拍地，進入“拼手氣”時代

作者：投拓江湖團隊

來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

最近，暫停或延遲第二批次集中土拍的消息在越來越的城市出現，先是深圳、青島等城市暫停，然后是杭州、長沙、天津等城市的土拍大幅度延期舉行。在上周的最后一個工作日，上海的第二批集中土拍掛網，也推遲到了9月進行。

上海這份公告，透露的核心信息就兩個字“穩妥”，言下之意不用說，大家也都明白了。

其實，最有代表性的，還是天津第二批次集中供地土拍公告的調整。天津在調整后的土地出讓補充公告里面，確定了新的土拍規則：大幅度下調了全部61宗土地的限價，其中最高溢價不得超過15%，綜合來看，有超過50宗土地的價格下降幅度超過20%。還有一條最重要的規則改變：在土拍到達最高限價以后，采取搖號的方式，最終決定土地的最終競得者。

無獨有偶，最近中止或者暫停土拍的城市，都在陸續傳出降低土拍的溢價率，轉而需要靠抽簽，或者競品質來決定土地的最終歸屬。競品質的做法，其實還有很多不完善的地方，還有不少摸索完善的地方。抽簽相對比較簡單，容易使用，可以預見，未來抽簽的方式將會用得比較多。這其實與此前高層定調的調控和自然資源部內部流出的文件精神是一致的，即：

全面審查房企的土地資金來源，土地拍賣溢價不得超過15%，達到最高溢價以后靠抽簽來決定土地最終歸屬。

各個地方土拍規則的改變，在間接上宣告了此前執行了三十多年的，“價高者得”的土拍制度，在某種程度上被淘汰了。房企的土拍，進入了“拼手氣”的時代，也就是完全靠運氣抽簽決定能不能拿到地。

實際上，在我們房地產發展史上，土拍規則是多次重大演進的，今天這篇文章，就為大家梳理一下房地產二十年以來的土拍規則進化演變史。

國內房地產的發展，發端于開始于上個世紀80年代的房改，大城市的住房制度改革，推動了相關的綜合制度的配套改革，而土地出讓方式的改革，就是其中一個重要的環節。

在改革開放以前，實行的是土地“無償劃撥，無償使用，無使用期限，不得流動”的制度。在這個思想影響下，土地公有制一度成為了不能碰的紅線問題，很多城市土地長期閑置得不到有效利用，城市建設也不能因為土地的增值受益，城市面貌無法不斷更新。

如何突破土地所有權和使用權的界限，讓土地為城市發展帶來紅利，成了問題的關鍵。而作為先期國內學習的對象，新加坡和香港的房地產發展經驗，成為了可資借鑒的對象。以香港為例，香港因為之前是英國殖民地，土地是從中國租借的，只有99年的租賃權，香港的土地并沒有所有權，而是在這個基礎上發展出土地使用權買賣的模式。在借鑒這兩地相關經驗基礎上，我們國內也逐步摸索出一套土地歸國有，出地使用權可進行有償出讓的模式，并建立了相關的出讓制度，配套法律，以及政府機構。

最早邁出改革步伐的，是深圳市，在1987年深圳首次把單一的土地劃撥改為劃撥、協議、招標、掛牌、拍賣等多種方式出讓。并且在同年的9月9日，通過協議方式成功出讓了一宗土地使用權；在同年的9月26日，通過招標方式成功出讓了一宗土地使用權；同年的12月1日，通過公開拍賣方式成功出讓了一宗土地使用權。深圳的先行先試，給各地提供了經驗，隨后上海、廣州、珠海、廈門等城市也紛紛開展了試點。

土地拍賣，價高者得的競價規則，就是在這個時候建立并廣泛使用。

在1988年12月，《土地管理法》進行了修改，明確規定，進行國有土地有償使用制度。在隨后的1990年，國務院制定了《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，對土地使用權的出讓，抵押，出租，以及劃撥土地的規范，做出了詳細的規定。這兩個法規和規章的出臺，為房地產土地出讓奠定了基本的法律制度。

有了頂層的制度設計，在制度上有了保證，各地的土地使用權出讓數量保持穩步增長。現在很多的大型頭部房企，都是在那個時間誕生的。但是到了1998年，全國的房地產市場出現了第一次過熱的情況，由之前的鼓勵房地產發展的政策，轉變為調控房地產給房地產降溫。這背后，也不乏很多土地出讓的亂象，很多地方在土地出讓規則上模糊不清。地方濫用協議出讓，作為土地出讓的主要方式，缺乏有效的監督和競爭，滋生了一些列問題。

在這個背景下，原國土資源部在2002年出臺了11號文件，對土地出讓的形式和流程，進行了詳細的規定，其中最重要的一條，是規定經營性土地的出讓，必須經過公開的招標掛牌拍賣等形式。到了2002年7月，這個制度在全國范圍內推行落地，各個省也在這個文件的基礎上，根據本省的情況，制定了當地的土地出讓流程細則，土地使用權的出讓，逐步規范化、市場化。不少城市的史上第一宗公開拍賣的土地，就是從此時開始的，之前都是協議出讓為主。

一些一二線城市，以及省會城市較早地執行了這個政策，但是下沉到一些地級市縣城，這個政策最終落地的時間就要晚很多了，有的地方甚至到了2010年，才逐漸廢止了經營性土地的協議出讓方式，改為“逢地必掛牌，逢住宅必拍”的規則。

2006年，全國的房地產市場再度火爆，新一輪的調控由此展開。在當年，國務院九部委聯合發布了房地產史上最為濃墨重彩六條政策，行業內簡稱“國六條”，這個政策里面有一個非常出名的“7090政策”，深刻影響了此后房地產十年的產品邏輯。7090政策，即新建的住宅，90平米以下產品，不得超過低于項目總建筑面積占比的70%。這個政策，從集約用地的出發點，加大中小戶型的供應。

這個政策，一直執行到2015年才結束，在這十年期間，全國各大城市的房企開發的產品，都是以中小戶型為主。為了在小面積里面盡量滿足客戶對大房子的想象，不少房企在小戶型，高贈送上做足了功夫，各大設計院的設計師為了“偷面積”，嘔心瀝血，絞盡腦汁。不少建筑面積只有80平米的3房，甚至70平米的3房，這類“神戶型”就是在那個時期產生的。在7090政策執行的中后期，各個城市在建筑設計規范上完善了相關規范，讓偷面積在技術上成為了過去式。

到了2016年，全國的房地產重歸火熱，各地的土拍場上不斷有刷新歷史的新地王出現，其中以融信以110億元的高價，在上海靜安中興社區競得的一幅住宅地塊，最為轟動當時的地產圈，創下史上最貴地王記錄。也就是從這個時間段開始，各大城市開始了新的土拍規則，“熔斷+抽簽”“熔斷+競自持”“熔斷+競現房銷售比例”，這些現在常用的玩法，都是在那個時候逐漸登上歷史舞臺的。

但是這個新規，并未能阻擋一些房企的拿地熱情，土拍規則又有了一次新的升級。最先吃螃蟹的是杭州，在2019年2月18日，杭州掛出了九宗土地，明確了最高土地單價，同時規定了開發商品房的均價和最高單價，在達到最高土地限價后，還采用“封頂+競自持比例”的方式繼續競拍。

杭州這個土拍新規，算是目前土拍史上之最了，房企拿地都不用算賬了，兩頭都限死了。在杭州之后，很多城市的土拍，也跟進了這條規則。

不過，此前多年的土拍規則的升級，都是在往增加房企的成本方向發展，最終把調控產生的負面影響全部轉移給了房企，讓不少房企至今都還飽受高價拿地后遺癥的折磨。此次各地第二批次集中土拍規則的改變，無一例外都確定了最高限價，以抽簽或者競品質作為終極手段。這是宣告一個舊的規則的結束，一個新的規則的執行。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議

本文由“投拓江湖”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 拍地，進入“拼手氣”時代