丁祖昱評樓市 
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作者：編輯部
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
在融資環(huán)境的持續(xù)收緊的背景下，2020年房企對于赴港上市依舊熱情不減，但從2020年成功在港交所IPO上市的情況來看，部分中小房企的上市之路并不順利，不少房企遞交的招股書出現(xiàn)多次失效的情況，但也有成功通過港交所聆訊的房企。
目前排隊上市的房企仍約有十家，其中有部分招股書已經(jīng)過期，也有部分是多次提交招股書的企業(yè)。如海倫堡、奧山、萬創(chuàng)國際以及鵬潤控股的招股書已經(jīng)過期，截止2020年10月底仍未更新，未來是否繼續(xù)申請上市仍然有待觀察。
對于新上市房企來說，公開上市一方面有助于拓寬融資渠道、優(yōu)化企業(yè)財務結構，支撐企業(yè)規(guī)模發(fā)展，另一方面，登陸資本市場可以擴大企業(yè)品牌影響力，獲取更多機會和資源，從而作用到企業(yè)發(fā)展上。
但是，進入房地產(chǎn)市場后半場，目前的市場環(huán)境和邏輯已經(jīng)發(fā)生轉變，上市并不意味著水到渠成，能夠解決所有問題，上市之后仍面臨一系列的相關工作，如何利用好上市平臺決定了房企的最終效益。
TOP200房企約六成上市
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為一種資金密集型行業(yè)，對于資金需求巨大，隨著行業(yè)競爭的不斷加大，收購兼并成為常態(tài)，在此背景下大多數(shù)的房企都不得不依靠資本平臺的支持來維持規(guī)模的進一步擴張。
2020年10月，金輝控股與祥生地產(chǎn)先后通過港交所聆訊，但其經(jīng)歷大相徑庭。
2013年，金輝控股首次申請赴港上市，可招股書屢次失效。2016年，金輝轉戰(zhàn)A股市場未果，2020年3月再次申請港股上市，9月26日，據(jù)港交所披露易平臺顯示，金輝3月份遞交上市申請書申請狀態(tài)為“失效”，意味著第二次沖擊港交所大門失敗。9月28日金輝再次向港交所遞交了上市申請書，最終于10月8日成功通過港交所聆訊，為了這一天，金輝準備了多年，前后沖擊數(shù)次。
與之形成鮮明對比的是，祥生地產(chǎn)6月3日遞表到10月23日通過聆訊，前后僅用了142天，單從過會時間看，祥生地產(chǎn)是2019年以來過會用時最短的一家。
能被資本市場接納的主要原因之一，或與祥生地產(chǎn)在2019年跨越千億銷售門檻有關，與此同時，祥生地產(chǎn)未結轉銷售額在2020年進入高速增長期。2017-2019年，祥生未結轉銷售額分別為：426.98億元、757.05億元、864.51億元，2020年前4月，這一數(shù)字為892.27億元。
數(shù)據(jù)顯示，TOP200房企中，已上市房企的數(shù)量占比約為60%，從各規(guī)模房企的上市情況來看，TOP50以內(nèi)的上市房企數(shù)量占比最多，超過了90%，值得注意的是，在中梁控股上市之后，TOP30房企基本實現(xiàn)全部上市。TOP51-100規(guī)模的房企上市數(shù)量占比約為58%，TOP101至200陣營的房企上市率也都超過了40%，
圖：TOP200各規(guī)模房企上市數(shù)量占比
來源：CRIC整理
由此可見，房企的上市率與規(guī)模梯隊呈現(xiàn)出了某種正相關，這一方面是由于那些規(guī)模擴張較快的房地產(chǎn)企業(yè)更容易受到資本市場的青睞，從而更可能通過上市的方式謀求更好發(fā)展；另一方面，成功上市的房企由于在融資渠道、品牌影響力等方面也更具優(yōu)勢，也加速了規(guī)模的擴張。
港交所最受中小房企青睞
從房企的上市地點來看，港交所最受中小房企青睞，其中約54%的上市房企選擇了赴港上市。此外選擇于上交所掛牌上市的房企達到了24%、深交所為19%。
之所以更青睞選擇港交所，這主要是由于港交所位于香港，金融制度相對內(nèi)地更加完善，市場自由及開放程度更高；此外機構投資者及公眾參與更為積極，市場活躍度更高。而上交所與深交所由于位于內(nèi)地，在行政監(jiān)管方面較為嚴格。
如從2008年起證監(jiān)會就對房企在A股的上市進行收緊，自2016年起房企在A股的上市渠道已基本封死，金輝集團就曾于2016年向上交所提出上市申請，至今仍無結果，此外類似的情況還有包括如萬達、富力等。
由此可見，房企通過赴港上市，能夠獲取更為多元的融資渠道，在一定程度上也能規(guī)避境內(nèi)的一些融資限制。
從未上市的房企規(guī)模情況來看，隨著10月23日祥生地產(chǎn)成功通過港交所聆訊，“千億房企”或將全部上市。除此之外，在未上市的房企中，TOP31-50強房企有2家未上市，他們分別是融僑集團、俊發(fā)地產(chǎn)。
而在TOP51-100強的房企中，有21家房企還未實現(xiàn)上市。整體來看，TOP100強的房企中有23家房企未實現(xiàn)上市。
上市可帶來更好的融資機會
多數(shù)企業(yè)為尋求規(guī)模的進一步上升，都會選擇上市，而上市之后也為他們帶來更好的融資機會。通過上市房企不僅可以在IPO時獲得一筆直接融資，更可以提高企業(yè)透明度，拓寬融資渠道，對未來企業(yè)維持流動性也有著相當?shù)膸椭?/p>
以新力為例，新力控股于2019年11月正式赴港上市。從其2019年的業(yè)績報告來看，2019年新力的凈負債率相比2018年大幅減少了170.9個百分點至67%，已處于較安全水平，同時現(xiàn)金短債比提升至1.43；平均融資成本同比下降了0.1個百分點，預計隨著上市融資渠道打開，融資成本還有繼續(xù)下降的空間。
事實上，那些規(guī)模擴張較快的房地產(chǎn)企業(yè)更容易受到資本市場的青睞，從而通過上市的方式謀求更好發(fā)展。
綜合以上兩點，這也導致了房企上市情況與企業(yè)規(guī)模形成了某種正相關。
在上市的房企中，有不少房企已實現(xiàn)了雙平臺上市，如萬科、世茂、大悅城等等。一方面，雙平臺模式能夠拓寬企業(yè)的融資渠道，加強品牌影響力，提升企業(yè)市值表現(xiàn)；另一方面，一般而言，港股更看重商業(yè)發(fā)展，通過不同業(yè)務選擇不同主板上市，能夠靈活地為各業(yè)務板塊提供更多資本支持。還有一部分房企則是通過母公而實現(xiàn)整體上市，這類企業(yè)如聯(lián)發(fā)、建發(fā)、東原、中冶等。除此之外，如正商、佳源、三盛、福晟等雖然擁有上市平臺，但集團的資產(chǎn)并沒有完全注入。
我們認為，在當前背景下，各大中小房企通過赴港上市雖能解一時之急，但絕非持久發(fā)展的“靈丹妙藥”。對于房企而言，如何提升企業(yè)回款能力，降低自身財務壓力，同時摒棄規(guī)模第一的慣有思維、苦煉內(nèi)功、尋求質(zhì)量發(fā)展，才是行業(yè)新背景下的第一要務。
對于新上市房企而言，特別是規(guī)模偏小的區(qū)域型房企，一般在項目資源、區(qū)域布局、資金流以及開發(fā)能力等方面都存在一定局限性，如何通過上市增強品牌區(qū)域知名度、強化自身優(yōu)勢、充分發(fā)揮上市“品牌效應”并尋求與優(yōu)勢房企合作，為企業(yè)帶來更多資源和機會，從而帶來企業(yè)項目儲備、銷售、產(chǎn)品等方面的提升，實現(xiàn)高質(zhì)量快速發(fā)展是關鍵。
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