建業(yè)的2021：幾分天災(zāi)？幾分人禍？

來(lái)源 |鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊（id:fengcaixun)

4月1日，建業(yè)集團(tuán)通過(guò)非公開(kāi)渠道透露，已與萬(wàn)達(dá)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬將全部商業(yè)項(xiàng)目以整體運(yùn)營(yíng)管理模式與萬(wàn)達(dá)商管展開(kāi)合作。

但萬(wàn)達(dá)方面對(duì)鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊并未回應(yīng)此事。且截止發(fā)稿前，建業(yè)也并未在官網(wǎng)和官微上正式公布這一消息。

從建業(yè)的“主動(dòng)”不難看出，胡葆森掌舵下的建業(yè)對(duì)資金的渴求已不再掩飾。早在3月初，就曾有媒體爆料，胡葆森抵京面見(jiàn)了王健林，“只要本周能到賬的，什么條件都可以談”，“愿意把已經(jīng)抵押出去的幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的十年經(jīng)營(yíng)權(quán)益交給萬(wàn)達(dá)”。

如今，傳聞得到證實(shí)，建業(yè)面臨的大考全方位浮出水面。

01 業(yè)績(jī)指標(biāo)全線下滑

日前，水災(zāi)、疫情等多重不可抗力影響下的建業(yè)地產(chǎn)，“大方”地公布了2021年嚴(yán)重下滑的成績(jī)單。

據(jù)披露的財(cái)報(bào)摘要：2021年全年收益約為419.59億元，較2020年下跌3.1%；毛利率16.2%，較2020年下跌3.7%；本公司權(quán)益持有人應(yīng)占溢利6.05億元，較2020年下跌66.4%。

核心經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)全線下滑。其中最令市場(chǎng)擔(dān)憂的凈利潤(rùn)下跌達(dá)40.4%。財(cái)報(bào)公布的第二天，建業(yè)地產(chǎn)股價(jià)大跌14.8%。 

2021年初，建業(yè)地產(chǎn)曾制定了800億的銷售目標(biāo)，但到年中時(shí)目標(biāo)僅完成了約38.8%，管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，考慮到災(zāi)情、疫情以及當(dāng)前企業(yè)和行業(yè)的情況，公司將目標(biāo)降低到700億元。然而到年底，建業(yè)地產(chǎn)依然沒(méi)有順利完成目標(biāo)。

疫情和水災(zāi)確實(shí)是避不開(kāi)的“黑天鵝”。“河南房地產(chǎn)市場(chǎng)受疫情、下半年的水災(zāi)及行業(yè)宏觀調(diào)控影響，導(dǎo)致全年整體市場(chǎng)需求回落，結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)面積減少，以致2021年度結(jié)轉(zhuǎn)收入減少。”建業(yè)在年報(bào)中這樣表述。

洪災(zāi)過(guò)后的9月份，建業(yè)一度向河南省政府提交了《關(guān)于企業(yè)出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)并請(qǐng)求幫扶救援的報(bào)告》。

過(guò)去，土儲(chǔ)99%集中布局在河南省的建業(yè)地產(chǎn)，曾是首屈一指的“河南王”

當(dāng)暴雨、疫情等事件接連出現(xiàn)，區(qū)域深耕帶來(lái)的對(duì)單一市場(chǎng)的過(guò)渡依賴，就讓建業(yè)面臨全盤(pán)折損的尷尬局面。

2021年全年，河南全省房地產(chǎn)銷售額為8657億，同比下降7.5%；省會(huì)鄭州受影響尤為嚴(yán)重，房地產(chǎn)銷售額為608億，同比下降22.6%。

截至2021年12月31日，建業(yè)地產(chǎn)在建項(xiàng)目194個(gè)，其中位于鄭州24個(gè)、河南省其他城市共167個(gè)及海南省3個(gè)，在建項(xiàng)目總建筑面積約為3265.8萬(wàn)平方米。

可以說(shuō)，建業(yè)地產(chǎn)陷入流動(dòng)性危機(jī)，是偶然，也是必然。

與此同時(shí)，建業(yè)產(chǎn)即便一度占據(jù)“河南一哥”的寶座，還面臨著市場(chǎng)不斷被搶奪的困境。

其近三年年報(bào)數(shù)據(jù)透露，建業(yè)地產(chǎn)2019年在河南省的市場(chǎng)占有率為7.97%，2020年降至7.24%，2021年繼續(xù)下降到6.9%。

如今，開(kāi)拓更多戰(zhàn)場(chǎng)已無(wú)可能，繼續(xù)盤(pán)活原有區(qū)域項(xiàng)目，成為建業(yè)不得不面對(duì)的難題。

02 拋棄規(guī)模，“安全”第一

建業(yè)地產(chǎn)執(zhí)行董事王俊在3月29日舉行的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，一方面，今年將去庫(kù)存、清欠款、支出減控，另外一方面，將保交付、保結(jié)轉(zhuǎn)、降本增效。

新上任的首席執(zhí)行官楊明耀則宣布，基于穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的發(fā)展策略，以現(xiàn)金流為出發(fā)點(diǎn)，今年的銷售目標(biāo)調(diào)到530億。

楊明耀在今年春節(jié)剛過(guò)一周立即走馬上任，或許為了體現(xiàn)降成本的決心，新任CEO薪酬僅為前任一半。

與此同時(shí)，完不成目標(biāo)的建業(yè)，將今年目標(biāo)再下調(diào)24.3%，大幅度開(kāi)啟“收縮”戰(zhàn)略。

建業(yè)管理層這樣表示，“2022年年初庫(kù)存為280億，計(jì)劃新開(kāi)盤(pán)486億；按照2021年的水平，去化率達(dá)到69%就可以完成這個(gè)目標(biāo)。” 

從去年8月，建業(yè)地產(chǎn)向河南省政府發(fā)出求助信，到今年2月建業(yè)開(kāi)啟大幅裁員計(jì)劃，建業(yè)已果斷拋棄了規(guī)模增長(zhǎng)，而是將重心用于維持經(jīng)營(yíng)安全，以及在本地項(xiàng)目的消化上。

從行動(dòng)上，也體現(xiàn)了創(chuàng)始人胡葆森做“少、小、好”的思路轉(zhuǎn)變。

王俊在業(yè)績(jī)會(huì)上，將建業(yè)地產(chǎn)2022年的工作拆解為四個(gè)階段：

一、二季度是平穩(wěn)復(fù)工、去庫(kù)存、清欠款、嚴(yán)控支出；

三季度是為8月份到期的美元債做好準(zhǔn)備，如開(kāi)源節(jié)流、解除監(jiān)管資金、加大融資等；

四季度是保證資金安全，同時(shí)保交付、保結(jié)轉(zhuǎn)，沖刺全年業(yè)績(jī)。

根據(jù)其2021年年報(bào)，建業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物59.02億元，加上受限制銀行存款后，總現(xiàn)金98.48億元，同比下降66.4%。

未來(lái)一年，建業(yè)地產(chǎn)應(yīng)償還的銀行貸款23.99億元，占全部銀行貸款49.5億元的48.46%。

未來(lái)一年，建業(yè)地產(chǎn)需償還的外部金融機(jī)構(gòu)借款12億元。

此外，建業(yè)地產(chǎn)還有應(yīng)付帳款及應(yīng)付票據(jù)達(dá)328.32億元、優(yōu)先票據(jù)154.69億元，其中31.6億元將于一年內(nèi)到期。

在手現(xiàn)金銳減，應(yīng)償負(fù)債高企，建業(yè)地產(chǎn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)仍未解除。

針對(duì)今年即將到期的5億美元債，建業(yè)給出的應(yīng)對(duì)措施是：一是確保所有項(xiàng)目按計(jì)劃開(kāi)盤(pán)，加速項(xiàng)目去化，提升經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，加快銷售類應(yīng)收帳款，減少壞賬損失。二是不動(dòng)產(chǎn)盤(pán)活，通過(guò)跟外部機(jī)構(gòu)合作，持續(xù)優(yōu)化結(jié)構(gòu)，通過(guò)結(jié)構(gòu)化融資、項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓、大宗交易結(jié)合方法，去盤(pán)活不動(dòng)產(chǎn)。

除了自救，建業(yè)信心的恢復(fù)還需仰仗河南市場(chǎng)回暖。楊明耀稱，2022年1-2月份，河南省商品房銷售額為612億，同比增長(zhǎng)3.3%。同期，建業(yè)地產(chǎn)銷售額為31.65億，同比增長(zhǎng)35.5%，預(yù)計(jì)3月份會(huì)實(shí)現(xiàn)環(huán)比大增。

“政府出臺(tái)了多項(xiàng)支持政策，目前河南市場(chǎng)也在積極地轉(zhuǎn)暖向好。”

如今，一季度已經(jīng)過(guò)去，疫情仍反復(fù)不定，即便一再下調(diào)目標(biāo)，留給建業(yè)的時(shí)間也不多了。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 窺報(bào) | 建業(yè)的2021：幾分天災(zāi)？幾分人禍？