踩錯點的富力，高債懸頂難再發(fā)力

作者：DealingMatrix

來源：搞債的雷猴（ID：bond_monkey）

2020年的廣州富力地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱“富力”）如同中了化骨綿掌，走的并不順利。

在5月9日，富力在海南的紅樹灣項目的整改，仍被中央第三生態(tài)黃精保護督察組認定為不到位。

這一被企業(yè)董事長李思廉看重的項目，前后已經(jīng)整改近4年時間。面對屢次整改通報，富力的態(tài)度一直是“積極認錯，拒不悔改”。

項目上麻煩不斷，今年在賣房營銷上也翻了車。大手筆邀請主持人李湘直播賣房，一天內(nèi)只賣了20張優(yōu)惠券，一套房。

債市大佬們觀察到富力的發(fā)債困難，短期償債壓力巨大，其酒店生意又一直在拖后腿。在較為艱難的房企大環(huán)境中，產(chǎn)品難賣也成為富力營銷的一大痛點。

圖片來源：DM查債通APP

一、債券融資情況

在岸債券方面：

富力今年還未有發(fā)行在岸債券。

目前，富力共有流通中人民幣債券20筆，當(dāng)前存續(xù)433億元，今年待付本金利息76.12億元。

圖片來源：DM終端

在岸債未來償債現(xiàn)金流分布圖如下：

圖片來源：DM終端

今年富力的在岸債償債情況尚可接受，未來兩年是償債高峰，今年必須在融資上加班加點，四方來財，迎接未來的兌付挑戰(zhàn)。

5月10日，深交所消息稱，富力的2020年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行ABS項目狀態(tài)更新為“通過”。根據(jù)募集書，該100億元債券募集資金將全部用于償還富力地產(chǎn)已發(fā)行公司債券的到期及回售部分。

該債權(quán)類別為小公募，本次債券規(guī)模不超過人民幣100億元(含100億元)，采用分期發(fā)行的方式，其中，首期發(fā)行規(guī)模不超過人民幣50億元(含50億元)。

未公告券方面：

富力在發(fā)債的路上一直鼓足著力氣。上交所在3月25日通過富力地產(chǎn)非公開發(fā)行的2020年公司債券，該債券擬發(fā)行金額40億元。

富力地產(chǎn)未公告?zhèn)缦聢D所示：

圖片來源：DM終端

離岸債券方面：

在今年，富力只發(fā)行1筆境外債，發(fā)行規(guī)模是4億美元，期限是4年，票面是8.625，融資用途是歸還一年期內(nèi)的中長期債項。

目前，富力的離岸債券共有10筆，當(dāng)前存續(xù)為51億美元，今年沒有美元債到期。

富力的離岸債券如下圖所示：

圖片來源：DM終端

今年富力的發(fā)債一直在沒有迅猛發(fā)展，市場人認為“發(fā)債困難”。在債務(wù)重壓懸頂下，無力感再次向富力襲來。

美元債行情：

在美元債行情中，DM有一項重要的指標(biāo)來判斷其成交活躍性，此指標(biāo)為流動性指標(biāo)。流動性指標(biāo)得分從1至5，1分代表流動性最好，5分代表流動性最困難。

富力的Bloomberg美元債行情以及IHSMarkit美元債對照行情，如下表所示：

數(shù)據(jù)來源：Bloomberg、DM

富力的美元債的流動性均不錯，其中流動性稍弱的一只美元債“XS1923588096”，票面是9.125，是美元債中票面利率最高的。

在岸債券行情：

近一個月來，流通中在岸債券的歷史成交量第一為“16富力06 “，成交量為9.70億元。成交量排名前三的債券余額均不少于40億元。

近一個月成交量前五的債券如下圖所示：

圖片來源：DM查債通APP

在《DM查債通》APP上，可實時跟進不同經(jīng)紀(jì)商成交行情，并可選擇不同成交維度進行對比分析。

2020年國內(nèi)外各大評級公司紛紛更新對富力的評級。

2020年4月29日，標(biāo)普確認富力的評級為B+，展望是“穩(wěn)定”。

標(biāo)普認為，富力的現(xiàn)金流動性和債務(wù)杠桿率會在未來的12個月有所改善。

2020年4月3日，穆迪將富力地產(chǎn)“Ba3”企業(yè)家族評級及其子公司富力香港“B1”企業(yè)家族評級列入降級觀察名單。

穆迪就近期富力的表現(xiàn)表示擔(dān)憂。

穆迪表示，未來12個月，富力將有620億債務(wù)到期，且將在2020年第二季度派息45億元。但是從富力地產(chǎn)2019年報數(shù)據(jù)來看，富力現(xiàn)金持有量約380億元，加上扣除基本經(jīng)營現(xiàn)金流項目后的合同銷售收入，并不足以覆蓋其債務(wù)。

2020年1月14日，YY對其評分為6分，與上期持平。

YY認為，富力地產(chǎn)的經(jīng)營狀況總體比較平穩(wěn)，屬于大型地產(chǎn)企業(yè)。2019年克而瑞銷售金額行業(yè)排名第21位，項目主要分布在直銷市、省會、經(jīng)濟發(fā)達的城投等城市。

但需要注意的是，公司的財務(wù)杠桿偏高，資產(chǎn)中投資性房地產(chǎn)占比較高，需要關(guān)注其價值變動對資產(chǎn)質(zhì)量和財務(wù)狀況的影響。

2020年3月31日，DM量化評分對富力的評定為BB，較上期下調(diào)2級，現(xiàn)量化評分對應(yīng)的違約概率為0.81%，較上期提高0.43%。

關(guān)于國內(nèi)外各評級機構(gòu)對富力的評級信息，DM查債通均有收錄，詳情可登陸APP了解。

四、項目分布

富力在全國共有232個項目，項目著重分布在三/四線城市。

一線城市有21個項目，具體分布數(shù)量為廣州10個，北京8個，上海3個；

二線城市共有99個項目，排名前三的是太原13個、天津11個、石家莊7個；

三/四線城市共有108個項目，排名前三的是唐山7個、惠州7個、湖州6個。

數(shù)據(jù)來源：DM終端-地產(chǎn)債版塊

富力在二線和三/四線城市的項目分布幾乎相當(dāng)。

富力的地產(chǎn)貨源相對比較充足，疫情主要是對國內(nèi)低線城市的房地產(chǎn)投資帶來沖擊，但是對于一線城市的核心房地產(chǎn)，相對比較穩(wěn)定。

未來富力的項目主要是以城市更新項目為主，成本比較低，風(fēng)險較小，利潤及利潤率的增長遭遇黑天鵝沖擊的幾率較小。

據(jù)房管局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從今年1月到5月至今，富力銷售總金額為118.20億元。

按城市能級分類，富力銷售分布主要集中在二線城市。

其中，一線城市銷售金額8.01億元，占總金額6.78%；

二線城市銷售金額為65.99億元，占總金額的55.83%；

三/四線城市銷售金額為44.19億元，占總金額的37.39%。

數(shù)據(jù)來源：DM終端-地產(chǎn)債版塊

按物業(yè)類型分類，富力銷售主要集中在住宅。

其中，住宅的銷售金額89.86元，占總金額97.72%；

商業(yè)的銷售金額2.5億元，占總金額2.63%；

辦公的銷售金額1.07億元，占總金額1.11%。

數(shù)據(jù)來源：DM終端-地產(chǎn)債版塊

在2019年上市房企銷售排行榜中，富力的銷售金額行業(yè)排名第22，銷售面積行業(yè)排名第17，銷售均價行業(yè)排名第62。

其中，富力2019年銷售金額1381.90億元，同比增長5.44%；

2019年銷售面積1254.76萬平方米，同比增長23.26%；

2019年銷售均價為11013元每平米，同比降低14.46%。

DM終端數(shù)據(jù)及時整理出富力發(fā)布的企業(yè)銷售月度數(shù)據(jù)。包括：銷售金額、銷售面積、銷售均價，并且數(shù)據(jù)同比變化和行業(yè)排名一目了然。

圖片來源：DM終端-地產(chǎn)債版塊

2019年，對比于百強房企，富力的銷售增速有所放緩，一線和二線城市的占比較高。

今年同樣是在二線城市上發(fā)力，但是目前三/四線城市的土儲上升，后續(xù)有可能面臨銷售土地去化的風(fēng)險。

近三年富力在拿地上勤勤懇懇，在拿地面積上保持在20名左右。

2017年拿地總金額327.41億元，；拿地面積838.08米；

2018年是拿地均價的低谷，拿地總金額216.99億元，拿地面積攀升至956.42萬平，拿地均價只有2269元每平；

2019年拿地金額為217.77億元，拿地面積693.52萬米，同比減少27.49%；

圖片來源：DM終端-地產(chǎn)債版塊

據(jù)國土資源部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從今年1月到5月份至今，富力總拿地金額為40.56億元。

按城市能級分類，富力今年在拿地金額上重心押寶在二線城市。

其中，一線城市未有涉及；

二線城市均從太原市拿地，金額為125.32億元，占總金額的62.42%，

三/四線城市均從蘭州市拿地，金額為15.24億元，占總金額的37.57%。

數(shù)據(jù)來源：DM終端-地產(chǎn)債版塊

按物業(yè)類型分類，富力的住宅拿地金額為30.23億元，占總金額的74.53%；

商業(yè)/辦公拿地金額為10.33億元，占總金額的25.46%。

數(shù)據(jù)來源：DM終端-地產(chǎn)債版塊

目前拿地上依舊是走謹(jǐn)慎的路線，這跟其拿地方式的變化有關(guān)。

2019年末富力總土儲建面為5790平方米，土地儲備相對充足，消化周期在4-5年左右，可支撐企業(yè)未來開發(fā)正常需求。

富力是舊改項目發(fā)家，未來也是通過重點開拓城市更新項目來換取土儲，比起招拍掛和收并購，此種方式結(jié)算下來會得到更高的凈利潤率。

從2019年財報中，可看出富力的高負債的危機凸顯。

盈利數(shù)據(jù)方面：

企業(yè)毛利率為238.6%，相較于去年下降24.15pts；

歸母凈利率為10.7%，相較于去年下降0.24pts;

營銷及管理費用率為6.6%，相較于去年上漲0.79pts;

償債能力上：

短期借款及長期借款當(dāng)期部分622.70億元，同比上漲18.94%；

凈負債率為198.8%，同比上漲14.81pts;

借款總額為1971億元，來源占比包括銀行貸款49%、離岸債17%、境內(nèi)債22%、信托貸款12%；

長期借款為1348.70億元，同比增長22%；

短期借款為141.16億元，同比增長2%；

流動性資產(chǎn)方面：

集團現(xiàn)金為384.4億元，同比增長10.7%；

其中，流動現(xiàn)金及其等價物為229.04億元，同比增加16%；

受限制現(xiàn)金為155.31億元，同比增加4%；

截至2019年12月31日，集團從銀行獲得非承諾性銀行授信額度約為1200億元尚未動用；

富力的賬面的流動現(xiàn)金并不能完全覆蓋短期借款，捉襟見肘。

2020年第一季度報告出爐，財務(wù)數(shù)據(jù)也不盡如人意。

在今年第一季度，富力的凈利潤同比下滑65.68%，一年內(nèi)到期費流動性負債提升43.32%。

富力曾經(jīng)稱霸房企的“華南五虎之一”，現(xiàn)在重債如同達摩克利斯之劍懸頂，危機四伏。

有高人總結(jié)了富力近幾年頻頻擲錯的棋子。

1） 過早涉及商業(yè)地產(chǎn)，拖累了住宅部分的發(fā)展；

2） 過早下沉至三四線城市，在沒有強有力的政策支持下，影響了利潤攫取；

3） 2016年的三四線城市的棚改紅利期間，沒有重力發(fā)展；

4） 2017年重金熱錢拿下萬達酒店業(yè)務(wù)，逐年虧損，元氣大傷。

富力逐漸變成“負力”，難在負債高筑，難在流動疲弱。希望以后的富力能審時度勢，再不要踩錯發(fā)展的節(jié)拍了。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 踩錯點的富力，高債懸頂難再發(fā)力