我眼中的城市更新 作者：我眼中的城市更新
來源：我眼中的城市更新（ID：WYZDCSGX）
前言
在10來年從事更新改造的工作實踐中，接觸了不少大大小小的開發(fā)商，知名或默默無名的平臺公司，參與了不少更新項目的操盤與咨詢服務。親眼見到不少乘風而起的開發(fā)商，也見到不少血本無歸的開發(fā)商。結合工作實踐，談談開發(fā)商在更新改造中易犯的十大錯。如有缺漏或不妥之處，敬請多包涵。
以為錢多，胡亂拓展
更新改造，絕非僅僅是房地產開發(fā)。更強調完善城市治理，緩解“大城市病”，消除安全生產消防及環(huán)保隱患，提供更多的公共配套市政基礎設施，美化環(huán)境，提高土地節(jié)約集約使用效率，改變規(guī)劃功能，導入產業(yè)，改善市民的生活居住環(huán)境等。考驗的是開發(fā)商的綜合能力，絕非簡單的價高者得。更別覺得資金雄厚，品牌知名度高就萬事大吉。
一些開發(fā)商，尤其是外地或跨行業(yè)的開發(fā)商，不了解具體城市更新模式，不熟悉更新的打法。借助外地、跨行業(yè)獲得雄厚資金或傍排名前十的大開發(fā)商。認為資金雄厚，政商關系不錯，胡亂投資拓展，更新項目坑深風險多，一頭扎進去，投入幾千萬幾億十幾億，但項目難以推動，導致不少騎虎難下甚至血本無歸跑路。
某些開發(fā)商，尤其外地或跨行業(yè)開發(fā)商，不了解當?shù)貙嶋H情況，也不充分調查研究其他利益方的訴求和問題。以為強龍可以壓過地頭蛇，覺得憑借的政商關系可以掌控一切，盲沖硬干。最后不僅未能達成共識，反而把合作伙伴及其他利益方得罪，項目停滯不前。
更新改造項目一般地理位置較優(yōu)越，更新改造范圍基本都是建成區(qū)，涉及巨大的經濟利益、涉及利益群體眾多，各種歷史遺留問題復雜。總之，坑深風險多。
某些更新改造項目現(xiàn)狀容積率低，規(guī)劃條件不錯，表面上經濟賬非常優(yōu)越。某些開發(fā)商缺乏風控意識，未加以認真深入調查研究，迫不及待的一頭深扎進去。最后發(fā)現(xiàn)坑深不可測，難題棘手動彈不得，騎虎難下，進退兩難。
04
前幾年深圳的更新改造市場火爆，這兩年東莞廣州的更新改造市場如火如荼。一些相對劣質的更新改造項目也有很多熱錢涌入，這些熱錢背后的很多外地開發(fā)商甚至本地小開發(fā)商沒有更新改造經驗，從未吃過苦頭，見到很多開發(fā)商都賺得盆滿缽滿，覺得別人行，我自己也不差，完全可以依瓢畫葫蘆按圖索引大賺問題不大。
這些開發(fā)商覺得目前這些更新改造項目暫時是相對劣質，城市的發(fā)展始終要更新改造，不如先占坑落子。搞不好幾年后政策會有所改變，母雞也會變鳳凰的一天。但是占坑也要付出各種前期成本，不具有相關政策的預判能力，盲目賭預期要付出代價。
更新改造具有地方的鮮明特色，必須接地氣，才能更好的操盤當?shù)氐母马椖俊Ｄ承╅_發(fā)商借助前幾年去庫存的東風，在外地房地產市場過得相當滋潤。不了解更新改造的本質與內涵，不了解各城市更新改造政策與具體操盤模式。
這些開發(fā)商的固執(zhí)心態(tài)和膨脹的自信心，即便在進入更新改造市場，引入更新改造職業(yè)經理人，但做不到兼聽則明不樂意聽取他人意見，不肯授權職業(yè)經理人，認為自己永遠都是正確。剛愎自用，難以脫離以往的固定思維模式，妄圖用外地經驗，過往的招拍掛開發(fā)模式強行推動本地更新改造項目。后果就是投入幾千萬幾個億浪花都不見濺起幾滴。
某些跨行而來的開發(fā)商尤其是平臺公司，從未開發(fā)過房地產項目，更別說操作過更新改造項目。但是覺得自己與某些利益方關系不錯或者本身在更新改造項目范圍內有一定的土地物業(yè)，覺得優(yōu)勢巨大，其他利益方都離不開自己，自帶干糧盲目介入更新改造項目。
這些更新改造領域的新手，未具備有相應的房地產尤其更新改造經驗，往往從制造業(yè)或其他行業(yè)轉戰(zhàn)缺乏團隊，不了解政策，對其他利益方的訴求不了解都可以借助外部機構完善。但是本身管理房地產行業(yè)經驗匱乏，導致執(zhí)行力差，項目速度慢，長期停滯不前，甚至出現(xiàn)內外勾結損害公司利益的現(xiàn)象出現(xiàn)。
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