1月上旬高溢價地呈現5大特征，主城區宅地仍是焦點

作者：丁祖昱

來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

“三道紅線”壓頂，房企融資渠道明顯收緊，四季度土地市場成交溢價率明顯下滑，降至12.0%，幾乎瀕臨一季度的“冰點值”。

加之人民銀行、銀保監會發布了房地產貸款新規，限定了不同檔次銀行的房地產貸款占比和個人住房貸款占比上限，房企融資遭遇了供需雙向更加嚴格的監管，房企融資環境持續收緊。

2021年首周恰逢房地產金融新政落地的首次拍地，從市場熱度上來看，市場并未出現明顯走冷的現象。在優質土地的刺激之下，反而出現一波土拍小高峰，杭州、徐州、寧波、金華均有超高溢價地塊成交，最高限價成交的地塊也不在少數。

具體城市而言，杭州成交量表現突出，一周成交金額高達289億元占2020年全年的12%；徐州市場熱度再次拉升，溢價率達130%。此外，嘉興、寧波、南寧、金華等市場熱度也保持較高水平，溢價率均在20%以上。房企競拍的主戰場依然集中在長三角區域。

整體來看，土地市場熱度整體延續了四季度的低位運行，1月上半月，克而瑞研究中心重點監測的300城成交土地整體溢價率約為12.3%，與四季度平均水平基本持平。

圖：2020年1月起至今全國300城成交土地溢價率變動情況

注：2021年1月數據截止1月15日。

以“三道紅線”分水嶺，典型一二線城市土地市場熱度發生明顯變化，根據溢價率變動幅度指標，各大城市整體呈現出三種情況。

溢價率明顯上升的城市，典型如西安、銀川兩個城市，“三道紅線”出臺之后溢價率的增幅均在30個百分點以上。實際上，高溢價背后很大程度上受供地質量和供地節奏的影響。其中西安較為典型，“三條紅線”出臺后，西安高新區CID板塊迎來多宗優質地塊入市，由于規劃定位高、配套完善，吸引碧桂園、招商蛇口、重慶華宇均以50%以上的溢價率在該板塊拿地；此外，西咸新區也因規劃利好，溢價率居高不下。銀川與之類似，在優質土地供應大增的影響下，四季度溢價率明顯提升。

市場熱度變化不大的城市，包含福州、杭州、深圳、武漢、寧波等，溢價率變動幅度在±2個百分點以內，“三道紅線”融資新規對其土地市場的影響并不明顯，其中杭州和福州兩城的溢價率還有小幅上漲，溢價率還保持在20%以上。

溢價率明顯下調的城市，比如北京、南寧、沈陽、成都、廈門、貴陽和合肥等城市，溢價率跌幅多在10個百分點以上。究其原因，主要是由于優質地塊供地節奏以及出讓底價的不斷攀升造成的；以廈門為例，2020年全年島內共成交了4宗宅地，“三條紅線”出臺之前后，分別成交了2宗，但首宗成交地塊建面超后面三宗總和，此外，在限價不變的情況之下，出讓底價樓板價也在不斷的提升，因而造成了溢價率的下滑。

圖：典型一二線城市“820三條紅線“新政之后溢價率變化

注：為了研究對象更有針對性，城市選取標準:“三條紅線”出臺之前溢價率超過10%的城市。

數據來源：CRIC

值得注意的是，杭州、成都、南京、寧波等城市均受限價、競自持和搖號政策的影響，溢價率一定程度上被低估。以土地市場熱度較高的杭州為例，1月上半月，“最高限價+競自持”已成為杭州土拍市場的常態，在不計入自持成本的情況下，這半個月杭州溢價率已經升至25%，較“三道紅線”之前的溢價率上升了4個百分點。

圖：杭州土地市場熱度變化

注：2021年之后數據截止1月15日。

數據來源：CRIC

1月上旬土地市場熱度較12月有一定程度的上漲。究其原因，主要是杭州、寧波、成都等城市近期集中出讓了大量優質宅地，在金融盡管層層升級的大背景之下，依然有部分地塊是房企競相追逐的“香餑餑”。

針對已出讓地塊的分布信息、區位和地塊屬性、建筑體量、配建情況以及地價水平等多個方面，我們總結出這些備受追捧的高溢價地塊的主要特點，共涉及5大方面。

從城市分布來看，高溢價地塊仍然主要集中在長三角區域，其中斷供較久的杭州高溢價地塊數量尤其多。一二線城市中，高溢價或觸及最高限價成交的土地有26宗，其中杭州多達六成，數量達到17宗，有14宗地塊以“最高限價+競自持”競得，市場表現亮眼，最高限價成交已然成為常態。三四線城市中，湖州、徐州、金華、南通、衢州、紹興等城市也均有多宗高溢價地塊成交，最高限價成交的地塊也不在少數。

從區域和地塊屬性上來看，大部分地塊均位于主城區的涉宅地塊。對于部分市場熱度較高、前景較佳的城市，郊縣以及商辦地塊也保持較高熱度。同樣是杭州，其商辦地塊熱度也處于高位，最熱的地塊是江干區景芳三堡單元商業地塊，最終由濱江集團以122.3%高溢價奪得，同位于江干區的彭埠單元商業地塊溢價率也達到了60.2%，整體市場熱度維持在較高位。

從建筑體量上來看，建面多在5-10萬平方米之間，規模適中。這類地塊優勢在于，既可以成片開發，又能夠緩解成本過高給企業造成較大的資金壓力，大部分地塊的總價都在20億元以下。

從配建情況來看，一二線熱點城市多需要配建或者自持一定的比重，三四線城市一般不涉及配建。比如杭州，無論是濱江、拱墅和江干等主城區，還是蕭山、富陽、臨安等郊縣，14宗宅地均需要一定比例的自持。

從價格水平來看，高溢價地塊通常是地價水平較高的地塊，呈現出“越貴越買”的趨勢。反之，地價越便宜反而鮮有被看好，通常是底價成交。

表：金融監管再度升級之后典型城市高溢價地塊特點分析

數據來源：CRIC

盡管房地產金融新政對房企的融資環境造成一定的壓力，但由于處在2021年開端，受資金回籠、結算周期等影響，房企資金相對較為充裕，拍地積極性有了明顯提升，尤其是“斷供”一月有余的杭州，土地市場熱度明顯提升，“最高限價+競自持”已成為常態。

從1月上半月市場表現來看，市場并未明顯走冷，在優質土地的刺激之下，市場熱度反而較12月還有小幅回升。

考慮到中央多次強調“房住不炒”，“三道紅線”還將持續發力，房企整體融資環境依舊偏緊，企業拿地態度將會更加謹慎，全年土地市場熱度大概率難再上漲。

熱點城市區位好、配套佳、規模適中的稀缺優質地塊，仍然會是房企關注的重點，尤其是規劃利好的城市，典型如杭州、寧波、南通、紹興、徐州等城市，地價水平相對較高的稀缺宅地，競拍熱度還會延續高位。

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