地產寒冬下，物流地產春天來臨？

遠洋加快布局與轉型

近年來隨著物流地產的不斷升溫，包括萬科、招商、海航、碧桂園、綠地、遠洋等在內的房企都已在物流領域有所布局，其中萬科先發制人，走在了前列。

早在2014年5月,萬科就與河北廊坊市國土土地開發建設投資有限公司簽訂了合作協議,開始涉足物流地產領域， 2015年萬科撤銷了物流地產事業部而成立了萬科物流地產發展有限公司，將其作為一個獨立的品牌（萬緯）運作，并引入了黑石作為公司股東。2017年萬科聯合普洛斯CEO梅志明、厚樸、高瓴資本、中銀投等，以總價785億元收購普洛斯并私有化，其中萬科以169億元的代價占股21.4%，成為收購財團中最大持股方。2018年，萬科物流又并購了太古實業旗下，太古冷鏈物流資產包的7座冷庫，不斷擴大規模優勢。2020年萬緯物流管理項目營業收入18.7億元，同比增長37%，其中高標庫收入12.9億元，同比增長29%；冷庫收入5.8億元，同比增長60%，已經是國內最大的冷庫運營商。截止2021年上半年，萬緯物流在 44 個城市累計管理 148 個項目，可租賃建筑面積1149萬平方米；所管理的項目中，高標庫126個，可租賃建筑面積1056萬平方米；冷庫22個，可租賃建筑面積93萬平方米。

此外，遠洋集團也將物流地產、數據地產作為協同業務，確立了中長期發展戰略。從遠洋集團2021年上半年的新增土儲數量來看，物流地產達17幅，已超過了住宅開發項目的16幅；新增物流地產總樓面面積124.6萬平米，占上半年新增土儲的27%，相比2020年全年占比提升了20個百分點。

需要注意的是，在11月19日遠洋集團認購遠洋物流前，遠洋集團已持有遠洋物流49%的股權，為最大股東；而認購完成后，遠洋集團將直接持有遠洋物流30%的股份，間接持股34.3%，合計持有64.3%，進一步增強了對遠洋物流的控制權。截至2021年上半年，遠洋物流共管理42個項目，其中包括36個倉庫，6個冷鏈項目；全部管理總建筑面積約320萬平方米，其中在運營130萬平方米，建設中190萬平方米，儲備277萬平方米。

02 物流地產具有發展前景

但僅作為房企諸多業務中一環

資本看好物流地產，主要在于物流地產的需求正不斷增長。據eMarketer數據，中國已成為全球最大的電子商務市場，2021年預計電商銷售額將達到2.779萬億美元，占整個零售市場的52.1%。而相對于發達國家，中國物流地產的供應卻相對不足，據世邦魏理仕數據，中國人均每平方英尺工業/物流存量僅為2.1，僅位列世界第十。在物流地產旺盛需求下，各路資本看好中國物流地產的長遠發展。

此外優質物流資產的回報率也較為可觀。以凱德中國信托10月收購的四個物流地產為例，NPI率達到了5%，而上半年凱德中國旗下43家商場的NPI率僅為4.2%。凱德中國信托預測，此次收購之后，預計將每基金單位分派收入提升3.5%（DPU從收購前的6.35提升至6.57 S$ cents）。

除此之外，國內基礎設施REITs以及私募基金同樣為物流地產的退出提供了可能性。2020年6月，萬緯物流借鑒境外成熟市場REITs模式，以兩間高標準倉庫物流園作為底層資產，發行了權益型類REITs產品。雖然在首批公募REITs試點中，萬科未能如愿進入，但也為之后的對接公募REITs做出了積極準備。

除萬科外，2021年10月18日，遠洋資本聯合某亞洲主權基金，發起設立4億美元物流地產私募基金。而此次遠洋將遠洋物流注入上市平臺，后一步或將選擇遠洋物流出售給私募基金，以實現最終的退出，不僅可以將回流的資金用于進一步發展，同時也實現了輕資產化，在地產寒冬下增強企業風險抵抗能力。

雖然物流地產需求旺盛，未來發展前景寬闊，收益回報客觀，還能夠實現資本閉環，但對于房企龐大的業務收入而言仍難以起到支撐作用。以萬科為例，2021年上半年萬緯物流管理項目（含非并表項目）的營業收入達13.4億元（其中高標庫營業收入9.2億元，冷庫營業收入4.2億元）；但對比萬科的其他業務萬物云（物業服務）營收103.8億元，商業運營(含非并表項目)營收36.29億元而言，倉儲物流的營收顯得貢獻有限，僅占上半年企業總營收的不足1%。

整體來看，目前的物流地產仍不能完全滿足房企的轉型需要，更多房企布局物流僅作為城市運營商諸多業務中的一環。而未來房企運作模式的方向，更多轉向基金+城市運營的運作方式，即項目開發—運營管理—基金管理。然而隨著多元業務的不斷細化，同時也對房企提出了更高要求，在商業、物管、長租、物流等各賽道中，房企遇到的競爭對手也越來越多，這也考驗了房企們在投、融、管、退各環節中的實力。