民營房企之殤

當下房地產正處于大變革之中，房企也如同渡劫般在經歷著生死局。

而市場周期下行，潮水退卻才知道哪些房企是在裸泳。

與此同時，房企之間的分化也正在逐步加劇，可謂一半火焰、一半冰霜。

民營房企忙著渡劫，思考著生存，反思著上一輪周期中的莽撞。

NO. 1｜壹

手握300億資金的花樣年連2億美元債都還不上時，選擇將球踢給標普，才知道房企是有多“虛胖”。

千億藍光，因平安的一筆債務逾期，而被金融機構集體拉黑，最終現金流斷裂而奄奄一息。

才理解房地產的本質就是金融，從來只會錦上添花，而不會雪中送炭。

當1.5萬億巨量債務壓頂的恒大選擇躺平，房企危機升級為行業系統風險，甚至牽連上下游時。

才發現壓根沒有大而不倒，有的只是穿越市場周期的定力。

兩年前引入明星職業經理人，豪言沖擊TOP20的新力也因商票違約事件，開始被資本市場所拋棄。

內資房企也逐漸被外資所拋棄。

處于輿論風口的美元債風波也讓高杠桿房企戰戰兢兢。

佳兆業、富力、奧園等房企頻頻提前小額回購美元債，回應謠言的同時，也是在穩定資本市場的信心，但仍有些無力感。

中資美元債大戶中，分為三個梯隊：

第一梯隊：恒大、佳兆業，存續規模均在100億美元以上；

第二梯隊：禹州、富力、綠地、花樣年、奧園、融信，存續規模30-60億美元；

第三梯隊：建業、弘陽、陽光城、中梁、當代、鑫苑、海倫堡、金輝等，存續規模10-30億美元；

第一梯隊中，恒大已躺平，而佳兆業也在通過小額回購向資本市場傳遞正面信息。

第二梯隊中，除花樣年已確定暴雷外，綠地、禹州、富力等房企仍被財務狀況惡化問題所困擾。

第三梯隊中，建業的一封政府求救信也暴露了其資金狀況，陽光城、中梁自不必多說，上一輪周期中高杠桿的后遺癥仍然隱隱作痛。

而當代置業跟花樣年一個模樣。

美元債就像顆定時炸彈，每家房企的信用就是引線，一旦點燃，都會被外資所拋棄。

可怕的是美元債僅能借舊還新，一旦觸碰到信用底線，窟窿只會越來越大。

美元債就像是一劑春藥，藥效果后盡是透支與空虛。

這場大洋彼岸的房地產行業的信用風暴，在未來半年到一年內都將持續。

NO. 2｜貳

行業“危機”的A面是當下房企爆雷不斷，集中供地中民營房企選擇集體躺平。

穩字當先的策略，也讓后市再無黑馬。

而當下房地產行業的B面則是能夠逆勢擴張，穩健得穿越市場周期的國企、龍頭民企。

憑借穩健的經營策略、絕對優勢的融資成本逐漸成為行業的主角。

二批次集中供地，疊加市場環境下行以及開發商三道紅線，捉襟見肘的現金流讓開發商緊繃神經。

國企在全國范圍內大肆抄底，中海、保利、中鐵建、招商、綠城等房企紛紛拿地。

憑借著資金優勢在土地市場更是風生水起。

1-9月份，保利拿地共計花費了1041億元，僅次于碧桂園和萬科。

因恒大暴雷時間，保利重回前三僅是時間問題。

雪崩過后，恍然大悟，3年前郁亮高喊“活下去”，和李嘉誠的甩賣，都成了行業的“警世預言”。

即便中房協將召集部分房企在京座談，摸排房企所遇到的困難。

但也僅僅是苦日子里的一劑蜜糖。

更多的目的是化解行業系統行金融風險，促進行業健康平穩發展，有助于生存，而無利于發展。

陽光城、中梁、融信、花樣年等一眾黑馬房企，也逐漸開始去標簽化。

穩健，才是穿越市場周期的定力。

而在保利、中海等央企逆勢奔跑的背后，是民營地產大佬們落寞的背影。

屬于他們的時代徹底過去了。