寬一點思路，帶動村集體的發展。
同時，希望也能對開發商朋友解決拆遷問題有所觸動。如有不妥或缺漏之處，請多多包涵。
01城市更新的本質和內涵
唯有對其本質和內涵認識更深，才能更好的換位思考，拓寬解決問題的思路。
城市更新的本質和內涵就是村集體、市場主體尤其開發商、地方政府、被拆遷戶小業主及其他利害關系人等多方利益群體不斷在博弈中，形成統一戰線，做大蛋糕后，分享蛋糕的過程。
02村集體概況
村集體在中國大陸的現狀，首先是村民基層自治組織，其次是基層政府組織的下設機構。
第三很多地方村集體也改制成為市場化運作的公司，尤其沿海發達地區，基本都深度參與了各地的市場經濟進程中。
如江蘇江陰華西村、山東龍口東江鎮南山村、江蘇江陰夏港鎮長江村、陜西寶雞東凌村、上海閔行區九星村、山東臨沂沈泉莊村、江蘇張家港永聯村、山東鄒平縣西王村、浙江杭州航民村、吉林四平紅嘴村。
就深圳來說，崗廈、蔡屋圍和大沖為代表的繁華商圈。
以大芬油畫村、觀瀾版畫村、甘坑客家小鎮等特色發展產業村；
以上步村、懷德村和南嶺村等為自我發展。
早期村集體一般集資建設廠房，統建樓收租。
后搭政策的便車興辦實業，有些村集體形成了特色的產業如大芬村。
現在隨著實業較為蕭條，興起城市更新，又紛紛加入城市更新；
典型的如懷德股份自己成為開發商。
南嶺村號稱中國第一村，早就謀劃產業轉型升級，設立了南嶺牛津生物醫學研究院，發起私募基金，涉及股權投資包括人工智能、機器人大數據等新興行業。
03以往村集體扮演的角色
在深圳更新項目實踐中，絕大多數村集體以往包括現在都處于一個較為尷尬的角色，更新開發盤活的本村或本村占大部分的集體資產，但是村集體在更新項目開發過程中僅僅是按照各種集資政策程序履行自己的義務，基本上很少介入更新項目開發過程中。更多是屬于坐享其成旁觀者，絕大部分除了在拆遷談判、集體資產處置過程中有所參與，有所了解，對其他方面基本沒有動力也沒有一個清晰的認知。
如更新項目涉及的稅務籌劃、開發報建、投融資、規劃設計、拆遷談判、工程施工、成本概算、項目研判、風險把控等等基本都不參與，或者說參與的僅僅是集體資產的處理。據了解，甚至很多村集體對集體資產的處理都比較模糊。
當然還有其他問題，在此就不便多提。
04以往村集體扮演角色存在的問題
正是因為以往村集體在更新項目中少參與少介入。
導致村集體對更新項目的開發流程不熟，更新基本政策不了解，無法掌握開發進度，對開發的成本很難把控，甚至對集體資產的評估都難以深入的認定和評估。
導致與市場主體開發商的合作存在認知不明，容易引發爭議，集體資產問題也容易引發群體性事件。
對地方政府的集體資產管理部門而言是一個巨大的難題。
一方面集資政策或管理上太嚴導致項目難以推進，難以發展地方經濟和解決社會問題。另一方面太松容易引發各種腐敗問題，引發各種爭議甚至導致村民群體性事件。
對一般村集體村民而言，
如果當地位于繁華地區或交通地理位置較優越地區，更新拆遷與否，對其而言影響不大，反正不更新不拆遷，一樣可以正常收取租金維持高品質生活。
05更新項目中開發商面臨的最大難題
在城中村更新項目中，開發商面臨的最大難題基本都是拆遷。
尤其是市場主導下的深圳更新。
即便在廣州等地以政府為主導的拆遷模式下，政府出臺拆遷標準，拆遷也是每個開發商面臨的一大難題。
即便開發商聘請了專業的職業經理人，也要耗費幾年甚至十年八年時間，與巨大的資金人力物力成本。
拆遷之所以難
難在開發商作為外來者
很難被當地村民所信任
不熟悉當地風土人情
缺乏對當地土地房產尤其一些歷史遺留問題的了解
尤其不了解每個村民拆遷戶的家庭情況收入來源性格愛好期望訴求等具體情況，很難投其所好對癥下藥，面臨眾多村民被拆遷戶的圍剿，陷入人民戰爭的汪洋大海中。
06以往開發商的做法
在城中村的城市更新中。
無論是意愿征集、項目申報、歷史用地處置、資產評估、不動產確權、測繪、拆遷談判、不動產回遷等，都涉及村集體村民。
在建立項目部之后也會組建以開發商為主以村民（村里常住村民，威望較大，人脈較廣，有村領導關系的村民）為輔的拆遷談判團隊。
這樣的好處是一方面有了這些村民熟人帶路，便于開發商更快更好建立與村集體的合作關系，減少溝通成本，加快更新項目推進進度。
其次，據了解，為了加快更新的進度，在按更新集體資產政策規定的繳納保證金給村集體的同時，為了解決某些尤其與村集體前期合作的問題，有些開發商不得不以顧問費或其他勞務協作費等方式，額外支付一筆費用給村集體。
有一些小開發商本身不具有組建拆遷團隊的實力，或一些上市公司央企之類的大開發商為了降低自己的風險，降低人力成本也比較樂意將拆遷談判業務外包給市場上專業拆遷團隊。
07存在的問題
（一）很多政府尤其集體資產管理部門的政策為了避免暗箱操作，確保集體資產盡可能的增值保值，保障村民的知情權，確保其他村民的利益都限制開發商收買村民或借助顧問費協作費等地某種意義上收買村民的行為。
另一方面會導致其他村民的不滿，為何開發商聘請這些人參與城市更新，領取相關報酬，是否存在暗中輸送利益，為什么不請他們？
實際上對整個更新項目來說，這些看起來小事情小細節，都容易引發爭議和個別村民的不滿，對更新項目推進尤其拆遷有所不利。
當然，最好的是城市更新管理部門業務上由上級垂直部門指導，但屬于當地政府組成部門，否則很難與其他政府職能部門予以協調，很難在短期內開展相關工作。
（二）對于為了確保獲得更新項目，解決某些前期合作問題，以顧問費或其他勞務協作費等方式提供給村集體的合作經費，也存在管理漏洞和問題。
對某些開發商來說，無償提供給村集體的費用，按理來說是對村集體是好事，是福利，也是屬于集體資產的一部分。
但是就村集體來說，這筆不明不白的意外之財，也是一個風險點，哪怕這筆錢納入村集體賬戶，不分紅。但是
為何收取這個開發商的費用？
為何不收取其他開發商的費用？
政策上是否有所風險？
集體資產管理部門是否知情？
很難說清楚來源或接受這筆費用的合法合理依據，是否存在暗中指定合作方的嫌疑，規避集體資產招拍掛的嫌疑。類似刑法中貪腐巨額資產不明來源罪。
在實踐中，村集體也擔心這額外的收入說不清道不明，引發爭議，尤其近些年集體資產管理部門對村集體集資管理日益嚴格。
即便更新項目涉及集體資產都招拍掛，表面是獲益很多，但僅僅可以單純從拆賠方案中獲得經濟利益補償，無法獲得更多的其他利益，較為被動。
基本上屬于坐享其成的旁觀者，很多村民根本不了解什么叫城市更新，除了極少數村領導干部的七大姑八大姨有參與拆遷談判外，其余的大部分村民基本都屬于被動的角色，靜待開發商前來拆遷談判。
眾所周知，部分本地村民很多基本宅家中無所事事，甚至很多接受高等教育及海歸都過于依賴村集體分紅和房產收租為生。
據了解，本地村民主要就業途徑，一般在當地街道辦、社區等基層政府部門，另一些多在村里負責環衛保衛等工作，工資收入普遍低下，且上升空間嚴重不足。
當然不可否認，還有不少本地村民也很努力在市區在市場在社會中拼搏奮斗的。
這樣一來，開發商聘請的村領導干部的七大姑八大姨，也容易引發其他的異議和詬病，為何不請他們，卻只請某些有關系的呢？
類似這樣的不滿，容易造成村集體內部的矛盾。
往往這些看起來的小事，都會拿到村集體大會上公開討論，引發村集體內部爭議。
《深圳經濟特區城市更新條例》（草案）
《關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》｛粵府（2019）71號｝都在有強化行政司法保障，推動解決釘子戶問題，但是以往村集體屬于旁觀者心態，很少主動介入，單純開發商或政府力量，也是上有政策下有對策，難以落實。
對開發商來說，為了盡可能的降低稅費，必須盡可能的提供更多的發票。
但是在拆遷談判的實踐中，往往有一些支出的費用是無法提供相關發票。
因此，也難以納入成本，無法盡可能的降低稅費。
拆遷談判涉及眾多被拆遷戶，涉及村集體、村民、其他產權業主等等，涉及眾多紛繁復雜的房產產權問題如紅本、綠本、無本、查封抵押等等，流程復雜如測繪、確權、前期摸底調查、拆賠協議和拆賠標準的制定，簽約及回遷等諸多難題。
因此，很多開發商寧愿將拆遷談判業務外包，尤其外地的開發商。
08解決方案
（一）主要原則：
村集體在城市更新項目中所扮演的角色必須從坐享其成的旁觀者變成實質的參與者，從極少數村領導干部七大姑八大姨組成的散兵游勇烏合之眾轉變成村集體公司運作。
（二）具體業務：
即開發商將整個拆遷談判業務外包給村集體。
當然開發商需要提供部分技術力量和資金方面予以支持。
（三）優勢：
① 拆遷談判外包有助于增加村集體的收入。
② 村集體拆遷自己本村集體和村民物業更容易拆遷。
③ 如果能加上村集體的力量，拆遷談判業務外包給村集體，可以充分調動村集體的積極性。
④ 村集體的加入，有利加快更新進度，對地方政府也有利，避免項目拖延延誤，有利村集體扶貧奔康維護基層的穩定有序。
⑤ 村集體承接開發商外包的拆遷談判業務，表面上開發商要多出一筆費用，實際上村集體拆遷本村房產物業，效率更高，無形中更節省了時間，避免了不必要的過渡費損失，從根本上節約了成本。
⑥ 更容易解決釘子戶問題。本村集體既然作為整個更新項目的實質參與方，承接了拆遷談判的外包業務。釘子戶的存在直接就損害了村集體的本身利益，村集體借助司法行政手段方式更合理。
⑦ 對開發商來說，以往一些拆遷的合理合法票據都難以獲得。將拆遷談判外包給村集體后，票據也就不再是問題。
（四）劣勢：
第一、村集體缺乏拆遷經驗和技巧，相關村集體村民需要進行必要的培訓。
第二、怎么承接開發商外包的拆遷談判業務？需要相關集體資產管理部門出臺相關的政策予以支持鼓勵，需要相應的流程規范保障順利推進落實。
09解決方案
正如上述所提及，很多村集體都形成公司化運營，開辦工廠，興辦實業，對外投資，那么承接開發商外包的拆遷談判業務，理論上應當具有可行性。
但是集體資產屬于較為敏感的類型，經營不當導致村集體村民爭議甚至引發群體性事件，必須重視。初步總結以下幾點注意事項供參考：
（一）村集體組建拆遷團隊正規公司與開發商合作介入并承接拆遷談判業務。首先其必須經當地集體資產管理部門認可并嚴格按照集體資產相關管理規定公開公正表決。
（二）相關的拆遷費用必須納入村集體賬戶，統一專款專用。
（三）必須避免與開發商對賭，形成巨大的虧空，損害村集體資產及利益。
（四）必須結合本村的具體情況，因地制宜。具備一定的人力物力及拆遷經驗方可承接外包拆遷談判業務。
10一些關于村集體未來的發展思索
寫公眾號文章以來尤其近期不斷接觸一些村集體的朋友，無論深圳還是東莞、佛山、廣州，這些朋友都在思索未來村集體經濟可持續發展問題。
近些年，隨著實體經濟的萎靡不振，導致村集體依賴的廠房和物業甚至農民房收租都日益緊張。這也是為什么很多村集體紛紛希望與開發商合作進行城市更新的主要動機之一。
拆除重建類的城市更新對于一般的村集體而言，基本都是一錘子買賣，未來20年再更新改造基本不現實，畢竟現在更新后的普遍容積率都不低。
因此，如何解決村集體未來的可持續發展問題，繼續擴大集資資產就值得各地集體資產管理部門的考慮了。
如果村集體承接開發商外包拆遷談判業務順利，是否有可能繼往開來，成為專業拆遷談判公司？繼續拓展其他地區、其他城市甚至其他省份的更新拆遷談判業務呢？
村集體承接開發商外包的拆遷談判業務，各有利弊，但綜合來說，坐山吃空始終都不是好辦法，市場風險處處有，始終要面對。
11建議呼吁
近些年政府都在鼓勵村集體自行改造，但在實踐中，村集體缺乏資金實力、缺乏人才、缺乏運營能力，尤其缺乏操盤經驗，自行改造難度太高。
術業有專攻，與其鼓勵村集體自行改造不如先從允許鼓勵支持村集體承接外包拆遷談判業務更為現實。
其次，呼吁政府加強對村集體村民的城市更新培訓工作。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 關于村集體承接拆遷談判業務的探討
