投拓江湖 
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作者：投拓江湖
來源：投拓江湖（ID：TT707276146）
干投資是一個技術活兒，不僅要會搞地，還要會搞錢，因為越來越多的房企要求上會帶融資方案了。
跟投資拿地不一樣，有很多標準和可以講出來的知識點，其實地產融資，很多都是沒有套路的套路，形式比較多樣。很多人想學融資又學不到，只能找一些知識的碎片，始終無法建立成系統的知識。這也是為什么大家比較難找到，地產融資相關的成體系的理論知識點的原因。
融資機構，或者資金方跟房企合作，最關心的無非就是三個點，其一是要合規合法，不違反監管；其二是怎么保證我的資金安全，其三就是我的錢怎么能穩妥地回來。為了解決好這兩個問題，地產融資也有了一些相對固定的套路，今天這篇就跟大家分享一下。
因為融資的概念外延很大，總包墊款，上下游供應商墊款，都是房企融資的范疇。我們這里講的融資，是狹義的融資，即指的是跟資金方或者金融機構借款的行為。包括前融，抵押貸款，開發貸，并購貸，發行企業債等。
前融，在目前嚴控涉房貸款融資的政策下，以前的明股實債基本上都沒法操作了，現在能做的都是真股權融資。一般融資規模，不超過項目土地款的70%，融資期限是2年以內，有的機構會要求房企后期的開發貸也捆綁一起做。真股權前融，一般會設有對賭條件，比如開發進度，銷售去化，利潤率等。一旦沒有滿足對賭條件，資金方有權提前退出。前融的資金成本，普遍都在12%以上了，而且還很難找資金。在借款期限滿了后，機構會以分紅、減資的方式退出。
抵押貸款，也就是單純的土地抵押貸款。有的房企在拿地以后，并不急于開發的，會拿土地去銀行做單純的抵押貸款。這個放在以前，政策寬松是很好做的，標的比較好的項目，基本上融資成本也在七八個點。但現在很難了，特別是在銀行那里難辦，因為不開發的土地，因為沒有涉及銷售回款，也就沒有資金來源可用于還款。房企要做抵押貸款，只能選一些民間的資金方，而且融資的金額會打折，融資成本還不低，一般也是在11%以上。同時，這些機構會要求提供其他抵押物，或者質押其他在售項目的股權。
開發貸融資，開發貸屬于房企融資方式里面，最中規中矩的形式了。開發貸在政策上是只能用于項目開發，不得用于土地款支付，而且監管機構會穿透審查。因此房企做開發貸，一般需要總包單位配合（或者自己搞個建筑公司），然后資金才能進房企，用于土地款支付。但是現在開發貸也不好搞了，近兩年金融監管越來越嚴，銀行從業人員也更加小心翼翼，對銀行的融資產品合規性也提出了更高的要求。開發貸，不是哪家房企滿足“432標準”，就可以隨便獲得審批放款的?，F在不僅開發貸的總量在縮小，而且對于房企和項目的審核要求也越來越高，首先銀行會對白名單以內的房企，優先合作，如果都在白名單內，那就優先考慮國企。
而且銀行做開發貸，優先考慮一二線城市的項目，三四線的項目，基本是很難做開發貸，找當地的小城市商業銀行，倒是可以操作，但是融資成本很高（大多14%以上），條件也苛刻。因為銀行也知道，三四線城市房子不好賣，銷售回款有問題，資金安全得不到保障。
并購貸，顧名思義就是房企在收并購項目的時候，用到的融資方式。并購貸相對于其他融資方式，操作難度更大，技術含量更高，因此能做的金融機構本身就不多（大多都是覺得太麻煩，優先做其他產品去了）。并購貸需要股東的一致同意，而且對于并購的項目交易架構合理性，交易價格合理性，項目盈利性，還款來源也有嚴格的審查要求。不過并購貸在房企的融資方式里面比較少用，而且同一階段，大多會選擇開發貸。開發貸和并購貸是互斥的，因為土地只能抵押一次。如果房企是要選擇并購貸，在收并購階段洽談，就需要提前考量。比如，可以要求被收購方提前配合融資，完成董事會人員變更，這些是優先選項，至于項目的控制權，則可以晚一些獲取。
最后一個融資方式，就是發行公司債。公司債的發行，有一個門檻，那就是必須是上市的股份有限公司，而且還需要證監會的審核批準。公司債會約定一個利率，期限，以及公布明確的資金用途。目前國內很多房企，都會定期發行一些公司債，用于公司的舊債償還，或者資本市場的操作等。對于沒有上市的房企來講，則不具備發債的資格，這條路算是走不通了。但是“三道紅線”新規以后，即使是上市房企發債也不能隨意了，需要受到負債率等指標限制。
在2018年以前，房企還可以去海外發債，募集資金到國內買地開發，但是這個口子現在也被封堵住了，根據監管規定房企現在去海外發債，只能用于償還新債，不得用于投資境內外的地產項目，以及用于補充運營資金。
與公司債相區別的，是企業債，企業債主要是針對國有企業，由發改委審核。企業債募集的資金，大多是用于基礎設施建設，固定資產投資，技術改造，政府相關的公益事業投資等等。大家看到的高速公路，實證管網，發電站這些，經過包裝一下，搞一個方案都可以拿去發債。相比之下，國企比民企融資，還是要容易很多。
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原標題： 越走越窄的，地產融資
