大浪淘沙上海明天廣場降價5億與二度流拍里的商業(yè)暗流

作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 短短不到五十天，曾經(jīng)的浦西地標(biāo)上海明天廣場已經(jīng)被賣身兩次，最終仍無人問津。

從9月27日被掛出，明天廣場便收獲了數(shù)萬人圍觀。10月27日10時，位于上海市人民廣場西側(cè)的上海明天廣場7至32層房產(chǎn)第一次拍賣以流拍結(jié)束。在阿里拍賣平臺上，有514人設(shè)置提醒，有53862次圍觀，但無人報名參與拍賣。

11月12日，二度進(jìn)入司法拍賣的上海明天廣場項(xiàng)目再次因無人出價而流拍。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，上海明天廣場7至32層房產(chǎn)（不含23層避難層）經(jīng)調(diào)價格后再度掛牌，將于11月11日進(jìn)行拍賣，起價約20.57億元，對比首次拍賣價25.71億元，降價超過5億元。

截止11月12日中午12點(diǎn)，阿里法拍消息顯示，此次二度拍賣，共獲2人報名，407人設(shè)置提醒，40838人次圍觀，但最終還是無人出價。

為何有兩人報名卻不出價？

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年疫情對房地產(chǎn)大宗交易市場還是有影響的，從數(shù)據(jù)來看，上海房地產(chǎn)大宗交易連續(xù)兩個季度下跌，屬于比較消極的信號。

仲量聯(lián)行預(yù)計，目前上海房地產(chǎn)投資市場的投資者情緒和交易量仍較為低迷。“租金在下降，投資收益率在上升，投資者都在觀望。”

資料顯示，此次拍賣標(biāo)的上海明天廣場7至32層共計246套房產(chǎn)（不含23層避難層）均已被設(shè)立抵押，且均已被人民法院司法查封，該標(biāo)的整體打包拍賣，不單獨(dú)拆分拍賣。

標(biāo)的初期房屋類型為246套酒店式公寓，2003年所有權(quán)人上海盛懿投資中心（有限合伙）通過公開拍賣取得這部分資產(chǎn)，并改造為辦公場所，房屋建筑面積合計3.65萬平方米。

目前，上海明天廣場8層部分房產(chǎn)被馬里蘭商務(wù)中心（上海）有限公司承租，租賃期限至2021年1月；17層供管理人團(tuán)隊辦公使用；24至32層仍為中國華信能源有限公司和上海華信國際集團(tuán)有限公司的辦公場所；19至22層房產(chǎn)現(xiàn)由上海華信證券有限責(zé)任公司行政清理組和甬興證券有限公司共同使用，其中19層、20層、21層整層房產(chǎn)及705室、706室的房產(chǎn)由甬興證券有限公司承租并繼續(xù)使用，租賃期限至2021年3月31日，租期屆滿后租戶有權(quán)續(xù)租，續(xù)租期限原則上不超過三個月，租賃期間（包括續(xù)租期間）內(nèi)產(chǎn)生的相關(guān)租金均由出賣方收取，與買受方無關(guān)。其余樓層大多處于空置狀態(tài)。

而今年10月27日再度掛牌拍賣，拍賣價格25.71億元，11月12日第二次拍賣時，價格調(diào)低了5億元至20.57億元。

這樣的價格比九年前的掛牌價還要低1.55億元。然而，市場也并沒有因?yàn)槊魈鞆V場降價而買單。

在拍賣前，高力國際中國區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時表示，目前折下來的單價是70400元/平方米，這個價格相對較高的，而且由于總價也高，這次流拍的可能性不小。

而今，二度流拍也再次證明了上海明天廣場項(xiàng)目不是一塊好啃的骨頭。

目前該拍賣的標(biāo)的已經(jīng)設(shè)立抵押，并且被人民法院司法查封，加上目前有租戶、帶有租約，而且租賃期間的相關(guān)租金均由出賣方收取，與買受方無關(guān)等等這些限制條件，都將影響競買人對其價值判斷。

盡管該項(xiàng)目地處南京西路，擁有優(yōu)越的地理位置，但是項(xiàng)目前身的債權(quán)重組問題以及接手后租戶的復(fù)雜性，令投資者望而卻步。

以5萬人次的圍觀人數(shù)來看，上海明天廣場的頭上的光環(huán)仍未完全褪去。但該項(xiàng)目二度掛牌卻無人問津，或許與今年以來國內(nèi)大宗交易市場的整體交易環(huán)境有關(guān)系。

今年7月，戴德梁行在線上活動中提到，由于疫情的影響，導(dǎo)致的出入境問題是外資在上海大宗交易中占比降低的一個重要原因。

上海大宗交易市場一直是國內(nèi)備受投資者追捧的城市，據(jù)戴德梁行上半年數(shù)據(jù)稱，2020上半年中國內(nèi)地大宗交易市場共有884億元成交，其中上海445億排名第一，內(nèi)資貢獻(xiàn)占比高達(dá)80%。

彼時，戴德梁行華東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事張維閔先生對于上海未來投資熱點(diǎn)提出了三大預(yù)測，他認(rèn)為：“有穩(wěn)定現(xiàn)金流、高出租率的寫字樓項(xiàng)目更受青睞；產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)將受到追捧；自用型買家將成為資產(chǎn)收購主力。”

盡管如此，從總體來看，整個上海商業(yè)地產(chǎn)交易市場都在呈現(xiàn)下降的趨勢。

據(jù)仲量聯(lián)行近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年第三季度上海商業(yè)地產(chǎn)總交易額達(dá)到人民幣145億元，環(huán)比下降16.6%，同比降幅達(dá)18.6%。而2020年前三季度合計交易額552億元，同比降幅高達(dá)四成。

其中，上海三季度辦公樓總交易額達(dá)人民幣95億元，占上海總交易額的65.5%。

仲量聯(lián)行表示，2020年前三季度，上海房地產(chǎn)投資市場中自用型買家占主導(dǎo)地位，高達(dá)75%，比如，國海證券以人民幣14億元購置了綠地外灘中心C1大樓；某科創(chuàng)板企業(yè)購置上海漕河涇地區(qū)的一個辦公樓項(xiàng)目作為自用。

另一方面，鑒于經(jīng)濟(jì)不確定性和辦公樓市場未來供應(yīng)較多的考量，機(jī)構(gòu)投資者正尋找除辦公樓之外的資產(chǎn)類別，其中，數(shù)據(jù)中心、物流地產(chǎn)和工業(yè)領(lǐng)域頗受青睞。展望2020年四季度，仲量聯(lián)行預(yù)計上海房地產(chǎn)投資市場的投資者情緒和交易量仍較為低迷。

因而，在市場投資環(huán)境影響之下，投資者對于物業(yè)投資中的資本化率更加重視。

投資人對潛在投資項(xiàng)目資本化率要求進(jìn)一步提高，業(yè)主對價格預(yù)期也更加理性，雙重因素下，上海明天廣場的二度流拍看上去更是意料之中。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“觀點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 大浪淘沙上海明天廣場降價5億與二度流拍里的商業(yè)暗流