TOD模式破局，看世茂的“攻守之道”

2021年，房地產行業迎來了史無前例且高強度的密集調控，相較于前兩年而言，本次調控，不僅“傷筋”而且“動骨”。

在市場持續背景下，開發商的投資邏輯與規則也發生了較為明顯的變化。

首先，兩集中政策以來，開發商從上半年的焦慮與狂熱，到下半年進入“躺平”階段，也僅半年不到。

其次，在行業利潤逐漸攤薄的背景下，開發商也開始向內部管理要利潤，主動進行戰略調整，打造自身核心競爭力。

而在眾多房企中，世茂赫然走在前列。

2021年，世茂表現得越來越像是一位思想成熟的“智者”。

戰略上，謀定而后動：

依托世茂的“大飛機”戰略，集團已建立起了主體+雙翼+尾翼的產業協同邏輯。

主體：地產開發；

雙翼：商業運營、酒店經營、物業管理及金融為堅實雙翼；

尾翼：高科技、醫療、教育、養老、文化等投資為平衡尾翼。

對于一架飛機來說，安全性最重要。

對于房企來說，自2020年“三道紅線”政策從天而降，安全性被提到了空前的高度，靠高杠桿蒙眼狂奔的時代已經終結。

根據世茂2021年中期業績報數據顯示，公司凈負債率50.9%，已連續10年維持在60%以下；資產負債率（扣預收款）68%；現金短債比（不扣預售監管資金及受限資金）1.9。

目前看來，世茂穩且致遠！

拿地上，理性且克制：

不拘泥于一城一池，而是站在更高戰略維度上謀篇布局。

目前世茂下半年可售貨值超3600億，一二線/強三線占比達88%，布局穩健，庫存優質。同時世茂近幾年開始發力地鐵上蓋開發模式。

無論是規模發展還是利潤預期均將持續走高。

世茂在地鐵上蓋開發模式上的建樹與項目成就顯得格外低調，但卻是地鐵上蓋模式先驅，甚至是引領者。

商住輪動的投資邏輯也為世茂打開新一片廣闊的投資格局。

NO. 1｜壹

浙江，作為世茂集團重要的戰略腹地，已先后開發了70+人居品質社區。

先進的產品營造理念以及前瞻性設計，讓浙江世茂積累了一大批忠粉。

2021年，這位深耕商業領域的“均好生”，更是帶著先進的地鐵上蓋開發設計理念，以世茂廣場為依托，給浙江這篇經濟沃土，帶來三個地鐵上蓋扛鼎之作。

分別分布在寧波、杭州等城市“中芯區”。

一、 寧波世茂璀璨萬境

世茂·璀璨萬境擇址老江東、東部新城、鄞州中心區三心交匯的腹地—潘火。

三心交匯、“城市中芯體”、黃金拼圖中心的區位特征，恰是體現了世茂對地鐵上蓋項目的擇址藝術。

近年來，潘火更是深度對接寧波市長三角一體化發展戰略部署，堅持智造引領發展、著力打造“中部產城融合示范區”，是鄞州經濟高質量發展的重要引擎之一。

而隨著規劃范圍約112.08萬平方米的“仇畢未來城”的重磅落地，科創為先，產業為基，人才為本的導入理念，周邊也將會成為未來城市更新的模板。

城市地鐵上蓋項目就是價值的保障，一般來說這樣的物業要比普通物業高出15%甚至更高。（數據來源：新浪財經）

總建面約33萬方，涵蓋高端住宅、時尚街區、世茂廣場等多元業態。聯動地鐵4號線潘火站，打造約12萬方地鐵上蓋輕奢綜合體——世茂廣場。

首先是住宅：

脈承“璀璨系”產品線，從空間、情景、匠心、細節出發，深研城市與人的關系。

洞悉城市人居習慣以及人性化細節關懷，臻筑建筑面積約99-139㎡人居美學之境。

其次是建筑：

在建筑的頂部與底部加以簡潔的線條勾勒，以橫向線條劃分，形成整齊的序列感，由本身的線條勾勒出富有現代感的品質立面。

規劃效果示意，與實景存在一定差異

最后在設計理念上：

地鐵與商業mall的深度互動，雙M設計理念，滿足快節奏的城市生活慣性的同時，煥新了城市人居新境界。

2021年6月3日，世茂廣場舉行了盛大的奠基儀式，標志著其正式按下了寧波東區域商業煥新升級的“啟動鍵”，寧波東部南板塊迎來了第一座也是唯一一座城市綜合體。

在業態上瞄準聚焦家庭客群、潮流青年客群和商務精英客群。

未來規劃引入超250家國內外知名品牌，輻射超62萬消費群體，將有效填補城市區域綜合型商業空白。

卓越的執行力和專業度，必將是一座極具想象空間的商業綜合體。

二、寧波世茂璀璨瀾園

世茂深耕甬城13載，先后開發了世茂世界灣、世茂天慧、世茂濱江府、姚江灣·天源等16個作品。

世茂璀璨瀾園是浙江世茂于5月底在寧波首批集中供地時，經過89輪競價，力壓群雄，以總價19.84億元競得的新地塊。

項目位于寧波慈城新城，相較于璀璨萬境而言，璀璨瀾園對于板塊的價值拉升與帶動作用更加明顯。

近年，慈城新城擴容，成為寧波未來發展規模增量很大的空間，是寧波面向世界的一個綜合性門戶板塊之一。

地鐵4號線開通之后，緊跟著寧波余姚城際鐵路將設站點，以及寶龍商業，新加坡凱德參與的開投商業。

過往的榮光，在新的光芒照射下，整個板塊將迎來了全盛的黃金時代。

一條地鐵4號線，串起兩座地鐵上蓋，商業的價值不僅體現在板塊輻射，而且可以軸向呼應。

官山河站與潘火站兩座地鐵上蓋，像是一發雙響禮炮，是世茂對寧波品質人居與商業價值拉升的獻禮。

約30萬方城市地鐵上蓋進階作品，是世茂入甬13載所打造的又一璀璨系力作。

無縫接駁4號線官山河站，享受立體多維交通便利，自建超5萬方世茂廣場（規劃中），演繹未來商業潮流。

項目遵循璀璨系“先還原生活，再設計空間”的理念，將建筑、環境、城市、情感等因素納入生活情境，奉獻升級品質的生活方式，賦能城市美好生活。

三、杭州筧橋世茂廣場項目

作為世茂在杭州布局的首個地鐵上蓋項目，杭州筧橋世茂廣場項目地處城東商圈以北，位于筧橋新城，地鐵4號線筧新路站上蓋。

擇址以商業商務、歷史街區休閑旅游為功能定位的片區，再次體現擇址的藝術與智慧。

杭州筧橋世茂廣場以“城市共同體”規劃，依托機場路、同協路（建設中）兩大城市主軸，杭州東站交通樞紐，快速串聯城市中心。

一脈武林，一步錢新！

作為一座地鐵上蓋項目，杭州筧橋世茂廣場項目涵蓋高端住宅、奢尚街區、世茂廣場等多元業態，總建筑面積24.7萬方。

其中約8萬方世茂廣場，將會填補城東大型商業的空白，聚合城市向心力，提升區域價值。

無繁華，不世茂。浙江世茂以自身的實力匠心立足城東，開啟又一次的商業煥新迭代之作。

從文化到生活方式的變革與引領，將虹吸筧橋片區乃至城東人流及財富、資源等，成為引領杭州未來主場城市生活方式中心及潮流地標。

NO. 2｜貳

作為地鐵上蓋模式的先驅引領者，世茂走得穩健且堅定。

依托于地產、商業、酒店等復雜業態綜合解決與運營能力，未來世茂的核心競爭力將會越來越凸顯。

在上海城心，世茂廣場足以叫板浦東三件套。

而作為世茂在浙江布局的三個地鐵上蓋項目的重要嵌入元素—世茂廣場，無論是擇址、設計、開發理念、商業布局等，都能看出藝術的影子。

對于地鐵上蓋的選址布局，結合雙M設計理念，是世茂廣場的擇址藝術。

還原生活+空間設計的理念與邏輯，是世茂廣場的商業藝術。

而最重要的，要數世茂廣場回歸生活本質的開發理念，這是世茂對于產品和商業的生活藝術。

作為世茂旗下最成熟的商業產品線之一，世茂廣場已形成了Sub-CBD（城市副中心）模式、地鐵上蓋模式、存量改造、管理輸出等多元化發展路徑。

開發商對于區域和城市價值的提升與貢獻，不僅體現在開發品質住宅帶來美好人居體驗。

更重要的是通過商業的開發與運營，持續為板塊注入活力。

而世茂的擔綱，也讓其越來越像是一位充滿智慧的“長者”。