觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
在這些豪宅業主圈內“換手”的情況下，珠江新城不少二手住宅價格都出現了新高。
觀點地產網 “地段、地段、地段”，這個在房地產行業里最基礎的真理，在最近的廣州豪宅市場再次被驗證。
近日，有消息稱，位于廣州珠江新城的天鑾成交了一套264平方米的5房單位，業主實收賣房款3700萬元。加上15.1%的稅費，買家花費的代價其實已經到了16萬元/平方米。
如果消息屬實，此次二手房交易或許創下了廣州最貴公寓的紀錄。
從2011年的4.5萬元/平方米至今，9年間天鑾的單價漲了3.5倍，它背后是否也代表廣州的豪宅市場進入“旺季”？
自面市以來，天鑾便一直被列為廣州十大豪宅之一。
2007年9月，富力與合景泰富以總價46億元競得了廣州的第一個舊改項目——獵德村。當年12月，其又拉來了著名港資企業新鴻基，共同投資百億開發獵德舊改。
于是三家在獵德項目上各施所長，打造了不同的物業類型。比如新鴻基負責天匯廣場，富力主攻寫字樓部分天盈廣場，公寓部分天鑾則由合景負責。
合景泰富在打造時尚都市豪宅方面確實頗有一手，其此前在珠江新城的譽峰便是代表作。
作為獵德項目第一個面市的部分，2011年，公寓天鑾正式推出。
據觀點地產新媒體當時報道，天鑾由7棟29-49層高的高層及超高層樓宇組成，涵蓋約200多到400多平方米的多元化創新戶型，并由新鴻基旗下啟勝管理服務公司擔綱物業管理。
還未正式開售之時，外界便對這個項目的銷售報以樂觀預期，一個重要的原因是，天鑾為商用物業性質，不限購不限貸。廣州業內的預期大部分是5萬元/平方米以上，部分甚至猜測可達7萬元/平方米。
然而天鑾正式開盤的售價為4.5萬元/平方米，令很多購房者認為“相當優惠”。
到2013年推出最后的樓王單位時，合景方面曾透露，自2011年10月開盤以來，項目已累計銷售60億元。
只是可能連開發商自己都不曾預料到，9年之后，這個項目的二手交易價格可以打破16萬元/平方米。
廣東中原地產項目部總經理黃韜對觀點地產新媒體表示，天鑾的價格只是個案，并不具有普遍意義，不能因此認定廣州公寓市場出現價格高漲。
“天鑾雖然是商用性質，但我們其實是拿它當普通住宅產品看的，比如可以用天然氣，加上有江景景觀，位置好。”黃韜表示，天鑾的背后，反映的不是珠江新城公寓市場情況，而是珠江新城住宅市場情況。
他進一步指出，珠江新城的住宅價也并不能代表廣州樓市。他介紹道，目前廣州豪宅出現了“有趣的現象”，就是珠江新城豪宅在片區內消化掉，因此房價反彈較大。
上述人士解釋，珠江新城的豪宅賣家，很多本身就住在該片區，只是可能從100平方米戶型升級到150平方米戶型，或者從150平方米擴大到200平方米，房子越換越大，豪宅等級也越換越高。
“（買家）最多包括員村、五羊新村這邊的業主。”
于是，在這些豪宅業主圈內“換手”的情況下，珠江新城不少二手住宅價格都出現了新高。
比如，目前仍是廣州最貴豪宅的匯悅臺，近期也傳出完成了一單二手房交易。項目以2.3億元的總價成交了一套791平方米的復式單位，折合單價達到29萬元。
11月中旬，廣州市場曾傳出，中海位于珠江新城的老盤花城灣，一套93平方米南向三房以總價1438萬元成交，單價高達15.46萬元/平方米。
而在這兩筆成交消息之前，于一些房地產交易平臺上，匯悅臺普遍掛牌價為20萬元/平方米，花城灣則在12萬元/平方米上下。
為什么會突然出現高價成交？黃韜認為，這些交易背后的購房者大部分都是自住，并不是投資需求，所以只要位置好，自己又喜歡，貴一點也愿意拿下。
“但從整個廣州樓市來看，定價在10萬元以上的豪宅數量仍然較少”。上述人士稱，雖然珠江新城的頂豪成交價格高，但其漲勢并未蔓延至天河區域，更沒有帶領整個廣州樓市的價格上漲。
從數量來看，珠江新城豪宅交易在全市的成交里只占據了很小部分。事實上，2020年廣州的房地產市場成交仍然以剛需為主，價格也較為理性。統計顯示，直到今年10月，廣州全市均價終于突破3萬元，達30396元/平方米。
2018年6月，廣州全市住宅均價首次達20060元/平方米，如今突破3萬單價用了兩年多時間。有分析認為，今年因深圳、東莞調控導致外溢出來的投資客，是廣州今年房價出現上漲的主要原因，否則房價破“3”可能還需更長時間。
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